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聚焦『西海学区市场』『次新改善高端』盘；
以专业立身，追踪市场变化，输出品质服务；
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2017年应届硕士毕业至今，一直扎根一线，坚持做“大北京联动”超级经纪人，有偿付费倒逼业务精进，持续输出顾问式知识付费服务。基于市场一线的数量级跑盘、市场调研及大量实操交易案例，对于北京城市发展规划、刚需、刚改、改善、养老、地铁房、学区房有较为清晰认知，已帮助上百家庭在京实现更美好的居住，深受好评。1、聚焦东、西城、海淀、朝阳、亦庄学区房业务，整体把握方向，帮您省心；2、熟悉北京次新-改善-高端盘，作业半径覆盖全城，不受区域限制，帮您省时；3、代理全北京新房楼盘，并享有靠谱的渠道代理折扣优惠，还能帮您省钱；可以为客户讲清板块联动逻辑，购置优质房产，并作合理资产配置。如果您正好需要，我们团队正好专业，希望成为您可信赖的买方经纪人（单边代理）。愿秉持中性的市场观，以专业立身，做您靠谱的顾问，高效的帮您解决问题，少走弯路！国之大宅，辉煌鼎立。
中海紫御公馆，坐落于中轴线西侧、陶然桥东南侧（东城区永定门西滨河路8号院），紧邻南二环（南二环外）。
中海紫御公馆，总占地面积11万平米，总建筑面积近40万平米，是中海在京首个高品质精装交付的高端商品房社区。2008年开盘，2010年开始入住，实打实的品质交付（主要包含高标准的物业管理和园林景观绿化），让众多追求高品质居住的客户垂青于此。
中海紫御公馆，规划共7栋住宅楼，建面约60-288平一至五居，共2233户。分为东区和西区两部分，东区（1、2、3号楼三栋楼）多为三居、四居，以大户型为主。西区（5、6、8、9四栋楼）多为一居、两居，小户型为主。
中海紫御公馆，建成年代比较新，作为2010年左右精装修交房的纯商品房小区，整个小区外立面是成本高的干挂石材，高端大气上档次。中海紫御公馆，园林绿化都是用的名贵树种，三季有花，四季常青。整个小区花园式的小区环境，每年物业在绿化的花费都在200万左右，草皮每年换2次，以保证业主的居住舒适度。中海开发，中海自持物业，人车分流，电梯直通地库，物业费3.2元，管家式服务。社区内有儿童游乐区和成人运动锻炼区。中海紫御公馆，小区人文环境比较好，居住人群素质相对高。刚开盘的时候，购买人群以80后为主。目前购买人群，多以小区内部业主改善置换，或者注重高品质居住的中产家庭。新业主群体，多是90后职场精英和白领，还有初次在京置业的高净值人群。他们大多数在金融街、国贸工作，少量的医院工作人员和国家机关人群。租户以华为和瑞华会计师事务所为主。整体而言，中海紫御公馆小区人员整体素质高，大多为年轻人，是一个充满活力的小区。一居室，基本为北向62平一居，共650余套。
二居室，90平左右两居，共有1200余套。
三居室，136-143平，共100余套。
四居室，199-219，约250套。
288平，7m挑高大复式，共56套（仅1号楼3和6单元拥有，为两梯一户）。
整个小区主力户型为92平两居，分为纯南向和南北向，共有1200余套。
西区，基本以一居和两居为主。东区仅3号楼为小户型，1和2号以全南向三居和通透四居为主。
环城水岸，龙脉大宅，奢华配套，社区美景，中海紫御公馆礼遇全城精英！
中海紫御公馆，小区建成年代为2008-2012年，紧邻南二环，地理位置优越。东城区、二环边、次新房，这三个因素组合在一起，在整个东城的选择也不多，再加上中海的物业，使得这个小区一直都是一个高热度楼盘。1、品质甄选：内城核心区域，高品质装修，高端人文社区，高净值人群首选。
2、暖心物业：中海自持中海紫御苑物业，国内首个五星物业，每
个楼都有24小时管家服务。
3、产品热度：小区在东城区域贝壳系统所有的房源中，综合热度排行第一，关注度非常高。小区内业主整体收入页都比较高，改善速度快，交易需求量也大，保证二手房整体流通情况一定能跑赢北京大盘。
4、精品园林：皇家园林规制，移步换景，巧夺天工，居住舒适度有口皆杯。
3、精品园林
