武汉在新盘层面，市场行情下行倒逼产品创新的趋势越来越明显。房地产回归“产品力”时代，为了呈现更具市场竞争力的产品，房企走出了具有各自特点的产品创新尝试，当下备受推崇的住宅酒店化是其中之一。
当这类改善客户预见到未来居住生活方式与酒店逐渐趋同时，开始追求“酒店+家”式的全新居住体验。
△新希望D10天元
住宅酒店化的核心逻辑是赋予住宅产品便捷的服务和更高的产品质感，为客户重新构建星级酒店般方便、轻松、愉悦的生活方式。
2021年后，住宅酒店化不再仅局限于武汉少量豪宅项目，很多新盘开始广泛借鉴星级酒店元素，如主入口大面石材景墙及酒店式环岛落客，向酒店看齐的入户大堂软硬内装，以及客制化会所配置、定制物业服务。
△龙湖御湖境
最终以高产品力形象呈现在我们面前的成功案例已经有很多——
2022年 新希望D10天元 宝格丽酒店风格主出入口
2023年 龙湖御湖境 柏悦酒店紫山水奢石会所
2024年 万科锦绣湖山 安达仕酒店V字门头
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02 趋势：项目扩张、板块下沉和产品取舍
同样，武汉近年融入酒店化元素的新盘项目，出现了三个较为明显的变化趋势。
1、以三环内为主且项目数量逐渐增多：借鉴酒店元素打造的项目在三环内多个板块均有分布，并且明显由CBD、二七滨江、武昌滨江等核心板块向武珞路、王家湾、徐东等次核心板块发展；
2、由豪宅标配向改善型项目下沉：不再局限在单价4万+、总价700万+豪宅项目，单价1.5W+、总价200万+的改善项目也紧跟潮流，在公区局部融入酒店化元素；
2021年 武汉瑞府（700-1500万）、绿城湖畔雲庐（300-1100万）
2022年 新希望D10天元（700-1200万）
2023年 龙湖武汉101（300-800万）、龙湖御湖境（300-800万）
2024年 万科锦绣湖山（600-900万）、越秀天悦文华（100-300万）、天创云和樾（200-300万）
3、借鉴豪华酒店局部特色元素：以目前武汉在售项目来看，示范区、公区相关场景对不同酒店的借鉴具有明显倾向，显然房企对国内高净值人群的酒店偏好有深入研究。
主出入口 主要借鉴安达仕酒店；
大堂内装 主要借鉴宝格丽酒店；
会所（行政酒廊等） 主要借鉴铂悦酒店；
艺术入户大堂 主要借鉴康莱德酒店；
园林打造 主要借鉴安缦酒店；
△澳门安达仕酒店（左）万科锦绣湖山（右）
高端酒店风格具有奢华美感，彰显着品味和格调，注重尊重感、仪式感和社交属性。从入户到归家的多个环节借鉴酒店设计，如仿照星级酒店式的落客区，归家公区大面积采用进口奢石和金属板材，偏向社交属性的会所等不同维度，都为客户提供全新的产品价值和情绪价值。
在我们看来，房企针对主流地缘客户，就细分产品做针对性的营造升级，可谓精准发力。
1、客户：迎合目标客群对酒店式生活场景的追求
根据上半年克而瑞对高净值客户调研情况，我们得出现阶段倾向住宅酒店化的客群描摹：
背景：30-45岁为主的城市富裕精英阶层，就背景而言是乘行业风口崛起的隐富一代、家族企业继承人、海归精英的多元组合。
价值观：希望住宅能够体现“能力”、“地位”、“名誉”等身份特征，要求“省心”、“体贴”。
置业逻辑：经常出差，习惯便捷的酒店式服务。低调理性，对什么是好产品有一定认知，但对现状居住品质和圈层不满，希望居住空间体现对标豪华酒店的品质感，能够提供酒店式的便捷服务。
