根据克而瑞监测数据，2024年9月天创云和樾洋房首开入市，推出32套洋房（5-6F）产品，首日去化率100%，成交均价18200元/㎡。
组团布局：洋房产品位于项目东地块，一梯两户，建筑层数为5-6层，相比市面主流的11层洋房（小高层）具有显著优势。
建筑设计：延续市面主流的公建化外立面，做高窗墙比，客厅标配大尺度落地窗。
户型设计：均为142㎡四房，准四代住宅，实际得房率为103%。
01 主城核心客群对低密产品的偏好不减
对于洋房强劲的销售力表现主要体现在两个方面。
一、洋房产品溢价能力超出预期
云和樾的高层暂未正式开盘，洋房的开盘均价为18200元/㎡，如以王家湾板块的高层住宅成交均价约13700元/㎡作为计算基础，那么洋房相对高层的溢价率在1.33倍以上。
1.33倍在武汉市处于什么样的占位？
通过克而瑞市场监测数据可以看到，主城区在售项目广义洋房产品（11F以下）溢价率普遍在1.2-1.35倍之间，汉阳同区域的汉江云赫10F洋房的溢价率在1.34倍，而新城区洋房产品溢价率基本在1.15倍以内。
△武汉在售项目洋房、小高相对高层的溢价率
汉阳核心乃至主城区的洋房产品具有相对良好的溢价能力。
二、首开日光引起区域市场震动
自2021年汉阳住宅市场进入下行通道以来，各项目开盘去化率普遍在40%以下，上次日光项目还是在2020年，金茂方岛智慧科学城首次开盘，而那已经是4年前的事情了。
2020年至今汉阳区历年开盘项目去化率TOP1：
2020年 金茂方岛智慧科学城 100%
2021年 远洋东方境世界观 91%
2022年 城投融创国博城 75%
2023年 远洋东方境世界观 93%
2024年 天创云和樾 100%
……
那么在汉阳市场价格战横行，不断降价冲击客户的心理预期换取销售突破，多数项目粗暴以价换量的情况下，将准四代与低密洋房产品结合是取得市场突破的更优解吗？
02 对政策、产品和客户机会的把握缺一不可
以天创为例，从把握政策机会、市场机会和产品机会等维度分析，我们认为其洋房能够日光且保持较高溢价率的原因有三：
1、抓住了政策带来的低密建筑形态红利
2022年2月武汉市出台“限高限容令”，要求中心城区新项目容积率不高于3.0。
《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的通知》
主城区居住用地强度分区为五个等级。强度一区与强度二区最高容积率为3.0，强度三区与强度四区最高容积率为2.5。
主城住宅建筑高度原则上不超过100米。
云和樾即P（2023）074号地块是政策出台后，板块内首宗住宅供地，综合容积率2.5也是近10年区域内供地的最低容积率。在此之前，王家湾住宅供地以城中村改造地块为主，容积率普遍在3.0-6.0之间。
同时，土地出让文件中明确要求，东地块建筑限高35米，也就是说产品建筑形态为12层以下的小高层、洋房等低密产品。从报规文件上看，本次首开的洋房产品层数为5-6层，后期的洋房产品均为11层左右。
2、抓住了市场产品空白突显稀缺价值：
汉阳近四年洋房（5-7F）基本处于断供状态，上次出现同类产品是天创在黄金口板块的黄金时代项目。
天创是近年唯一在汉阳推出洋房产品的房企，云和樾也是汉阳首个准四代住宅洋房项目，填补了市场洋房产品（5-7F）的空白。
3、抓住了高改客群对产品升阶的需求趋势：
通过精准的产品定位和定价抓住了客户需求，并针对性进行产品升级。
2022年开始，王家湾板块市场出现明显的成交结构变化，主力成交总价段由200-250万迅速跌落至150-200万段， 而250-300万段需求相对稳定。
