穿过风暴 | 保利物业全业态“内卷”

财富 2024-12-18 07:30 广东

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穿过风暴

年度报道

你是一船之长，世界没有比这更美妙的景象。

受经济下行周期、行业竞争日趋激烈及自身战略调整部署影响，保利物业各项业务与指标的增长势头在近三个报告期内有所下滑。

编者按：2024年，面对经济与行业调整的大环境，如何穿过风暴，在周期考验和市场竞争中赢得生存与发展，是每一个企业掌舵者需要思考的核心问题。

在这一背景下，观点新媒体策划并推出“穿过风暴”年度系列报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济高质量发展的企业共同迎接新的一年。

同时，我们将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读行业与企业的未来发展。

观点网 物业服务行业“寒冬”远未结束，博弈加剧的投拓市场、承压的物业费收缴率、持续发酵的金融资产减值风险，以及客户和业主不断提升的话语权与选择权，构成了2024年行业的背景板。

随之而来的影响是大多数物企增速连续放缓，盈利空间陡然压缩，二级市场投资者对企业求变的态度与行动理性观望，物管股估值继续低位徘徊。

即便是背靠头部地产公司的央企--保利物业也已显现隐忧。

2023年中期，营收71.41亿元，同比增长10.7%，增速下滑14.5个百分点。同期，毛利、净利润增速腰斩，分别同比下滑9.3个百分点至同比增长6.5%以及下滑10.7个百分点至同比增长10.8%；毛利率也同比下滑了0.71个百分点至20.46%。

应收款项却在加速增长，截至2024年中期贸易应收款项及应收票据（减值拨备前）较去年末增长52.64%至37.3亿元，其中关联方增长61%，第三方增长50.38%。而2023年中期为增长30.89%至30.81亿元，其中关联方增长9.9%，第三方增长38.4%。

经历5年来的“大物业”战略推进，保利物业“狂飙”，服务规模在央企背景的物企中保持第一。

同时，在当下行业极致内卷，需要巩固和加强自身市场地位时，保利物业又拉开了“大后勤时代”的幕布。

增长放缓，压力上升

2019年6月，刚从新三板摘牌不久的保利物业发布了“大物业”战略，正式宣告从原来简单的社区走向城市的方方面面。

当中包含的“全业态物业”更被视作差异化竞争的重要牌面，也由此围绕多业态展开外拓进阶，具体以居住业态为根基、商办物业为精品、公共服务物业为发力点。

凭借着控股股东保利发展带来的业务潜力，以及当年底成功获得资本市场助力，登陆港交所实现募资52.18亿港元，保利物业迎来了稳定增长期。

资料显示，保利物业截至2019年末合约面积4.98亿平方米，合同管理项目1490个；在管面积2.87亿平方米，在管项目总数1010个；至2023年末，管理规模已经翻倍，合约面积与在管面积分别为9.22亿平方米及7.2亿平方米，项目总数分别达到3069个及2465个。

期间，盈利能力也实现总体改善。数据显示，保利物业上市以来净利润的年复合增长率为26.7%，超过了收入年复合增长率24.9%。

具体而言，净利润由2019年度的4.9亿元增长至2023年度的13.8亿元，收入由59.67亿元增长至150.62亿元。毛利率与净利率总体企稳，截至2023年末分别为19.61%及9.30%，同比分别上升0.80个百分点和1.0个百分点。

从年报看，保利物业营收来自三大业务板块，其中物业管理服务收入从2019年度的38.44亿元增长至2023年度的101.52亿元，主要由管理规模增长带来；非业主增值服务收入从9.69亿元增长至20.93亿元，主要由提供案场协销服务项目、写字楼租金收入及其它非业主增值服务增长带来。

另外，社区增值服务受益于服务用户的数量与粘性增长，该公司不断丰富供应链资源、运营体系渐趋成熟，美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务等垂直业务的服务能力提升，收入由2019年11.54亿元增长至2023年28.16亿元。

但受经济下行周期、行业竞争日趋激烈及自身战略调整部署影响，保利物业各项业务与指标的增长势头在近三个报告期内有所下滑。

管理层曾解释，2023年上半年公司按照高质量发展要求，放缓收入节奏，主动调整结构，夯实基础来追求更有质量的增速和规模。

同期，保利物业营收71.41亿元，同比增长10.7%，增速较2022年中期下滑14.5个百分点，主要是非业主增值服务同比下滑3.8%，社区增值服务同比下滑10.7%造成。其中，案场协销服务项目、小区零售、家政服务等是主要影响因素。

