2024年是武汉产品创新集中爆发的一年，新入市的四代宅及准四代宅项目通过室内外面积优化构建性价比优势，以更高交付标准强化居住体验，对比传统住宅产品具备显著的产品优势。
好的产品市场端自然会给予积极回馈，武汉克而瑞上半年的产品力测评榜中，新产品项目已经占据半壁江山。
根据克而瑞市场监测统计截止10月底住宅销售情况，四代住宅及准四代住宅两类新产品平均开盘首日去化率超过53%，非四代住宅产品仅13%，新产品去化明显好于传统住宅产品。
需要注意的是，武汉准四代宅或类四代宅说法相当盛行，但并不完全准确，仅采用武汉阳台新规，将阳台进深做到2.4米、阳台面积做到套内面积的20%的新产品，并不全部具备空中花园、垂直绿化等典型四代住宅元素，与庭院房的概念具有显著区别。
01新产品落地情况
今年3月市自规局、城建局等四部门联合下发《关于推进新型住宅设计创新试点工作的通知》及附件《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则》，首次在市规划层面明确了阳台及空中花园规划的相关要求。
经过半年多的政策发酵，我们观察到武汉四代住宅和准四代住宅两类新产品出现了微妙的市场变化，具体包括项目数量、板块竞争和产品匹配性三方面。
1、项目数量的差别：
根据克而瑞市场监测数据，不完全统计武汉已经入市的准四代宅项目12个以上，而四代住宅项目仅2个，就项目数量而言不及前者1/5 。横向对比重庆、成都等同量级城市，武汉四代住宅项目的落地速度不算快。
2024年1月入市：金地和悦
2024年10月入市：中建壹品汉韵公馆 2024年11月后入市：招商天青府、招商城建未来中心C2、金地国际城六期…
2024年5月入市：招商武昌序、城投金沙府 2024年6月入市：方岛金茂晓棠、武汉城建绍兴里 2024年7月入市：保利涧山观奕、中海东湖玖章 2024年8月入市：恺德雲麓 2024年9月入市：天创云和樾、武昌建发璞玥 2024年10月入市：金融街恒江雅筑、御江尚品江玺 2024年11月入市：福星惠誉铂雅府 2024年11月后入市：城投金沙樾、中冶书画名苑、建发望湖…
2、板块竞争态势的差别：
旧产品基本出清的区域抓市场机会：以武昌二环内武珞路、华中金融城、沙湖等板块为主，伴随建发朗玥、月亮湾壹号等项目出清，3-4万/㎡单价段的市场出现一定空白，新入市的项目除金沙府外，武昌序、东湖玖章、涧山观奕、璞玥等热销项目单价均在此区间。
新旧产品同时在售区域做产品差异：以硚口的汉江湾、高新的光谷中心城、汉阳的王家湾及四新板块为主，新项目具备显著产品力优势，但旧产品未出清，在单价1-2万/㎡段的高层住宅市场中，受到同质化严重的旧产品低价冲击。
为保持竞争优势，部分项目推出与存量住宅差异化定位的超阶产品，天创在王家湾推出稀缺多层洋房、中建壹品在光谷中心城做143-191㎡高改住宅即是如此。
3、产品与客户需求匹配性的差别：
两类产品政策最终反馈成交去化上的结果也不相同，整体看准四代产品的客户接受度更高，除了新城区、开发区与主城区的市场环境差异外，产品与客户需求的匹配性是更重要的因素。
目前单价1.5万以下的刚需客户置业意愿疲软，单价2.5万以上的改善客户需求相对坚挺，准四代项目在传统住宅产品上优化升级，贴合客户要求改善居住品质同时兼顾性价比的要求。
四代住宅则面临户型面积偏大（套内100㎡以上）、不能封阳台、居住私密性受影响等问题，与三环外主流刚需客户较低价格承受能力以及较传统的居住理念存在一定冲突。
02 新产品市场表现
1、开盘效果断层领先：
