上面赫然写着，亦庄河西区著名项目中海京叁号院（以下简称：京叁）的一套168平米的三居室，报价最低只要1000万元，要求尽快过户。
这意味着，这套168平米的三居室单价已经跌破了6万元/平米。
房小评向中介朋友求证，朋友说，12月份刚成交了一套168平米的房子，成交价1040万元，还送俩车位。每个车位当时购买价约29万元，两个就是58万元，去掉车位的价钱，这套房实际成交总价仅为982万元，折合单价5.85万元/平米。
京叁开盘价在6.8万元/平米左右，如今卖不到6万元/平米，这等于已经破发了，不，又破发了。
而且，去年底该项目刚交房的时候，二手房挂牌价高达12万元/平米，如今仅一年的时间，二手房价竟跌去50%？168平米的三居室总价竟然跌没了1000万！
只能说，如今这年头，没点心理素质，真当不了豪宅业主！
如果仔细观察市场上流传的特价房内容，就会发现几乎都是168平米的三居室户型。目前，连新房渠道公司手里都有京叁168平米户型的房源钥匙，可以随时看房。
168平米户型三居室在当时卖价比较低，户型设计有缺点，一位看过的朋友说，这个户型为了追求横厅，南向次卧入户门竟然设置在大门旁边。
时间久远，就不去评论户型产品优劣了，如今北京的新房三个月一迭代，两到三年前的产品肯定被卷了。
房小评纳闷的是，为何这么多京叁168平米三居室户型在市场上低价甩卖？
大概率说明买家里有很多是投资客户，如今交房办证，进入了抛售高峰，这些投资客户有的甚至资金加了杠杆，没办法耐心等待，加之看到房价持续下跌，开始恐慌抛盘。
房小评曾遇到一位买家，自称在京叁买了两套，他家是附近的拆迁户，买房投资。据说，当年瀛海地区拆迁致富了很多人，因为这里原来是城郊区，很多原住民家里宅基地面积都比较大，拆迁补偿款拿得多，有的甚至有几十套回迁房。
除了早年靠拆迁赚钱的客户，还有很多企业主、大厂高级经理人等买房投资者，很多人在过去的买房中赚了钱。尤其是亦庄学区独立的时候，河西区的房子普遍涨价很多。但是，伴随着城市发展，如今这一切逻辑都变了。
京叁168平米户型“大出逃”，一是这些投资客户止跌出货，二是开发商清退产生的价格跳水。
2024年以来，随着城市核心区供地开始增多，郊区的豪宅项目价格纷纷下跌，望京、亦庄、通州等次中心地区的豪宅尤其如此，而这个趋势在2025年并未改变。
政府开始供应四环以内的地块，而且性价比越来越高，会导致豪宅购买客户回城，吸引投资资金回城。在郊区留下来的购买客户，都是本地居住型客户。
值得注意的是，如今新房产品迭代很快，而目前市场上的二手房豪宅产品，几乎都属于旧款。如果把豪宅比作奢侈品，当奢侈品出了新款，旧款必然会打折，这一价值规律如今在豪宅定价上亦然。
京叁已经交付，二手房价格出现腰斩的情况，看似和开发商中海地产没什么关系，但这个事情对于中海刚在朝阳区十八里店拿下的692地块却有很大影响。
自从中海拿下692地块后，进展迅速，项目营销团队已经到位，还发挥政府关系优势，把规划改了，让楼栋距离更宽，配建更少，甚至要在“好房子导则”引领下，做内嵌式阳台、风雨连廊、架空层等，要对北京隅·东序来个背刺。
然而，692地块项目能否卖得好，关键在营销，而这个项目天然的客户基础来自亦庄。听说，金茂南三环的璞逸丰宜就在亦庄金茂府、金茂逸墅、金茂悦的老业主中大力发展新客户。中海当然要效仿这个做法，从京叁老业主中发展客户。
问题就在于，京叁的二手房价格太不给力，让老业主太伤心，他们还会宣传或购买中海的项目吗？
随着2025年北京新房市场步入“10万+改善时代”，新项目对老业主的返介依赖越大。而喜欢降价的中海，真正到了需要擦亮品牌的时候。
个人观点，仅供参考
请以具体的相关权威性文件为准
