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一周超30亿拿下羊城两宗地广州地铁的地产选择题

财富 2024-12-16 07:31 广东

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广州地铁此次拿地后，是会继续选择和越秀地产合作还是单独开发？

观点网 短短一周时间，广州地铁已斥资30亿元拿下两宗宅地。

12月13日，广州地铁成功以11.84亿元竞得番禺区亚运大道BD0210116地块，楼面价0.98万元/平方米，占地面积9.99万平方米，其中出让宗地面积8.515万平方米。

而就在该地块成交的前三天，12月10日，广州地铁以18.6亿元竞得广州黄埔区双岗停车场地块一期，成交楼面价1.7万元/平方米。出让的地块占地约17万平方米，总建面38.26万平方米。

截至目前，2024年内广州地铁作为单一主体参与的土地竞拍，仅上述两宗住宅用地。

资料来源：企业公告

从近年拿地情况来看，不同于合作公司越秀地产的活跃，广州地铁除了2022年较为积极外，其在土拍市场的表现一直十分低调，去年也仅以21.97亿元拿下1宗白云设计之都三期的地块。

为此，市场十分好奇，今年广州土拍市场成交涉宅土地超30宗，为何广州地铁会唯独选中番禺亚运大道、黄埔双岗停车场2宗地块？

合作项目销售亮眼

或许广州地铁地产项目的销售业绩可以告诉些许答案。

广州地铁最早接触房地产业务是在2017年。其开局便以总价195.4亿元拿下番禺汉溪长隆地块和官湖车辆段上盖地块。截止目前为止，广州地铁地产累计开26个项目，包括住宅和商业。

据观点新媒体不完全统计，目前广州地铁地产在广州共有12个在售楼盘，其中包括7个独立开发项目和8个合作开发项目。

资料来源：企业公告、公开报道整理

从上图中可以看到，尽管广州地铁地产在售楼盘几乎涉及了全广州区域，可其单独开发的项目也仅是在白云、荔湾、海珠三个区，而其在黄埔和番禺的项目均是和越秀地产相合作。

其中，黄埔区的星汇城TOD和星樾TOD项目是广州地铁地产和越秀地产、科学城集团三方共同合作开发的，这也是广州地铁地产为数不多已售罄的项目。

据专业机构数据显示，星汇城TOD该项目于2020年10月首开，当时首开的价格到2.3-2.5万/平方米，近几年的网签均价也一直保持在2.4-2.5万/平方米。项目在2022年位居广州销量TOP3、知识城销量TOP1，两年劲销3818套。

星樾TOD同样不甘示弱。该项目于2021年11月首开，仅2个月，便以906套的网签套数位列科学城成交NO.2。同时，据合富地产统计，星樾TOD在2022年五一期间加推的279套货源，最后成交240套，全年成交套数1461套，位居黄埔区第二。

目前，黄埔和番禺区依旧在售的项目也仅剩下科学城的星樾山畔TOD和广州南站的星瀚TOD，项目均是由广州地铁地产和越秀地产共同开发。

星樾山畔TOD属于大社区楼盘，体量多达2156户。不过该项目的去化速度算是相当快，2020年10月开盘，首开两个多月便售罄封盘。2021年11月重新加推，卖了2个月再次售罄封盘，此次销售累计超10亿元。目前该楼盘进入清仓阶段。

而番禺区的星瀚TOD项目的规模更庞大一些，总规划21栋，共4378户，首开在2019年年底。该项目在2022年总成交792套，位居成交套数TOP，全广州TOP9。该项目在今年火爆程度依旧不减，10月黄金周成交了109套，仅次于亚运城。

从以上数据中可以看到，广州地铁地产和越秀合作的项目在黄埔区以及番禺区的销售情况都十分可观，这也得不难理解为何广州地铁会在黄埔以及番禺亚运城附近继续拿地。

不过接踵而来的问题是，广州地铁此次拿地后，是会继续选择和越秀地产合作还是单独开发？

独自开发项目去化率较低

聚焦于广州地铁独立开发的项目销售情况来看，似乎其要学习的路还长着。

就拿海珠琶洲珑璟台项目为例，该项目位于地铁18号线龙潭站，由广州地铁独立开发。根据广州市住建局披露的数据，珑璟台最早拿证时间为2023年3月，网签已售房源为112套，未售150套，去化率为42.7%，而10月去化率仅为30.5%。

去化率提升的背后，还有开发商降价促销的功劳。珑璟台入市时单价9.5万元/平方米左右，现价已低到7.5万元/平方米，部分房源单价甚至到6字头。在国庆期间，楼盘中介更是推出了一口价、特惠房、购房返佣、购房补贴等活动加大去化力度。

据中介介绍，在黄金周期间，广州地铁地产推出限时特惠房源促销活动的项目共5个，包括琶洲·珑璟台、云平上品、云城上品等。

白云区的云平上平项目是广州地铁在2022年5月以11.7亿元拿的地，最早2023年8月取得预售证。据广州市住建局披露的数据，该项目取得预售证在售的共223套，目前已售76套，去化率仅34.08%。

同时，嘉禾望岗板块的云城上品最早取得预售证是2022年12月。目前，该项目住宅已售294套，未售374套，去化率44%。

相比之下，位于白云区核心地权广州设计之都的云筑上品项目的销售数据更可观些。该项目在今年10月卖出5.5亿销售额，夺下白云区总价300-600万销量第一位置。目前住宅已售270套，未售158套，去化率64%。在12月10日取得最新的预售证，准备加推186套。

看起来，其独自开发运营的项目表现确实没有合作项目来得亮眼，但这也并不影响广州地铁地产公司今年在广州市的整体表现。

根据观点指数《2024年1-11月房地产企业销售表现》披露，广州地铁地产仅凭广州单个城市的销售权益销售金额157.10亿元就位居百强名单第38名，超越了星河湾、合生创展、象屿地产等著名房企。

同时，据第三方数据显示，2024年1-11月广州房企销售榜，广州地铁地产已位居第三大开发商的宝座，仅次于保利发展和越秀地产。

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