关注：点击上方蓝字“观点指数”，欢迎置顶或设为星标，即可快速获取更多专业数据资讯、研究报告、深度干货。
摘要：抓住深圳活跃的房地产市场行情，深铁加速推盘，以期改善年内亏损。
观点指数(GDIRI) 深铁在近30天内连推三盘，有一盘开盘售罄。据悉，这三个盘分别为深铁阅云境、深铁璟城和深铁瑞城三期。
据深铁置业发布，11月24日深铁阅云境项目属于深圳大运板块TOD项目，首推214套房源，开盘不足2小时内售罄，去化率达到100%，销售金额10.77亿元。
深铁阅云境项目本次开盘推出建筑面积约96平方米至139平方米的三房和四房产品。单套最低约3.78万元/平方米，最高约4.92万元/平方米，销售均价4.4万元/平方米。
12月7日至8日，位于深圳宝安的深铁璟城人才房项目正式开启集中线下选房，共配售房源738套，包括建筑面积约90平方米的三房户型和70平方米的两房户型。其中，配售的277套三房户型（不包含无障碍户型）全部售罄，认购率达到100%。
本批次住房配售房源位于41栋四、五、六单元，配售均价为24000元/平方米（按建筑面积计算，不含室内装修）。深铁璟城项目交通便利，地铁11号线碧头站可直达，同时，1站衔接地铁6号线。该项目是深铁集团集商品房住宅、可售型人才房、缤纷商业、运动公园等于一体的TOD综合社区。
据观察，这两个项目去化较快的原因在于价格，深铁阅云境在大运板块比周边均价低12%。深铁阅云境单套最低单价几乎逼近当时挂牌出让人才房的价格（出售型人才住房平均售价不得高于30400元/平方米，最高售价不得高于31900元/平方米）。深铁璟城价格与拿地时候限价2.82万/平方米相比目前2.4万/平方米的均价确实做出了让步。
而深铁瑞城三期当日销售不及前两盘。深铁瑞城三期位于深圳市光明区，于11月30日开盘，共推售264套住宅，建面约96-100平方米的改善型三房户型，备案均价约4.21万元/平方米。市场消息显示，开盘去化约139套，去化率为53%左右。
深铁加速推盘，体现在当下的开工建设速度上。10月初，深铁花费66.65亿元拿下机场东项目地块。11月中旬开工，在14天内签署质量安全监管协议，计划于2027年建成，将提供高品质房源近2500套，全部采用现房销售模式。
观点指数认为，深铁加速推盘的背后主要还是降低年内亏损。11月7日，深圳地铁集团发布2024年前三季度财务报告。
报告显示，今年前九个月，深铁集团实现营业收入约122.96亿元，较去年同期的89.62亿元增长显著；净利润出现大幅亏损，达到约80.74亿元，创下自2015年以来同期的最大亏损记录。
深铁集团前三季度投资收益亏损约为48.53亿元，主要源于对联营企业和合营企业的投资损失，而上年同期则实现了约37.21亿元的投资收益。
站城一体化开发是弥补亏损的方式之一。据了解，地铁企业由于运营成本高昂，很少能够自负盈亏，这就需要地铁企业寻找其他业务弥补亏损。
过去，深铁集团与万科等房地产公司合作，在房地产高速发展阶段获得了行业上升的红利，深铁集团亦实现盈利。而当前，万科承压，下跌的压力也传导至深铁集团。
深铁依靠地铁带动周边住宅和地价的上升获得溢价。站城一体化开发亦是深铁突围的优势所在。充足的“面粉”，可以让深铁有更多尝试的途径，如进一步挖掘站点周边住宅、商业、社区、产业等业态，以点带面丰富业务创收渠道。
深铁官网披露，深铁置业截至2024年9月共有32个商业开发项目及15个代建项目。总建筑面积约1818.8万平方米，在建面积约1183.92平方米。现有保障性住房项目24个（含代建），在建及交付的保障性住房达4.87万套、学校及幼儿园44所、对外公园15个、市政道路32条、代建医院1个。
接近年关，开发企业冲刺是即将面临的一场大考。抓住深圳活跃的房地产市场行情，获得更高的去化水平、提高营收，成为企业的重点方向。
深圳房地产信息平台显示，11月深圳新建商品房成交85.24万平方米（8734套），同比上升134.93%；其中新建商品住宅成交79.53万平方米（8076套），同比上升187.32%。按新建商品住房面积统计成交显示，90平方米以下3632套，90-144平方米4245套，144平方米以上199套，比例分别为44.97%、52.56%和2.47%。
11月新房成交套数是今年全年最高值的月份，是2月份的10倍，接近6月、7月、8月三个月的总数。
二手房方面，二手商品房成交76.16万平方米（8199套），同比上升1.5%；其中二手商品住宅成交66.8万平方米（7125套），同比上升1.52%。
深圳房中协统计，2024年第49周（12月2日-12月8日）全市二手房（含自助）录得2390套，环比增长12.6%。二手房单周录得量创下近200周以来的单周新高。随着深圳11月19日发布的“关于取消普通住房标准有关事项的通知”在12月1日正式施行，监测到南山、宝安等区域二手房录得量有所增长。
面对这般行情，深铁也许想抓紧销售，过好年。
点击阅读原文，了解更多