中海紫御公馆以“英伦风情”为主题的风格设计。在建筑及园林的细节处节节生发，经典的三段式布局垂直分割对称均衡，古朴典雅而实用的建筑语汇，历久弥新的全石材外立面，4.2万平米英式皇家园林规制，上百种精选植被，2000余株名贵成树，那份由内而外的华贵雍容款款落座，英式浪漫栖居之所的深居智慧得以完美演绎。小区开发商和物业公司均是央企中海，大品牌有保障，服务贴心，物业费3.28元。外立面为干挂大理石，品质高端，历久弥新。封闭式管理、人车分流。民水民电，市政供暖。绿化率35%，四季常青，小区有水有花有树有流水，仿佛进入公园一般，充满生机。中海紫御公馆附近云集了天坛、先农坛、燕墩、永定门等著名文物古迹，同时附近还拥有大观园公园、陶然亭公园、永定门公园和龙潭湖公园等拥有皇城特点的著名人文景区和自然景区。小区居住人群素质高，人文环境好，是高品质居住的不二选择！中海紫御公馆，坐落于东城区永定门西滨河路8号院，定位如上链接。区位如下图。
坐落在百年“文脉”的环抱之中与皇城中轴线起点永定门相重叠。（一条中轴线从永定门、正阳门、天安门、太和殿、景山到钟鼓楼，将外城、皇城和内城连接起来，见证了北京城的沧桑变迁，并被世人所尊封为“皇城文脉”。![]()
雄踞北京南二环核心地段，陶然桥东南侧，与皇城中轴线的起点永定门相重叠；40万㎡英伦风格高层群落建筑，尽显冠盖满京华的龙脉华贵之气；远眺，天安门紫禁城清晰可见；回顾，护城河环绕周围，绝佳风水仅此一处。中海紫御公馆，是总建筑面积近40万平米的绿色、生态、宜居地高尚人文住区。"英伦风情"为主体的风格设计在建筑的细节处处展现，采用白金汉宫经典的三段式布局垂直分割对称均衡，底部庄重而华丽，细节丰富；中间段的主体高耸简洁，一气呵成；顶部错落有致，而不失庄重。中海紫御公馆项目基本信息
物业公司：中海紫玉苑物业管理有限公司（五星级物业）
物业费用：3.2元/㎡/月
五星级物业管理：中海紫御公馆物业名称中海紫玉苑，是国内首评的"五星级"物业。
小区物业下设有：保洁部，管家部，安保部，工程部，前台接待部。全程为您的生活保驾护航~
绿化率：35%
容积率：3.26
得房率：79%—84%
车位：该社区车位共：1104个。地上：800元/月；地下：1200元/月；人车分流。
暖气：集中供暖
土地年限：70年（住宅）
建成年代：2010年（房本大都是2012年）
周边配套：三个大公园，陶然亭公园，永定门公园，天坛公园，东侧燕墩公园，小区东北侧190米左右是陶然桥东公交站（62路，90路，夜20路），永定门西公交站（25路，40路，122路，）东侧980米（百度地图），开车直接上二环，2公里内三大医院
交通配套：中海紫御公馆坐拥4号线、8号线、14号线三大重要地铁线路，匹配纵横交错的公交线路和近在咫尺的北京南站。
小区门口还有机场巴士，每半小时一班，直达首都机场。共同构成了完美的立体交通网络，构建极为快捷方便的出行方式。
幼儿园：北京第五幼儿园附属实验园
对口小学：史家集团革新里小学，初中东城区十一中
医疗机构：天坛医院，友谊医院，宣武医院，健宫医院
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中海紫御公馆，2010年建成，共7楼2350户。
小区户型设计，从61㎡的一居，到282㎡的复式五居，户型齐全，各个户型均无浪费面积，无边角及走廊。
中海紫御公馆户型及价格
1居：60~64平，630万左右。（租金约8000左右）
2居：90~92平，950—1100万 （租金约13000左右）
3居：136或143平，1500~1600万。（租金17000—20000左右）
4居 ：206平或者217平，2100万。（租金26000左右）
复式：288平，3300万。（租金33000左右）
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中海紫御公馆主力户型
小区最早开盘的是6号楼，当时是毛坯交房，剩下的都是精装交房，不知道是由于本身层高问题还是吊顶问题，房子基本层高都不足2.6m，通常是2.58m左右，比较低。全南向的户型，次卧室因为窗户较小，采光不充足，所以相对会暗一点。该户型因为不通透，厨房通风也比较差，当然在市场交易表现上南向的户型也比南北向的户型便宜100万，这也就优劣相抵了，反而显得性价比更高。整体来看，目前该板块缺乏大型的商业配套。由于地处南二环边，交通上，自驾时需要绕道。小区最南侧临近铁路，距离火车道不远，9号楼的噪音会大一点。1和5号楼，北侧临近南二环，虽是有几十米的绿化带，但也会有一定的噪音，尤其南北向户型，北侧打开窗户，能听到明显的声音。对比东西两区，东区的环境较西区好，可能是因为西区总体居住的住户过多。另外西区紧邻中海地产广场，对于小区最西侧的8号楼视野有一定影响。
中海紫御公馆优点：
