2005年8月3日，清河毛纺厂地块出让时，竞价81轮后，最终被华润以25.65亿元、溢价率51%拿下，成为当年的地王。
随后，清河橡树湾房价在十几年内从8000元/平米，最高涨到14万元/平米。在这片土地上做房地产开发的企业都赚得盆满钵满。
前不久，清河旁边的海淀功德寺两宗地出让，让北京土地市场出现了久违的摇号定输赢的景象，最终两宗地价格触顶后分别被绿城和越秀拿下，销售指导价10.5万元/平米。
然而，这只是2024年海淀土拍的“前菜”，真正的压轴大戏，将在2025年第一个工作日（1月2日）上演：北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029、030地块R2二类居住用地（以下简称：朱房地块）将正式出让。
距离当年清河毛纺厂地块出让已近20年，海淀区和清河片区的发展早已日新月异。如果说2005年是清河区域开发的序幕，2025年则是步入高潮。
清河区域已经成为各大开发商渴望进驻的区域，朱房地块又堪称清河区域20年来条件最好的地块之一。天时地利人和都俱全了，就看这一次谁能折桂清河！
壹
2005年清河毛纺厂地块出让时，这里还只能算是“荒地”。当时，北京东三环的商品房价也才6000元/平米。
2005年，海淀区GDP约为1331亿元，财政收入71.1亿元。海淀区清河街道所辖区域多数是北五环外未开发地区，城中村林立、就连清河也还在治污攻坚阶段。
清河街道所辖的朱房村更是著名的本地人口和外来人口“倒挂村”，流动人口多，区域卫生条件差，各种违章建筑和占道经营情况严重，2017年还被列为北京市重点城乡结合部重点治理地区。
受益于时代，归功于海淀人民的勤劳奋斗，海淀区抓住了随后的一波又一波的时代红利，趁着奥运会、互联网大潮、人工智能浪潮等发展机遇，大力发展高科技产业，成为了北京市经济增长和高科技发展的高地。
尤其是党的十八大以来，海淀区综合实力显著增强，经济不断实现跨越式增长，年均增长7.18%，先后跨越7个千亿元级台阶，地区生产总值由2012年的4010.8亿元增长至2023年的11020.2亿元，2022年成为北京市第一个、全国第二个经济总量跨越万亿元的市辖区。
与此同时，海淀区经济总量在北京市的占比也不断提升，由2012的21.1%提升至2023年的25.2%。2016年以来，海淀经济总量和对全市经济贡献连续8年位居全市第一。
2024年前三季度，海淀区实现地区生产总值约8747亿元，同比增长6.3%，产业上已形成软件和信息服务、智能制造、人工智能、科技服务、医药健康等5个千亿级产业集群。
清河街道所辖区经过20年发展，早已不再是当年的景象，已经是经济发达、生态优美、宜居宜产的上风上水之地。截至2024年三季度末，清河街道有企业10934家，其中上市公司15家，小米、快手、第四范式、九章云极以及清华同衡等众多国内领先的行业头部企业汇聚于此。
经济发展的同时，海淀区政府也启动了一系列的城市整治改造工作。
2020年，海淀区制定了清河两岸综合整治提升行动规划，包含清河之源、清河之湾、清河之洲、清河之埠、清河之驿、清河之滨、清河之澳七大部分，打造城市生态地标。其中清河之洲、清河之源已建设完成，以高质量滨水生态绿廊引领了城市有机更新。
朱房地块就位于清河之驿，涉及清河长度约1200米，提升拆迁腾退绿地14.4公顷。降低滨水步道高度，并增加亲水设施，实现河道驳岸与公园绿地相融合的草坡入水式生态驳岸空间，为周边居民提供蓝绿融合的人性化滨水空间。
2023年，海淀区开始朱房四街整体改造腾退工作，消除朱房四街安全隐患，改善百姓的住房条件，而朱房地块正是此次整体改造腾退工作的资金平衡地块。
贰
2010年以后，随着周边中关村软件园等互联网、人工智能产业的高速发展，加上政府大力度投资改善居住环境，清河区域已经变成一个高知、高净值人群喜爱的宜居之地，也成为北京楼市房价最坚挺的地区。
朱房地块就位于清河区域核心商业综合体万象汇旁边，步行可达。西侧紧邻京新高速，开车出行交通便利；附近还有地铁13号线上地站，以及海淀第二实验小学(橡树湾校区)；地块东侧还规划有一所九年一贯制学校和一所幼儿园，由清华大学附属实验学校作为承办方，参与项目规划与建设等工作。
地块临近中关村软件园、周边知名大学林立，高知和高收入的购房人居多，是天然的不缺高端客户的豪宅住宅区。值得一提的是，腾讯公司今年初以64.2亿元拿下北京市海淀区学院路北端A、B、C、J地块B4综合性商业金融服务业用地、 B23研发设计用地，规划建设面积约28.5万平米，或将建设为腾讯公司北京新总部，此处距离朱房地块仅4公里，与腾讯公司目前的西北旺办公区距离7公里，届时腾讯两个办公区之间就是朱房地块高端豪宅居住区，以高收入著称的腾讯公司高管将是朱房地块豪宅买家。
与此同时，朱房地块周边的清河橡树湾等项目房龄已过15年，住户们也到了要改善换房的时间，区域内二手房单价高、易流通，客户卖旧换新无压力。
因为功德寺两宗地块产品规划当中200平米以上面积段产品不多，海淀南长期积累的高端改善客户并不解渴。
一位读者就对房小评说：“功德寺的户型面积太小，我想买朱房地块的，配套更好，不限价，希望开发商能做出大尺寸的豪宅来！”
自从橡树湾成功开发，清河就成了一个让开发商们向往的地方。但是清河区域很少出大面积宅地，偶尔供应的新项目如世华龙樾等也是开盘即售罄，且房价稳定在10万+以上。
开发商都将朱房地块视为“皇冠上的明珠”，摩拳擦掌，跃跃欲试。房小评获悉，包括海开、华润、中建系、绿城、越秀、金茂、中海在内的企业都对它有兴趣。
朱房地块029、030两宗地总建设用地面积约8.2万平米，地上规划建面约19.8万平米，限高48米，容积率约2.4，合计起始出让价150.3亿元。地块土拍规则较之以前海淀区出让的地块有很大不同，以前热点地块都是在触及价格上限后采取摇号、竞配建面积、竞现房销售面积的办法确定赢家。而这次朱房地块则没有这些要求，而是直接不限地价和不设指导价。
朱房村是北京市第三宗不限价的土地，因其本身的好条件，极有可能成为地王，上演20年前的激烈竞争剧情。价高者得，这一游戏规则确立，也让朱房地块的产品定位基本确定在豪宅序列，行业内人士普遍预测朱房地块的房子户型面积不小于130平米，单价不低于12万元/平米。
雄厚的产业基础和完善的商业、教育、医疗资源配套，使得朱房地块成为海淀区北五环沿线高端住宅“皇冠上的明珠”，目前透出意向参与此地块竞争的开发商也个个实力不凡。
圆明天颂实景图
以海开控股为例，其在清河附近树村片区开发的圆明天颂就是海淀区豪宅标杆。前不久，圆明天颂高满意度交付，使得项目品牌和口碑在海淀豪宅买家心目中坚定不移。
如今，最好的地块和最好的开发商凑齐了，天时地利人和俱全，就看谁能在这场土拍中胜出，折桂朱房地块了。
答案将在2025年的第一个工作日揭晓。
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