以前出一套抢一套、新房与二手房价格倒挂的西城区新房，今年突然卖不动了。
更为奇怪的是，朝阳区东四环的北京宸园，竟然卖得比西城的豪宅好——
去年，国安府二期开盘的时候，550套房，一抢而光，甚至出现了亿万富翁们冒着高温排队的盛况。
那真是“打死都要买”，谁都拦不住，甚至传出买房还需要百万元“茶水费”的消息。
彼时，新房与周边二手房单价有几万元的倒挂价差，买到手一套，账面就浮盈几百万元，而且买大赚大，大面积户型抢手得很。
今年5月份，国安府三期开盘，153套房，开盘只卖出十几套。直到12月份，网签仍然只有13套，而且网签均价只有约15.8万元/平米。
为了卖房，万般无奈之下，国安府三期甚至上了渠道，给出了约3%的渠道费。套总价3000-4000万元以上的房子，3%的渠道费就是上百万元，真刺激。
即便如此，国安府三期销售情况依然不理想，网签数字仍然是13套。
不仅国安府三期有压力，就连京华玖序（中信城五期）也上了全民经纪人，给出约千分之五的渠道费。
另一个紧邻南二环的东城区城市更新项目永定樾，今年2月份开盘，网签套数只有15套，项目总共约167套房，网签率仅有9%。
东南二环外方庄附近的首开璞瑅隐园共150套房，去年10月份开盘，1年多过去了，只网签了11套。
南二环豪宅，全面搁浅，如果只把原因归咎于市场，貌似也不公平。
因为1个多月前，位于朝阳区东四环外酒仙桥地区的北京宸园开盘，售价甚至高于璞瑅隐园，但是仅用了不到2个月时间，就网签了182套。
当总价和单价上到豪宅层面，客户是全城挑选的，也就是说，北京宸园的客户和南二环、东西城区这些豪宅客户是有竞争的。
在此情况下，东西城区这些老派豪宅纷纷搁浅，北京宸园却一枝独秀，就不由得让人质疑：为何东西城的二环豪宅卖不过东四环外的北京宸园？
这个背后有着深刻的市场和客户的逻辑变化，在此房小评试着分析如下：
1、富人也买不起。根据绿中介的数据，今年以来，即便在西城区，套总价超过3000万元的房子，成交量很少。
总价3000万元，如今已经成为北京豪宅成交的天花板。而在过去，5000万元才是TOP级的豪宅价格线，3000万元只是豪宅的入门。
在此总价逻辑下，国安府三期、京华玖序的大面积户型产品，真的遇到了“富人也买不起”的尴尬。
2、老钱们看不上。豪宅买家大多是50、60、70年代的人，也有少数的80后90后，这些人家底厚，见过的豪宅也多。
去年西城区新房和二手房价格倒挂，投资目的的买房人很多。今年回归居住属性后，西城区规划条件限制比较多，这几个新房豪宅项目的户型和产品力没法和外围的新房比。
买房既然要自住，住的不舒服就不买。户型不能将就、层高不能将就。能买得起豪宅的老钱客户不会委屈自己，也不买看不上的豪宅。
3、居住理念改变。除了TOP级的客户外，一些踮起脚能够得着的客户放弃了在内城买房的打算。
房小评就有一位客户，去年就想买中信城四期，但是没摇上号，今年却改了主意，不想在西城区买了。
原因是，他在这里租房住了一年，发现这里的商场公园、生活氛围，远不如之前住的朝阳区朝阳公园板块，既然想自己住得舒服，那就不再执着于地段。
总结：当下楼市的高端住宅购买理念已经改变，彻底回归“产品为王、居住至上”。如果产品力不行，客户肯定不将就。
而所谓的稀缺地段，如果不存在价格倒挂，那就不是客户购买的充分必要理由。毕竟后续还有很多好地块陆续上架，比如朱房村，比如永安里。
而且，地块的规划条件也会越来越好，除了不限价，容积率还会更低。
南方有些城市，已经出现了核心地区新房1.0容积率的别墅项目。未来，房子要随着客户的需求变，所谓环线论、地段论，离开了产品力，购买逻辑不再成立。
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