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摘要：受到“924”新政影响，楼市出现一波小涨幅，企业可以获得销售收入、回流资金，带动部分项目的开工建设，同时推动商业住宅代建签约率的上升。（报告期2024.09.24-2024.12.18）
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观点指数 费率实行分档，项目管理规定更明细 佛山项目代建费的费率分成几个档位。随着工程总概算的提高，费率有下调的趋势，而总概算较低的项目则有较高的费率，这样做的目的主要还是控制预算。相比其他城市是对允许市场化代建的项目类型和总投资大概范围来决定是否实行市场化代建，这份文件对项目费率有了更明晰的指引。房地产市场小幅回暖，代建企业业务预计增加 11月前100房企单月权益销售2828.58亿元，单月环比下降12.74%，同比上升1.03%。受到“924”新政影响，楼市出现一波小涨幅，企业可以获得销售收入、回流资金，带动部分项目的开工建设，同时推动商业住宅代建签约率的上升。奖惩有助于提高代建管理水平，避免扯皮“约定”要前置 住宅项目委托方予以代建方奖惩，可以有效督促代建企业更好地完成项目管理。但是由于甲方拥有一定的话语权，对于净利润率达到多少进行奖惩需要提前约定，这样才能避免在后期结算过程中出现互相扯皮的情况。期内， 深圳市龙岗区政府印发《龙岗区政府投资项目代建管理办法》。其中，提到拟实行代建的项目总投资规模应为5000万元以上（含5000万元）。属于该办法第五条第（三）（四）（五）（六）项的项目实行代建的，投资规模可低于5000万元。以下项目优先采用代建模式：（一）位于城市重要区域、重要节点，具有重大标志性、示范性的项目；（二）技术复杂程度较高，或对质量、工期等管理目标有较高要求的项目；（三）社会投资项目红线内或紧邻其红线，应由政府投资建设的市政基础设施和公共服务设施项目；（四）应由政府投资建设的市政基础设施和公共服务设施，且社会主体愿意承担总投资额51%及以上的项目；（五）与国家铁路、城际铁路、地铁等轨道交通项目相邻，需同步建设的政府投资项目；侵入国家铁路、城际铁路、地铁等轨道交通项目安全保护区范围或临近营业线，可能对运输安全造成影响的政府投资项目；（六）其他适宜采取代建模式的项目。期内，佛山市发改局印发《佛山市政府投资非经营性项目市场化代建管理实施细则（试行）》。该细则自2024年10月20日起施行，有效期3年。文件提及，实行市场化代建的项目，原则上不得在项目概算中同时列支代建管理费和项目建设管理费。项目建设单位应当在《政府投资非经营性项目市场化代建管理费总额控制数费率》标准以内委托市场化代建单位，最终的费率以市场化代建单位的中标费率为准。实施施工代建的项目，代建管理费按照不超过全过程代建管理费总额的70%计取。![]()
数据来源：佛山市发改局，观点指数整理其中，计算例中括号内第一个数为工程总概算分档的变动数，假设一新技术类项目工程总概算为X，若10001≤X≤50000，则项目代建管理费为300+（X-10000）×2%，依次类推。工程总概算为不含市场化代建管理费并扣减土地征用、迁移补偿等为取得或租用土地使用权而发生的费用后的金额。上述图表可以看到，项目代建管理费根据工程总概算从1000万元以下到20亿元以上分成五档，普通类项目代建管理费率范围在0.4%-2%，建设地点分散、点多面广、建设工期长、使用新技术、新工艺及功能技术复杂、协调专业多难度大等项目的费率在1%-3%。观察上述文件对代建费率的变化，可以看到项目代建费的费率分成几个档位。随着工程总概算的提高，费率有下调的趋势，而总概算较低的项目则有较高的费率，这样做的目的主要还是控制预算。相比其他城市，这份文件对项目费率有了更明晰的指引。而其他城市的文件中可能就是以允许市场化代建的项目类型和总投资大概范围，来决定是否实行市场化代建。观点指数“2024年1-11月房地产企业销售表现”研究成果显示，11月前100房企单月权益销售2828.58亿元，单月环比下降12.74%，同比上升1.03%。10月前100房企实现单月权益销售3241.63亿元，单月环比上升111.12%，同比上升6.79%。可以看到，受到“924”新政影响，楼市出现一波小涨幅，企业可以获得销售收入、回流资金，带动部分项目开工建设，同时推动商业住宅代建签约率的上升。协调白名单政策的发布，有意引导金融机构积极满足房地产行业合理融资需求，不仅有利于支持房地产市场平稳健康发展，同时也有利于从根本上防范金融风险。由于“白名单”项目单独建账核算、封闭运作管理，严禁项目资金挪作他用，确保了资金用于保交付。与此同时，保交付也带来了商业代建的需求——部分金融机构寻求纾困（主要是金融机构收到企业无力开发的抵押项目）。值得注意是，期内融创代建平台“融者共创建管”改名为“而今管理建管”。其公众号简介改为“以高端不动产综合解决方案服务商为创新定位的专业建管平台，专注以智慧和服务，做一成一，矢志不渝成为价值创造者”。