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GDIRI观察 | 首创钜大私有化里的REITs新选择

财富 2024-12-18 07:30 广东

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私有化成功后，首创钜大或通过 REIT 平台实现轻资产化运。

观点指数（GDIRI）近日，首创钜大有限公司发布公告，计划通过协议安排将公司私有化，并自愿撤销上市地位。

根据公告，计划涉及注销所有计划股份，并向股东支付每股0.85港元的现金注销价。此次计划的实施条件包括获得股东的批准，预计在2025年1月10日召开法院会议和股东特别大会以进行投票。

公告表示，该计划的实施将使公司能够更有效地集中资源长期发展，并降低维持上市地位的相关成本。若该计划未获批准，公司的股权结构将保持不变，永续可换股证券要约将不成立。

首创钜大主要从事商业物业开发及管理，是国内的奥莱巨头之一，拥有15个重资产和1个轻资产商场，管理面积约200多万平方米。

在国内奥莱迎来新发展机遇之际，首创在营奥莱项目2023年销售同比增长38%，客流5500万，拥有近600万会员，活跃会员约400万。

回顾首创钜大的上市之路，其于2014年借壳上市成功，成为国内唯一以奥特莱斯为核心主业的上市公司，随后开始在奥莱领域跑马圈地，开始规模化扩张之路。

2015年，首创钜大提出“五年二十城”目标，以此开始进入高速发展阶段；2016年，首创钜大收到来自关联方首创集团旗下的北京房山、湖州、昆山3个奥莱项目，在管规模进一步扩大。

由于母公司国企品牌的加持，以及较强的融资能力，首创钜大在发展初期实现了快速扩展。

据观点指数统计，2017年到2019年的3年间，首创钜大就开业了10个奥莱项目，最多的2019年开出4个项目。

商业模式上，首创钜大一开始采取的是“住宅+奥莱”的模式，即每开一家奥特莱斯，附近配套一定数量的住宅，北京房山首创奥特莱斯便是采用这一模式。

这也是国内商业地产开发商的常用模式，商业可以为住宅项目提供营销方面的便利，住宅项目也相应地为商业项目提供了固定流量。

该模式下，首创钜大在奥莱行业的竞争力得到较大提升，但自持开发运营需要大量资金支持，这也让其面临较大的债务压力。

随着奥莱项目的陆续开业，首创钜大的负债率逐年攀升，并且居高不下，2019-2023年的五年资本净负债率分别为134%、176%、208%、244%、235%。

业绩表现方面，2024中期业绩显示，2024上半年首创钜大经营业务收入7.46亿元，同比增加19.43%；股东应占亏损1.51亿元，上年同期股东应占溢利8713.5万元，每股基本亏损5.92分。

基于上述因素，资本市场用脚投票，股价持续走低，并一直处于较低水平，此外还需要进行固定资本支出维持上市地位。

首创钜大方面显然意识到了这一问题，此前其在10月发布的公告中曾表示，公司股份的交易流动性很低，股份交易价格及交易流动性长期表现不佳，导致公司缺乏通过股权融资筹集资金的能力。

由此可见，奥莱规模扩张带来的资金压力、资本市场表现不佳等，均是首创钜大选择私有化退市的重要原因。

在首创钜大陷入发展困境之际，奥莱REIT的成功发行给其带来了希望和方向。2023年12月，华夏首创奥莱特斯REIT申报，以首创钜大持有运营的首创济南奥特莱斯及首创武汉奥特莱斯两个奥莱项目为底层资产，成为国内首个以奥特莱斯项目作为底层资产的公募REIT。

2024年8月28日，上述奥莱REIT在上交所成功挂牌上市。上市当日，华夏首创奥莱REIT收涨5.79%，创下已上市6单消费类基础设施REITs的最高涨幅纪录，盘中最高涨幅一度超过7%。

分红方面，12月17日，华夏首创奥莱REIT发布收益分配公告，将于12月23日及25日向投资者分红，年度首次分红1454.4万元，每10份派0.1818元。

这一表现，在一众已上市消费REITs中表现较为突出，也与首创钜大在资本市场的表现形成了鲜明对比。

资产质量方面，两个项目经营业绩在首创奥莱体系内排名前三，至今已分别运营5-6年，均是当地奥莱标杆，而目前首创的在营奥莱项目中还有多个处于成熟期，这将给首创未来发展提供更多的可能性。

首创奥莱REIT发行后不俗的市场表现，展现出来的存量资产盘活优势，无疑也给面临资金窘境的首创提供了新的发展方向。

观点指数认为，首创钜大私有化成功，未来有很大机会通过REIT 平台实现轻资产化运营。

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