美国房地产经纪人协会(NAR)自8月起实施新规，结束住宅房产市场实行多年的标准佣金方式，卖家不再被强制要求负责支付买方房地产经纪佣金，并且禁止在房源挂牌平台上列明佣金。
新规对房市交易带来哪些变化？
「买方经纪的工作量明显增加了。」柏克莱加大建筑系背景的地产经纪人Edmund Lin（Youtube ID：地产E哥）指出，由于目前不再允许在房源挂牌时明确列出佣金，导致买方经纪在安排看房前，不得不提前与卖方经纪沟通，了解卖方对于佣金比率的想法。
但他表示，目前大多数交易中的佣金分配比率仍延续以往的模式。他强调，新规定并非取消了佣金，而是改变了收取方式。
除了地产经纪人之间沟通佣金的比率外，据本报观察，一些近日发布的房产广告上，开始额外列出买家经纪人的佣金报酬。除了以往按百分比分配佣金外，不少采用固定佣金的形式。例如一套位于洛县华人区开价600多万的房源，贴出12万元佣金，不到2%。
Edmund Lin认为，新规短期内不会对房屋的挂牌价格产生明显影响。虽然现在卖家拥有更多选择，理论上挂牌价中可以不再包含佣金，从而有机会降低挂牌价格，但实际上没有卖家愿意调低自己的预期，他们还是会基于地产网站给出的估价进行定价，也就是依据最近六个月的成交纪录。
「乱！」是Edmund Lin对近期多项新规出台的形容，他指出，最近两周NAR更新了60-70份新档，包括售房合约、房屋买卖合约、租房合约等，以适应新规的要求。由于目前处于过渡阶段变化较多，他提醒买家特别留心，以免出现违规行为。
Edmund Lin还提到，除佣金支付方式的改变外，买家与经纪人之间的代理关系也被进一步规范。自8月起，买方经纪人在带客人看房前，必须签订书面代理协议，包括Buyer Representation And Broker Compensation Agreement (BRBC)和Property Showing and Representation Agreement（PSRA）。
在此之前，只有卖家需在房屋出售前与经纪人签署法律协议—承诺在房屋成交后支付佣金，买家则不需要与经纪人签署法律协议。「现在经纪人在带客人看房前，被要求先与客人签署代理协议，这让不少买家难以适应。一些人一听要签协议，第一反应是『那我不看了』。」
新规对买房融资的潜在影响
首购族将率先面临挑战。
雅虎金融报导，根据房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）和联邦住房管理局 (FHA) 要求，佣金通常不能由抵押贷款融资。
在新的规则下，佣金不再是卖家必须承担义务，也可能不被视为成交价的一部分。买家可能需要额外寻求个人贷款以支付佣金，此类贷款的成本通常高于抵押贷款，这将增加买家的债务收入比，进而影响抵押贷款获批的难度。首购族将率先面临挑战。
美国消费者联合会（CFA）高级研究员Stephen Brobeck认为，贷款规则应该改变，允许买家将佣金纳入抵押贷款。他认为，在佣金部分被纳入抵押贷款之前，多数卖家仍将继续支付买家经纪人的佣金，因为可以通过提高成交价的方式将佣金包含在抵押贷款中。
也有专家认为，正因为银行和贷款机构可能需要找到将佣金纳入成交价的新方法，这将有助于未来探索更多样化的佣金形式，例如固定费用、按小时收费和单次定价。
新规仅适用于住宅房地产交易
值得注意的是，新规仅适用于住宅房地产交易，并不影响商业地产的交易规则。实际上，此次住宅地产佣金制度的变化，也被视为向商业地产的交易方式靠拢。The CCIM Institute指出，除极少数小型多户公寓外，商业房产通常在商业信息交易所 (Commercial Information Exchange，CIE) 上挂牌，不含佣金补偿的信息。
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