据了解，保利物业在打造增值服务方面投入了大量资金，但取得的效果尚有不足。公告显示，计划将IPO募资的62.5%（即32.61亿港元）用于开拓增值服务，截至2023年中期已经实际使用了32.34亿港元。

对于社区增值服务何时重回增长，管理层于2024年中期回应称，正在对原有社会化产品进行升级改造，预计1-2年内能够提高整个产业规模。

2024年中期，保利物业核心业务即物业管理服务的增速明显下滑，同比增长约16.1%至55.93亿元；而2023及2022年中期，该业务同比增速分别为21.8%及25.8%。

另外，财务压力也在上升。一方面，保利物业2024年上半年经营活动所得现金流量净额约为4.27亿元，较上年同期回正；但现金及现金等价物却较2023年末减少了约4.07亿元，期间并未进行股息派付。

另一方面，保利物业被应收账款占用的资金大幅提升，截至2024年中期，该公司贸易应收款项及应收票据（信贷亏损拨备后）达到35.8亿元，较2023年底增长约12.4亿元。

对比去年同期6.98亿元，金额近乎翻倍。

大物业的盈利空间

当前行业进入“微利”发展阶段，保利物业管理层于2024中期表示，受系统外收入占比的上升及外拓市场竞争加剧的影响，公司基础物业利润率面临一定压力。

2024上半年，保利物业的毛利、净利润增速迎来腰斩。数据显示，2024年中期该公司毛利为16.1亿元，同比增长6.5%，增速下滑9.3个百分点；净利润8.46亿元，同比增长10.8%，增速下降10.7个百分点。

毛利率亦同比降低0.71个百分点至20.46%。其中，物业管理服务毛利率下降0.24个百分点至16.79%，非业主增值服务下降1.53个百分点至18.05%，社区增值服务上升0.73个百分点至38.85%。

管理层过往曾指出，住宅地产增量空间并不大，保利物业更看好公共服务和国资服务的增长规模，并将未来增长主要押宝在后两者上。

从核心物业管理服务来看，保利物业大物业战略雏形已成，根据各个细分业态的服务需求与特性，打造了多个服务品牌，相应在管规模成效有所显现。

首先，在住宅社区领域，保利物业持续升级“东方礼遇”、“四时雅集”及“亲情和院”三大物业品牌服务内核。截至2024年中期，住宅社区在管面积约为2.99亿平方米，高于华润万象生活的2.595亿平方米及中海物业的2.944亿平方米。

其次，针对商业及写字楼，保利物业立足“星云企服”品牌，提供物业管理、资产管理与企业服务业务，截至2024年中期，商业及写字楼在管面积3582.8万平方米，占总在管面积的4.7%，高于中海物业2210万平方米及华润万象生活的1523.1万平方米。

此外，针对公共及其它物业，保利物业打造了“镇兴中国”品牌，构建了以政府主导、保利物业为主体，服务对象积极参与的新型公共服务管理模式。并在2023年中迭代升级为“全域飞轮”，即从城市名片治理入手，通过显著提升城市形象，推动改善招营商环境，进而增强居民幸福指数和对外来人才吸引力，最终实现全域范围的综合治理提升。

截至2024年中期，保利物业公共及其它物业在管面积在总面积中占比55%，达到4.22亿平方米，成为少有的在管面积中公服远大于住宅的物企。

与之相比，中海物业公共及其他物业在管面积约1.06亿平方米。

但目前业态结构存在的问题之一，是公共及其它物业创收能力较低。

近三个报告期，该类业态贡献收入占总物业管理服务收入的比例分别为25.4%、25.8%及25.7%，金额分别为12.24亿元、26.18亿元及14.35亿元。

从单个项目年平均收入来看亦是如此，保利物业住宅社区、商业与写字楼、公共及其它物业2023年度单个项目年平均收入分别为409.4万元/个、456.1万元/个及393.7万元/个。

