近期网传银行开始拒收断供房了。按照房屋抵押贷款合同，一般连续三个月或者累计六个月没按时足额还款，银行就有权处理抵押的房产了。要搁几年前，谁敢断供银行一准儿起诉到法院，要求对房屋进行评估拍卖，法拍变现收回贷款。但现在风向变了，断供以后银行拉着你的手说，朋友别走，咱们商量商量先还一部分、慢慢还行吗？
“晴天借伞、雨天收伞” 的银行，突然要和购房者风雨同舟了吗？为什么会出现这种态度转变？
法拍房挂拍量又创新高
我们不妨先来看一下法拍市场的情况。法拍房主要包括住宅、商业、工业、土地等几种类型，其中住宅类大概占了一半儿，住宅 + 商业占法拍房的 80% 左右。
根据中指法拍数据库监测数据，这两年法拍房挂牌量屡创新高。2022年、2023年挂牌量分别达到 60.6 万套、79.6 万套（已剔除同一标的物多次拍卖的情形），每年保持 30% 以上的增速。住宅类法拍房更是在 2022 年突破了 30 万套。
source：中指数据
然而，成交率并未跟随挂拍套数的增长而上升。2021 年成交 13.8 万套，成交率 30.9%；2022 年，全国法拍房纳入各地房地产限购政策范围之内，叠加房地产市场下行，仅成交 11.8 万套，成交率大幅下降至 19.4%；2023年，成交套数虽然增加了 2.9 万套至 14.7 万套，但相对挂牌量增加了 19 万套来说，对库存的去化杯水车薪，成交率继续下滑至 18.5%。其中，住宅的成交率高于法拍房整体成交率，但也在持续下滑。
source：中指数据
成交价格方面，我们知道，这两年房地产行业深度调整，房价持续走低。根据本月 17 号国家统计局刚发布的《5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，房价还没止跌，同环比都在下降，并且降幅还在扩大。房地产市场的不景气也同样影响法拍市场的成交价格。比如住宅、商业类法拍房的折价率（折价率=房屋成交价/评估价）一路走低，住宅类标的大概有 20% 的成交折扣，商业类标的成交折扣高达 30%。
source：中指数据
在这种情况下，房贷断供，银行也不敢强硬收回房屋了，那将是一个双输甚至多输的局面。
银行为什么软了
个人住房贷款是银行资产端非常重要的资产，像工行、建行、交行这种国有大行，以及以招商银行为代表的大型商业银行，个人住房贷款占总贷款的比例均在 20% 以上。并且这块儿属于银行的优质资产，不良贷款率通常在各类贷款中最低。而房价下跌也增加了银行端的风险。
举个例子，我要买的房子成交价 300w，向银行贷款 240w。现在我刚开始还贷，房价就跌了 50%，这时我首付的部分早已跌没，我算了一笔账，反正是还不上，我要直接摆烂。断供爱谁谁吧。
接下来如果银行起诉我，房子进入法拍程序，首先评估价就比市场价低，初次挂拍起拍价在评估价基础上最多能下浮 30%，相当于打了 7 折，如果一拍流拍，银行不接受以物抵债，二拍又可能在流拍价基础上再下浮最多 20%。。。那么这个房子甚至可以来到 100w 附近，那么如果银行强卖就要承担我摆烂，和标的物大幅贬值无法收回成本的风险。对银行来说，卖了也不够抵债的。
在降息、净息差持续下行的背景下，银行盈利压力已经很大了，如果再把断供房拿去法拍，相当于浮亏变实亏，还会影响衡量资产安全状况的重要指标之一——不良贷款率，不如和购房者坐下来好好聊聊，我不起诉你，你也别完全断供，我给你展期，前面先少还点儿，共同渡过这个难关再说。
近期就有银行试水 “先息后本” 还款方式。如果借款人提出申请，银行可以将还款方式从 “等额本息” 或 “等额本金” 变更为 “先息后本”。前两年先还利息，后面再恢复成原还款方式。
比如贷款金额 100 万元、还款期限 30 年、利率 3.5%。如果在 “等额本息” 还款方式下，月供约为 4,490 元。如果改成采用两年 “先息后本” 还款模式，前两年的月供里本金从 1,500-1,700 元变成 1 块钱，本金先不用还了，只还利息 2,800-2,900元。从第三年开始再恢复等额本息的方式还款，月供约为 4,600 余元。不过这种方式会造成比完全等额本息还款多还 2 万多块钱。
上月底，平安银行就公开推广了这种按揭贷款产品，还款方式包括 “二阶段还款”、“轻松还” 等。“二阶段还款” 是指前三年可以只还利息、不还本金，第四年再按月等额本息还款；“轻松还” 是指按月支付利息，然后每 6 期按贷款金额的 1% 偿还本金，最后一期一次性还完剩余本金。其实本质上都是 “先息后本”。
对购房者来说，短期月供金额变低了，能缓解一些还款压力，也避免因断供被起诉成为失信人员。对银行来说，不用立即计提不良贷款、让损失坐实，让借款人缓缓，以时间换空间。
写在最后
银行这种对断供房的柔性处理也是迫于利润承压、房价持续下行的无奈之举，在当前环境下，如果继续采取传统的刚性措施，不仅可能加剧市场的恐慌情绪，还可能引发连锁反应，导致更多的房产面临断供风险。不如大家各退一步，也许能一起挺过难关呢。
该文章是原创文章，如果你觉得对你有帮助请帮忙「点赞」和「在看」不想错过文章的推送请 「设为星标」 感谢！欢迎点击关注。