而酒店式场景能够深刻契合规模不断扩张的这类“老钱”“新贵”“海归”客户需求。
2、城市：重塑城市界面的迫切需要
其次是对于城市界面的再造，以锦绣湖山和御湖境为例，无论是高雄路还是洪达巷，城市界面都谈不上优势，与客户改善居住品质和圈层的置业目的出现一定程度的错配。
酒店式住宅则有助于打造一种独特的城市隔离感，通过物理空间上的隔离、服务和环境的营造，让客户感受到一种与众不同的尊贵和私密，从而降低对弱势城市界面的抗性。
△主出入口-龙湖御湖境
△主出入口-龙湖清能武汉101
万科锦绣湖山社区入口借鉴澳门安达仕酒店风格，门头宽度达26米，高度9米，以银白色铝板为基底，以古铜线条打造V字造型，顶棚采用双曲线金属线条包边及星空顶，底部为墨绿奢石景墙+水景，同时两侧搭配约3.8米的Prada绿奢石景墙以及水景、名贵树木，极具辨识度和高级感。
△主出入口&环岛落客区-万科锦绣湖山
3、建筑：地块限制条件下的突破创新
最后，借鉴酒店化元素融入项目产品打造，有利于消解前场空间局促、塔楼标准层布局的不利体验。
由于土地属性、地块不规整、建筑红线的苛刻要求，对建筑形态本身产生制约，难以采用常规住宅项目按部就班打造示范区前后场，其中比较典型的是锦绣湖山和武汉101，都面临建筑退线要求严苛，示范区前场空间狭小、塔楼建筑形态布局的问题。
万科锦绣湖山 鲩子湖村K3地块，容积率5.13，仅一栋超高层47层，均为237平住宅户型。
龙湖清能武汉101 武昌滨江337北库地块，容积率6.04，B塔41层，主力为166-358平类住公寓户型。
△万科锦绣湖山（左）龙湖清能武汉101（右）
04 方向：现阶段产品升阶六类做法
①归家动线：礼宾入户，归家动线体现尊贵感
过去几年，房企对归家动线的优化升级主要围绕自驾业主的使用体验，采用环岛落客的设计已不局限在地面空间，地下/首层全架空空间已可以做到功能分隔，实现效率与体验兼具。
环岛落客：酒店式的环岛落客设计广泛应用于住宅社区的主入口处，外部车辆通过大门进入落客区，业主在此下车后，不仅颇具仪式感，也可避免雨雪的困扰，实现无雨归家的第一步。
万科锦绣湖山深度借鉴了澳门安达仕酒店的主出入口设计。
△环岛落客-万科锦绣湖山
中央车站落客：对环岛落客设计的升级，将社区门岗部分挪动到地下或全架空首层，所有的车辆都会经过此处，内部车辆经闸道分流进入车库，包括网约车、快递车、外卖车在内的其他机动与非机动车辆都在这个地下环岛落客区域停靠，可以实现真正意义的舒适出入。
△中央车站落客区首层全架空-招商武昌序
这种做法需要结合地块标高，将局部或全部首层架空作为车库、垂直景观园林使用，在绿城湖畔雲庐、招商武昌序可以看到成熟的设计落地。
△中央车站环岛落客-招商武昌序
△中央车站环岛落客-绿城湖畔雲庐
②示范区：无界交融，景观设计室内化
将室外的自然景观与室内的装饰艺术融为一体，创造出一种独特而精致的空间体验，不仅丰富了室内空间的功能和视觉效果，还为人们带来了更加舒适、自然的居住环境，最终目的是在住户享受生活的同时增强社交体验。
△户外会客厅-越秀天悦文华
△休闲卡座-新希望D10天元
③前后场园林：少即是多，园林造景强调隐奢感
客户对公区各场景的敏感点来看，园林的优先度相对靠后，客户种类和色彩繁复的植物组合关注度不高，更倾向于借鉴酒店的造景手法，展现简约、和谐而不失奢华的效果，通过层次、空间、品种的综合运用实现园林造景的隐奢感。