小区全欧式设计，优化的园林设计及管理严格的物业，在永定门一带是声名在外的。
其次，地理位置十分优越，属于内城核心的区位。中海紫御公馆位于东城、西城、丰台三区的交界地，周边的自然环境十分优越，陶然亭公园举步可达；北侧隔二环路为南护城河，现已通航。
人们对于品质居住的要求越来越高，回归居住属性，中海紫御公馆整个社区都有不可小觑的内涵价值，值得长期持有。
东城-天永学区-基础介绍
东城区南二环永定门：永外板块，相比东城其他板房价一直以来都不高，教育相比于东城区其他几个片区也属于洼地。东城区一共有八个学区，永外它是属于天永片区。2017年的时候，东城教委提出了优质的教育资源进一步辐射。文汇和汇文在天永片区建立了南校区，之后实施的是年级统一管理。两校老师轮转授课，汇文除此之外，还提出了统一学籍，统一教学活动，统一评测标准和统一的升学方式。2021年的时候，史家教育集团的总校长王欢女士来到了革新里小学任职。自此之后\，革新里小学也是正式的加入了史家教育集团。这些学校教改（教育资源）的变化，都影响着天永片区的教育资源，未来很大很大概率会补涨上来。除了教育资源以外，永外片区的文化用品商城，这两年也疏散完毕，中央企业、地方政府，国企携手将老的批发市场升级为碳中和智慧园。片区内新楼盘天坛府连续三年北京新房销售冠项目，最后一期也已经开盘均价14万左右。永定樾4-6层的洋房属于东城为数不多的稀缺产品，任何时候都具有保值增值的空间，加上之前的华润永定府，届时区域内整体城市界面会有一个很大的改善。在永外这个区域买房子，首先，可以落户东城。第二，价格目前属于洼地。第三，未来还有一定的上升空间，值得期待，当然这个周期也可能会长一些。![]()
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园林占地4.2万平方米，皇家园林规制。甄选近140余种植被，2000余株名贵成树，绿化率40%。道路两侧，高、中、低三个种植层次鲜明。小区中心区域设有叠水水景，制造高低错落，层次感丰富的园林空间，临水楼台在郁郁葱葱的精选大树丛中若隐若现，恍若世外桃园。小区景观错落有致、层次分明，英式的浪漫情怀尽显其中。小区庭院公共绿地主要以茂密的丛树，起伏的草坪为主，精致铺装的小径蜿蜒其中,让业主有一种回家的归属感。所有室外地面用料都是天然石材铺装材料，均进行过防碱，防污处理，每一个细节都是品质与尊贵的体现。整个小区为深色干挂石材设计，绿化率35%，容积率3.3，住户为2185户；
物业费3.28元/平/月，中海5星管家式物业，24小时热水：30元/吨，取暖费24元/平。
小区为3D园林设计，设有坡地，假山，瀑布，凉亭，4.2万平米园林，2000余棵成树移植，使得整个社区环境如同公园一般。
护城河畔风景宜人的自然境界，同时因二环内直至长安街区域无任何大型建筑遮挡，站在楼上，换成一览无余，天然的一线俯瞰天安门、故宫等雄伟庄严的浩瀚景致。房子交房时是开发商精装，天然大理石和实木地板，实木和壁纸包墙，大金的空调，24小时热水，卫生间是科勒的卫浴和高仪的龙头喷淋，品质很好。
小区开发商是中海豪峰房地产开发有限公司，08年开盘，10年-11年陆续交房。
小区2400余株成树，三种层次植被覆盖，四季有绿，三季有花，环境优美，曲径通幽。
物业是开发商自己的物业公司，管理严格，分安保部，保洁部，工程部，接待部等全方面为业主服务。
距离小区980米是永定门外地铁14号线和8号线，小区距离金融街7.6公里。
主力户型
61平，东北、西北向一居改二居
这两个户型是小区里的主力户型，南北通透户型可圈可点，户型方正，一卧南向一卧北向，餐客厅南北通透，边户的卫生间和次卧窗户侧面开窗，客厅做到了4m的净宽。
小区的三居室全部是南向，通常为2梯三户的中间户，两侧为200平左右的四居南北通透产品![]()
136/143平，南向三居
208/216平米，南北向四居
四居产品分为两种，一种是和136拼接的2梯3户产品，一种是和288平复式拼接的199平产品，两者户型大致相同，均为双卧南双卧北，大面宽客厅，210的劣势在于进门的走廊过于狭长足有三米，同时四个卧室的门都在开在过道上使得卧室的私密性大打折扣，但是210的北向拥有北向阳台，同时窗户尺度较大，算是对劣势有所弥补，199户型与288户型是同一个单元，使得单元的容积率降低。
288平，终极改善，7米挑空复式
中海紫御公馆，户型图详细梳理如下：
90.01(套内71.73)平