10月份全市开盘推售的15个项目，共推出2077套新房房源，首日认购702套，综合去化率34%。准四代项目去化率普遍在50%以上，显著高于传统产品开盘表现。
2、市场占有率稳步提高：
5-6月份武昌序、金沙府首开入市以来，新产品在主城区市场占有率已经超过21%，全市的市占有率也来到12.8%。10月后沙湖天境、铂雅府等新项目入市后，新旧产品转换提速，新产品市场占有率将会继续攀升，传统住宅项目承受的压力越来越大。
3、不追求更高溢价：
新规范项目首开价格基本与所在板块价格持平，不依托高赠送过分追求溢价，更加倾向于尽快首开和清盘，趁新旧产品转换期抢收市场。
△分板块新产品溢价能力对比（2024年7-10月网签数据）
综合来看，在今年武汉商品住宅成交量价承压的情况下，包括四代住宅在内的新产品开盘去化率、月度流速均好于传统住宅产品。
03 新产品规划设计
1、新产品分类及特点
经过克而瑞研究，参考武汉在售新产品项目阳台和空中花园规划设计，可根据户内空间赠送方式、实际得房率的不同，将项目分为三类。
*值得注意的是，东湖高新区、武汉经开区于10月率先发布支持房地市场政策，在政策实施期间住宅阳台建筑面积不计入计容建筑面积和产权面积，对“空中花园”“开放式露台”给予免计容奖励。
① 准四代住宅（阳台）
参照阳台新规的传统做法，基本用足阳台和飘窗赠送面积，阳台建面≤套内面积20%，实际得房率在90%左右，是目前准四代宅主流做法。
② 准四代住宅（阳台+花池/花架/设备平台）
参照阳台新规，利用了空中花园部分元素，除阳台赠送面积外，以约1.2米宽的花池、花架报规，进一步拓展阳台赠送面积，实际得房率在100%左右，这是目前武昌、硚口部分准四代项目做法。
③ 四代住宅（阳台+空中花园）
参照阳台和空中花园新规，阳台+空中花园建面≤套内面积30%，空中花园挑高5.6米以上，花池绿化邻开敞面布置，采用奇数和偶数层的错层布局，实际得房率在110%左右，这是蔡甸、高新等新城区、开发区四代宅项目的做法。
把时间倒推10年，从2014年248号令发布以来，武汉住宅户型设计越来越“标准化”。以今年3月阳台及空中花园新规发布实施为契机，户型设计及赠送方式有“全面放开”的趋势，中心城区新项目采用阳台+花池/花架/设备平台的项目数量占比在提高，开发区支持“阳台不计建面、空中花园不计容”等产品优化，可以预见武汉住宅非标户型将会越来越多。
2、新产品户型设计趋势
以各项目140㎡左右4房2卫主流改善户型为例，新产品普遍梯户比达到1:1、专属电梯前室几乎是交付标配，室内玄关带独立储藏室、餐客厅连通X空间的设计越来越多，相较传统户型，在建筑标准层结构设计、户型结构设计上具有明显优势。
传统产品户型
功能性较受限、公用电梯前室
① 75%-80%的实际得房率，比较难以做到兼顾4个卧室空间使用舒适的同时，再多配置一个X空间和独立储藏室。
② 梯户比以两梯三户、两梯四户为主，同层住户需要共享电梯前室。
四代或准四代新产品户型
普遍多一个X空间或储藏室、私享电梯前室
① 实际得房率90%以上，普遍配置玄关侧独立储藏室或X空间。
② 标准层两梯两户为主，每户私享电梯前室，没有中间户，南向大面宽，比较容易实现3.5甚至4开间朝南。
04 机会与挑战并存
从客户的角度来看，新产品提供了居住体验更舒适的好房子，满足更多生活场景需求，顺应了人们对高品质生活的向往。
毋庸置疑，新产品需求正在持续增长，四代住宅目前存在的与客户需求错配问题，我们认为可以借鉴其他城市经验，伴随着存量旧产品的加速出清，通过政策调整优化、房企产品设计持续探索创新等方式逐步解决。