此前融者共创建管简介为“定位高端不动产综合解决方案服务商，深耕长三角，坚持与中国最好的城市群共生长”。据了解，而今资本是融创专注于不良资产赛道的新公司，这标志着融创正式进军不良赛道。而今管理将协同而今资本形成“不良资产+代建”的模式。不过不良资产项目并不容易盘活，流程比一般的新项目要复杂。而纾困类项目代建就是其中的代表之一。目前，纾困类项目主要有两种，一是出险项目，这类主要是企业经营困难、资金短缺导致无法开工。二是暴雷项目，项目被债权方查封。对于代建企业来说，做这类项目风险点比较多。比如，难以梳理项目债权债务各方的利益关系，项目公司在财务、管理等内控上存在问题。如果各方出现利益分歧，那么就容易造成项目中断，代建费用收不回的情况。期内，观点指数重点观察的样本企业中有多家录得新事件动态，一共47件，环比上个季度上升34.29%。动作较多的包括远洋建管、旭辉建管、中原建业、绿城管理和金地管理。![]()
资料来源：公开市场，观点指数整理期内，远洋建管在项目获取上较为活跃。远洋建管中标浙江台州温岭城西街道项目，将提供全方位的投后管理服务。此外，远洋建管签约济南小梁庄政府住宅项目、佛山新城的住宅项目等。其他代建企业，如旭辉建管、金地管理、绿城管理等企业亦在全国各地获取新项目，项目类型包括不限于住宅、产业园、商业项目等。值得注意的是，大部分代建企业都以招募外部合伙人的模式获取新项目，在竞争加剧的情况下，不免出现价格战。期内，而今管理（融者共创建管）引擎计划，发起外部合伙人发展计划，首月招募91人，签约4个项目。金地管理推出星辰计划，也在全国开始招募合伙人。奖惩有助于提高代建管理水平，避免扯皮“约定”要前置
期内，不少代建企业通过公共资源交易中心中标代建项目，包括绿城管理、金地管理、万科、华润置地等企业。观点指数依然维持上个季度的观点，即除了住宅外，当前其他类型项目仍然会倾向于选择属地化明显的企业。比如本地代建企业可能会更加熟悉市场，更加了解企业特性、更加明白周边项目配套等。本地企业的案例会在当地市场形成口碑，并给未来新增业务带来可能性。举例来说，广州市天河区棠东广棠路2号、广园路以北以及棠东横岭地块开发建设综合商业项目代建服务及设计咨询服务项目，总用地面积5.14万平方米，总投资为123458万元，其中工程费用93896万元，工程建设其他费16325万元，预备费3221万元。根据中标候选人公示，一共有三家入选，最后项目被广州天泓集团中标竞得，中标金额2018.27万元。广州天泓集团成立于2015年，是一家涵盖房地产、广告传媒等多个领域的多元化公司。此前，该公司就“天河智谷科技金融产业园”项目建设与天河区车陂经济公司签署合作开发合同。中标金额是甲方关注的指标，如何在费率一定的条件下选取合适的代建企业，这是考虑的首要问题。而对代建企业来说，则是在费率有限的情况下，尽可能的输出服务和管理。江北新区建筑科技产业园南侧地块项目开发代建及代销服务项目位于芜湖市江北新区，规划建设商业住宅、社区活动中心、停车场及绿化等配套设施，地块面积40286.98平方米，容积率≤2.0，计容面积约80573.96平方米，建筑面积约11万平方米。据了解，本次招标范围为全过程代建（含品牌使用），中标人提供项目前期管理工作、成本管理、工程管理、竣工验收和交付管理及不动产权证配合办理、财务服务、品牌使用管理和维护、合同印章及档案管理等与项目开发代建有关的服务，贯穿项目开发建设的全过程；代销营销管理，主要包括前端设计阶段、营销策划阶段、销售案场实施阶段、销售后台事务及售后管理服务、宣传推广、广告设计及其他与项目代销有关的服务（不含分销）。最高投标限价为3422万元，包含代建服务费和代建营销费。代建服务费（含品牌使用）最高投标限价为本项目总建安成本（暂定3.16 亿元，含税，最终以规划面积和结算审计的总建安成本核算）的4.5%，约1422万元。（其中，①基础代建费为总建安成本的3.9%，约1232.4万元；②净利润指标考核费为总建安成本的0.2%；③去化率指标考核费为总建安成本的0.2%；④质量、安全、进度、成本、信访维稳考核费总建安成本的0.2%，以上②+③+④共0.6%的费率为固定费率。）代销营销费最高投标限价为2000万元，据实发生，据实结算（累计结算不超过2000万元，不含分销）。最终，浙江兴元建设管理有限公司（融者共创）以代建服务费4.21%，代销营销服务费2000万元中标。乙方须按照采购要求完成项目全过程代建管理及代销营销工作。服务时间为46个月（代建服务期：自合同签订生效之日起至本项目所有工程缺陷责任期满（约36个月）；代销管理服务期：双方合同签订后10个月内首开，首开满36个月时甲方模拟清算净利润率，并根据净利润率对乙方进行奖惩）。住宅项目委托方给代建方予以奖惩，可以有效督促代建企业更好地完成项目管理。但是由于甲方拥有一定的话语权，对于净利润率达到多少进行奖惩需要提前约定，这样才能避免在后期结算过程中出现互相扯皮的情况。点击阅读原文，了解更多![]()
