分享会上，老吴一袭红衣登场。他说，一直以来，我的初衷是，希望在行业好的时候给大家一些警示；行业不好的时候给以鼓励，今天的这身着装，意图亦是如此——希望在行业较冷的时候，给大家以温暖。
以下为2024老吴年中讲内容图文讲解版：
但也有隐忧，新开工面积受投资影响呈现下跌，但竣工面积也出现大幅下跌，上半年仅不到2亿平方米，全年预计在4-5亿平方米，相较于前两年的7-8亿平方米，跌幅过大。这意味着未来交房可能会延期，由此会产生新一轮购房者与开发商之间的矛盾。另一方面现房库存可能不会持续增加，这又或许是一个积极信号。现房意味着企业的流动资金减少。根据国家统计局公布的数据，现房规模当前在3.8亿平方米左右，虽然自2019年以来仍在上升，但结合竣工面积看，未来预计不会持续攀升。
再看各个城市的情况，供求规模的缩减是普遍现象，以销定产为大趋势，武汉缩减的幅度略大。
供应——大部分城市供应都在缩减，20-30%，需要关注的上海，在这轮行情中，异军突起，新增供应放量；对比来看，武汉的供应量下降较大，同比下降40%，环比下降29%；成交——同类城市里，武汉下降较大，同比下降53%，环比下降34%。整体来看，各大城市基本做到了以销定产，供求比基本平衡。
从库存来看，各城市短期压力分化严重，但压力过大的城市不多（去化压力超过36个月），二线城市中仅沈阳去化周期超过36个月。中长期来看，由于过去土地市场出让的原因和新房销售市场低迷，市场压力较大，一半城市广义存量去化周期超过4.5年，超6年的城市亦不在少数，武汉去化周期8.4年，整体压力较大。
同时，武汉同能级城市均面临来自二手房竞争。上半年，武汉、合肥、南京、重庆等二手房成交占比均超6成。
在谈到城市投资吸引力时，老吴表示，从现有的分析数据来看，上海、北京是值得投资的城市，而此前一直提到市场表现较好的成都、杭州，在今年下半年或明年可能会出现补跌。
从成绩单来看，还算不错：供求关系基本平衡，库存也在减少。
关于后市，新增供应量有可能创下年度新低：下半新增供应量预计将不会超过400万方，全年不超过700万方。明年的供应量可能也不会超过700万方，这是由成交规模决定的。过去的最低点是在2008年金融危机后，年新增供应量为713万方，但也比今年高。老吴指出，那是向上攀升的过程，现在是在往下降的过程中。
核心功能区的成交活跃度是城市均价大起大落的主要动因。核心功能区的成交活跃度是城市均价大起大落的主要动因。核心功能区成交量占比不高，但成交金额占比超过1/4，更加上核心功能区的区域均价和城市均价的比价有高达30个百分点的起伏，一旦核心功能区成交波动，城市均价自然会受影响。
以光谷为例，今年上半年是以价格的下跌幅度换来了成交量的较小跌幅，但各板块仍表现不一。其中金融港板块是个特例，逆势价格上涨，成交也在回升。这是因为金融港在相当长一段时间没有太多的新增供应，而去年下半年新增万科光谷锦曜大量供应，今年上半年供求关系逆转。大关山板块，因价格降幅达10%以上，成交量才维持了较小的跌幅；光谷中心城北因为大量供应出现，导致成交下滑。
老吴指出，即使在今天这个比较难受的市场，基本的市场规律比如量价比、供求关系、存量等，依然在显示自己的威力。当价格下降到一定幅度的时候，一定换来成交量的回升，或者跌幅的放缓。这是市场规律在起作用。今天的市场需要一定的魄力去做动作。
新城居住组团出人意料的跌幅较大，原因在于二手房成交占比达到55%。“去年年终讲的时候我曾提到几个区域要注意二手房市场对新房市场的冲击，其中一个就是新城居住组团。去年新城居住组团的二手房成交占比约35%，今年上半年达到了55%。因为二手房价格下降幅度更大，二手房新房价格比为0.86，因此在价格更低的情况下，侵占了本来属于新房的份额。”面对二手房的竞争，这也是常态。
微观层面看项目平均来访，平均认购，转化率：
新盘月度开盘去化率最低点为今年2月的6%， 4月份后回升到27%。但真的变好了吗？实际是，推盘量急剧变少——上半年只有84次推盘（2023年全年331次，2021年达651次），单盘推量也骤减。老吴说，现阶段推盘建议仍需谨慎，当前市场不适合做很高频次的推盘。
供求量价后，再看存量；短期去化压力降低，但中期并未好转。因此仍需警惕。
二手房：
上半年销售新房和二手房销售共计7.3万套，相较去年同期整体下滑不大，可见基本的需求量是有保底的。但是今年上半年更多的需求转移到了二手房，因此二手房的销售占比是自2015年以来最高的一次。纠其原因，主要还是因为价格，二手房的套均总价在下降，而新房的套均总价在上升，因此更多的需求转移到二手房。如果新房的价格不进行调整，二手房的销售占比仍将持续一段时间。未来新房、二手房的价格差或将继续拉大，更多的新房将受到来自二手房的竞争。
土地：
地价回到2019年，企业愿意继续在武汉投资么？虽然地价回落，但除少量地块外，横向比较发现地楼比并未回落。地楼比高于0.45，对企业而言并没有太大吸引力，这或许也是那8宗地未成交的主要原因。
下半年土地出让压力增大：根据供地计划，预计全年完成计划比例在60%左右，约800万方、600亿左右的成交规模。下半年约还有700万方可建规模、超过500亿的成交预期，不过参照去年12月份单月成交土地655万方、495亿元，一切皆有可能，相信政府能够再创奇迹。
（明天请关注 武汉克而瑞年中市场分享暨老吴年中讲 图文对照版·下篇）
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