150-200万占比大幅上涨 由20% → 63%
200-250万占比大幅下降 由54% → 9%
250-300万占比相对稳定 由25% → 19%
就总价承受能力而言，王家湾刚需、刚改客群置业的总价段下移，高改客群则相对稳固，结合克而瑞近期对汉阳区域客户调研及KOL访谈结论，板块置业客群出现明显分层，两大主力客户对产品的核心诉求泾渭分明。
刚需、刚改客群（150-200万）核心诉求：
性价比、学区配套、交房时间
高改客群（250-300万）核心诉求：
圈层纯粹、产品进阶、户型舒适
天创的洋房从产品定位和定价层面，放弃抓200-250万总价客户，而是将户型面积配置在142㎡、单价定为18200元/㎡左右，套均总价则正好落在260万上下，以此主抓板块内规模相对稳定的250-300万高改客群，并针对性的满足这类客户的产品升阶需求。
03 洋房产品设计契合客户三个维度心理诉求
具体的产品升阶包括：
1、产品纯粹性：互不打扰，不同产品分组团配置、拉开面积段
首先体现在规划设计中对不同产品形态、不同面积段产品的分置，减少不同客群圈层、生活理念差异造成的摩擦。对于追求改善居住品质的客户而言，置业敏感点中对产品纯粹性的优先度较高。
“高容积率时代”为了搏利润空间，同一组团内部可能出现高层+洋房/叠拼，甚至是超高层+洋房/叠拼的抽象组合，高层住户认为被占用公共空间，低密住户则认为私密性受损，可谓两边不讨好
目前汉阳各项目洋房/小高产品普遍采用分组团布局，产品纯粹性有所保证。天创云和樾项目将高层及低密产品分隔为东西两个组团，高层户型面积为103-129㎡，洋房户型面积为142㎡，互不交叉；
国博城D12地块，同样采用分组团规划，高层及小高层完全分离，小高层户型面积128㎡起步，最大甚至做到225㎡；
2、产品稀缺性：人无我有，区域唯一5-6F多层电梯洋房
其次是稀缺产品带来的价值凸显，洋房所在的东地块容积率仅1.4，包括2栋5-6F洋房、4栋10-11F小高层。多层建筑叠加准四代产品，较主流的32-33F高层住宅，更具有院落感，契合四代宅庭院房的产品理念。
标准层结构设计采用较为少见的消防通道内置、电梯核心筒外置的方式，一梯两户均可专梯入户，电梯双开门且每户均有专属约8㎡电梯前室，强化功能性和归家仪式感。
最终呈现出内外双玄关空间，外玄关满足日常归家收纳，内玄关满足个性化收纳、艺术/美学装置陈列及更强私密性要求。
另外，首层洋房带“庭院“也是部分客户选择洋房产品的重要原因。
3、户型舒适性：人有我优，空间灵活、强化私密性
最后是户型的设计需要满足改善客群对各种生活场景的使用，从天创的142㎡户型来看：
优点一：户内空间划分相对灵活
多层建筑天然具有室内承重结构少的特点。考虑男女主人的实际需求，可以从容调节北侧厨房空间和多功能房的面宽。餐客厅则采用无界方厅设计，配置X空间。
优点二：高赠送下的舒适居住体验
得益于准四代住宅的规划设计红利，在市面主流140㎡户型做4房或3+1房时，天创142㎡户型可以做到4+1房，实际得房率103%。
空间分配上向餐客厅和主卧倾斜，主卧开间约为5米，面积约30㎡，采用三段式设计，具有小家化设计的倾向，预留充足空间可作为衣帽间、梳妆间或休闲茶歇空间使用。
04 客户需求与产品匹配创造出市场机会
天创洋房产品的成功不仅依靠其稀缺属性，也离不开对市场结构变化的敏感洞察。
过去20年，房企对于住宅产品的开发一直走在快速可复制、“产品标准化”的道路上，现在看，对于小体量住宅项目而言，为细分市场客户提供有针对性的高品质产品是目前市场僵局下的一条出路。