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90.09平
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90.64平
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92.05平
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92.2(套内71.97)平
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92.25(套内72.01)平
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136.12(套内114.49)平
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136.14平
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206.33平
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207.44(套内174.48)平
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208.86平
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210.31平
有关学区房
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东城区各小学分布图![]()
东城区各中学分布图![]()
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1911或731后群体，西海幼升小多校时，需要填报志愿、电脑派位，第一志愿或第一批次强制锁定为房产划片小学，第一志愿或第一批次学校学位有限，才有机会摇号别的小学志愿（本质上还是“先单再多、尽量不出区、同一群体调剂校相对固定”）。
东城最大的不同是没有填报志愿的程序，基本全靠“人工调剂”，调剂是直接给结果、没得选，而且同一群体、调剂校“山南海北”、有的可能还在学区内、有的可能会出区。
1，东城幼升小，入小学：
单校划片与多校划片相结合，就近入学。
2019年以后取得房本的，多校划片入学。
1》调剂：划片小学附近的小学安排入学，不会太远。
2》跨片调剂：临近片区（常见的是租房上学的）
2，东城小升初入学，小学升初中：
学生填志愿，参加电脑派位。同时进行。
第一批次志愿：优先发展初中（24、25、27、50分、54、65、96、142、前门外国语学校）。
第二批次志愿：全东城初中。
第三批次志愿：就近的中学有空额的直接安排入学。
其中，比例直升的报名，如果大于比例名额，报名直升的摇号。
3，东城初升高，校额到校：
登记入学，就读优先发展初中（24、25、27、50分、54、65、96、142、前门外国语学校）
校额到校，在同一学校，连续三年学籍，通过中考并达到当年中考校额到校批次最低分数线，按政策进入优质高中。
东城幼升小-各小学班级规模![]()
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1、幼升小：（咨询电话：010-63542149/66200806/66151858）
寄宿学校招生-学区派位入学-片区内登记入学-派位入学-民办学校
片区内登记入学：买房落户的京籍家庭正常报名登记入学和调剂
派位入学:单位集体户、按本市户籍对待、非京籍适龄儿童通过多校划片方式在全区范围派位入学。
2、小升初：（咨询电话：010-63542149/66200806/66151858）
九年一贯-全区派位-特色校-对口直升-民办校-学区登记入学-学区派位
九年一贯：一所九年一贯制的学校育才学校 ；育才学校毕业生 100%直升校初中部, 原则上不允许择校流动。全区派位：符合西城小升初入学条件的应届学生，可在全区范围内填报 0-5 所意向 初中，按招生计划通过计算机派位方式录取。2019 年共有 33 所中学，招生计划1255 人，实际录取 1249 人。如被意向校录入不可再参加后续入学方式。特色校：华夏女子/女生、回民/民族、徐悲鸿/美术、月坛外交/日语、西城外国语 /多语种对口直升：西城共 15 所，直升比例从 2015 年的 30%逐年递增到 2020 年的80%；民办校：亚太、正泽