以近三个年度观察，商业和写字楼、公共及其它物业单个项目年均收入有明显增长，住宅社区出现下滑趋势。

其二是回款收缴压力增加。2024年中期管理层表示，综合回款率同比下降了3个百分点左右，压力主要集中在住宅和公服项目上，小业主和外部大业主的回款率降幅均在3个百分点左右，回款率比较稳定的是商办业态，同比上升0.4个百分点，但这部分规模尚且较小。

其三是来自第三方的项目占比较高，但质量不如关联方项目。并且市场化拓展已成为当前行业的主流手段，未来第三方项目增长空间更大。

数据显示，截至2024年中期，保利物业来自第三方在管面积占比达到64.9%，但贡献物业管理服务收入占比仅为41.4%；来自关联方在管面积占比35.1%，贡献物业管理服务收入58.6%。

因而，随着政府、企业及住户端对服务品质要求的提升，保利物业的盈利空间受到压缩，但这也是物企同行们面临的共同难题。

国资服务升维“大后勤”

面对如何寻求高质量发展的难题，保利物业给出的解答是继续升维发展模式，将2021年首次提出的“国资服务”重新拉回人们的视野，并迭代升级出“超级快充”方案，探索国资企业大后勤外包服务。

2024年7月，保利物业在首届国资论坛上抛出“大后勤时代”概念，并称当下后勤服务正向更强的资源统筹、更综合的服务产品和更前瞻的需求响应进化。

与传统商办物业服务相比，更强调生产性服务业的支撑，切入企业生产生活多元空间，全面承接企业非核心的业务外包。

资料介绍，“超级快充”模式的运作核心主要包括电网、超充桩、电缆、快充口四大关键组件；生产保障类、绿色能源类、会务、餐饮和资产管理五大服务场景；生产、经营、办公、生活支持四大类服务清单。

并且，在不同服务场景的需求满足上，保利物业进行了不同维度的服务实践和能力构建。

例如，在绿色能源场景中，保利物业7月16日与清华大学集团团队开启IEIM（综合能源智慧管理）全链合作，旨在建设自主可控的绿色供应链，创建新型能源智控体系。

据介绍，IEIM即以智慧能源管理平台为载体，针对空调、照明、供水等能耗大户，搭建全周期能源智慧管控体系，提供从综合改造、局部重点改造、智控系统升级、智慧运维寻优、设备资产采买等不同资产阶段的能源管理方案。并拥有广泛的应用场景，包括了公建、写字楼、产业园、工厂、园林、公区、地库等业态。

值得一提的是，保利物业在助力国有资产盘活方面的表现。2022年5月与南方鼎元资产公司达成战略合作，此后为南方电网超过10处资产提供资产前策顾问、招商代理等服务。还通过导入保利系统内外丰富的资源集群，实现了中国航油科技信息中心、中国尊大楼、京城机电、新龙国际大厦等多个项目的资产盘活、效益提升。

从各类描述来看，“大后勤”概念与时下流行的IFM（综合设施管理服务）相通，仅在客户群体上更聚焦国资企业。而国资企业拥有特殊的战略地位，对资源统筹、综合服务要求更高，保利物业以此打造的品牌效果与服务能力，也有利于其参与非国资市场的竞争。

数据显示，目前保利物业服务约6000家企业，近400座写字楼，有超过300家世界500强企业入驻保利项目。

而IFM领域亦涌入不少物企角逐，其中万物梁行、招商积余、特发服务、卓越商企服务、中海物业等均是其中佼佼者，且各家企业的业务壁垒也有所不同，客户主要聚焦在新兴产业行业头部企业与外资企业领域。

保利物业的战略中也包括积极开拓高端制造业与战略新兴产业客户，2024上半年，该公司新增服务京东北京总部大厦、海尔集团青岛工厂园区、广联达广州数字科技大厦、金山集团武汉总部办公区等行业头部客户项目，加速了IFM布局。

下半年公开的拓展情况显示，该公司大后勤战略拓展力显现，不仅与多家三甲级医院达成合作，全方位赋能医院后勤。还在IFM领域成功进驻上海航融盛通大厦、武汉新长江传媒大厦、虎牙四城职场内服、广联达集团广州办公楼四大商办项目等。

整体来看，保利物业的破局思路前景不错，契合管理层对公司“形成一流的产品力、一流的行业引领力和竞争力”的期待，但要达成“聚焦50个核心城市，实现每个城市两亿项目集群物管规模”的高质量发展目标，仍需跋涉。

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