层次：如万科锦绣湖山、武汉101这样受到地块红线严格限制，园林层次的构建难以通过大面积绿植延展铺开，因而更加适宜采用多种植物和景观小品，通过高低、疏密、远近关系营造丰富的空间层次。
△示范区园林布局-万科锦绣湖山
空间：部分项目由于红线内地块紧凑局促，利用有限地面空间向上垂直延伸，打造出中庭、后院、空中花园三座花园，中庭水院由跌水、罗汉松、叠级花坛、阔叶植物层层递进，营造新中式园林的隐奢感，二层的屋顶空中花园则突出功能性，添加行政酒廊、家庭聚会区域突出休闲度假感。
△屋顶花园卡座-万科锦绣湖山
品种：目前武汉项目园林植物组合通常选用绿色为主基调，搭配部分的暖色调植物。植物种类上多选用全冠移植且长树龄的乌桕、罗汉松、朴树、三角枫等名贵珍稀植物。
△示范区后场中庭水院-万科锦绣湖山
④入户大堂：现代艺术与建筑美学的结合
客户隐含的心理需求包括对身份的彰显，而现代艺术具有创新、前卫的特点，能够为空间体验带来新鲜感和话题性，通过引入艺术作品，如雕塑、画作等，能够提升公共社交空间的格调和品味，这也是现在营销上强调的归家故事线重要组成部分。
材质上大量使用普拉达、LV等奢侈品联名的奢石和硬质造型，以精巧的施工工艺，将材质拼接搭配、光线照明组织等因素结合起来，在空间上创造出奢华、舒适的氛围，打造出具有星级酒店品质感的公区空间。
△归家大堂-龙湖御湖境
龙湖御湖境、越秀天悦文华的归家大堂设置有酒店式接待前厅，大堂层高8-11米，简约的几何体块以及对称性设计，呈现星级酒店奢华气质格调。
△归家大堂-越秀天悦文华
△归家大堂-龙湖清能武汉101
⑤会所：客制化，侧重商务宴请和社交空间
用酒店的方式打造为客户量身定制的会所，将酒店式社交场景融入配套，普遍提高私宴厅和会客厅的标准，部分项目仿照酒店配置行政酒廊、天际泳池等，成本预算在会所的空间尺度、配置数量、软硬装标准上大幅倾斜。
锦绣湖山的湖珊会所，包含户外聚会区、多功能会议室、健身房、瑜伽房、棋牌室、茶室、儿童区7大功能区，露天的半私密活动区，提供了沉浸式的商务社交环境。
△会所功能分区-万科锦绣湖山
在示范区设计方面，龙湖看中会所与水景的联动，御湖境亲水会所引用了柏悦酒店御用的皇家藻井、紫山水奢石等元素私宴厅；行政酒廊区域则采用下沉式设计，复刻自西溪安达仕酒店，面朝室外水院。
△行政酒廊&水院-龙湖御湖境
武汉101天际会所，无边泳池、行政酒廊、私宴厅，通过巨幕玻璃将江景引入室内，实现室内外无界交融的使用体验。
△会所-龙湖清能武汉101
⑥ 物业：管家式服务，构建酒店式便捷生活方式
消费群体对于服务品质和个性化需求也在不断升级，除了常规物业服务外，还提供酒店式的定制服务和增值服务。
锦绣湖山引入万科“心奢”服务体系，营造酒店式生活方式，内容包括24小时管家、快递上门、设备维保等便捷服务，以及宠物代遛、植物寄养等定制收费服务。
同时普遍出现由开发商补贴会所运营服务费用或物业费用，武汉101、新希望D-one等类住宅公寓在物业费补贴后，服务标准提高至8元/㎡/月以上。
05 提炼：武汉现有项目产品打造亮点
不难发现，现在越来越多的住宅项目植入酒店化的元素，产品打造更加追求高品质，住宅酒店化已成为一种产品内卷的重要方向，我们相信市场有周期变化，但客户对好产品的追求是永恒不变的。