学区登记入学：16 年实行，应届毕业生在学区内自愿选择一所具有登记入学招生资格的初中申请入学，申请低于招生直接录取，高于情况通过计算机派位方式，结果在招生学校公示。初中名单：3 中、7 中、31 中、39 中、43 中、44 中、56 中、 66 中、159 中、161 分、回民学校、宣武外国语、教院附中、鲁迅中学等 14 所。学区派位：填报志愿然后计算机随机分配，俗称大派位；可填报该学区划定的多所中学。其中，属地中学接收本学区 70%的大派位学生,调配中学接收 30%的大派位学生。属地中学和调配中学共计10所。
3、校额到校：
学区登记入学的初中初升高时就是校额到校，毕业生中至少有 50%的名额升入优质高中。初中名单：前 14 所+月坛、徐悲鸿、156 中、育才、西城外国语共计 19 所（19年）。高中名单：四中、八中、师大附中、师大二附、实验中学、十三中、十四中、十五 中、一六一、铁二、三十五等共计 11 所，学区登记入学和校额到校基本重合，但不是一回事。分配原则为平均分配。4、转学、回户籍地升学：
西城区中小学均不办理区内转学，小学初中共有四次机会转学，高中不属于义务教育，不可转学。中考升学原则上锁区，其他城区高中接收的除外。第一次：小学 3-4 年级可转学，政策发布时间是 6 月和 12 月，执行是次月。需要房产和户籍。第二次：小升初派位时可转学，与本片区毕业生有同等升学权利，无先后之分, 相当于初一转学。需要房产和户籍。政策 4 月底发布随应届，5 月初执行。第三次：初二可以转，初一初三不行，初二年级会有生物和地理的结业考试， 但是全市的成绩互认。具体要看学校名额，政策上允许。需要房产和户籍。第四次：回户籍地参加中考，只要求户籍，不要求房产，基本是有可能是初三下学期就来西城上学，具体的需要关注每年的最新政策。北京市西城区四所实力极强的高中【四大金刚】：
北京四中、
北京八中、
北京师范大学附属实验中学（俗称“实验”）、
北京师范大学第二附属中学（俗称“北师大二附中”）。
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六小强和民办校都可以冲击一下，冲击点招的标准基本都比较统一，就是各种证书+过硬的自身实力（需要笔试+面试，各个学校要求不一）。想走点招的同学建议及早规划证书类的准备家长需要在精力和时间分配方面做一个兴趣和升学目标的平衡。小学五年级就可以开始多参与一下人大早培之类的选拔了，但凡你能入营，即使最后没选拔成功，这个入营经历也会成为你日后点招简历里的亮点。非京籍学生和想要跨区上学的同学在这一期间可以重点关注民办校的点招。六小强点招途径：官方网报，邮箱，机构考试，大师赛金银等等；家长需要积极主动，避免优质简历，却无电话（市三好，多个奥数一等奖，英语KET等却没有收到一所学校电话）；补录：家长需要自荐，通过邮箱、电话等方式把自己的意愿传递给学校。小强补录大部分是之前MD过的同学，其他补录的同学大部分是之前发过简历及一派后电话或发过简历，大多是区三好+奥数证书或区三好+综合优异（其他方面成绩比较强，如科技等）海淀区小升初一派包括的登记入学，按比例对口直升，公办寄宿、和民办校摇号录取，但是这个几率很小，所以基本这一轮就是靠实力和撞大运了。1. 海淀小升初一派可以填10个志愿，首先前三个志愿相对来说有作用，其次一派中的志愿学校不想去的学校千万不能填报，一旦被录取必须服从，不能反悔。2. 每个志愿选择的学校来自于4个途径中的学校（登记入学、按比例对口直升、公办寄宿、民办校）。3. 十个志愿可以不用填满，要区分好学校名称，称呼不同的就是两个学校，看清楚学校名称；要看清楚学校的收费标准（具体查看各校历史招生简章）。海淀小升初一派6月8日15:00之后可查询录取结果，被民办校录取的家长需要在6月9日15:00之前确认录取结果，未在规定时间内确认录取结果的，视为自动放弃被民办学校录取资格。2023海淀小升初二派志愿填报时间为6月25日9:00到6月27日13:00，7月3日15:00之后可查询二派录取结果，二派为最终录取环节，能填报的学校必须填满后才可提交。“二派”，多以就读小学所在招生区域为界进行统一分配，每所小学会对应几所中学，家长只能填报孩子小学对应的中学且必须全部都填上才能提交。您正好需要，我正好专业
18515951995（同微信）
