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摘要：私有化意味着ESR不能再通过继续发行债券或增发股票进行融资，但目前中航易商仓储REIT已进入发售阶段，其同样可以此获取资金，上市平台不再单一。（报告期：2024.10.23-2024.12.20）
观点指数 期内冷链项目投资多，出海进程加快 据观点指数不完全统计，期内共录得6起投资事件相关的动态更新，总披露金额138.29亿元，其中2起为冷链物流类项目投资。此外，报告期内较多企业如乐歌股份、嘉诚国际、京东物流则加快了海外仓的布局。海外仓的加速落地可以有效打开国外市场，提高物流履约能力，缩短市场响应时间。
资本的两极，IPO与私有化 报告期内，共录得6起融资事件，总披露金融为1863.88亿元，主要的融资对象为ESR、普洛斯。无论是设立基金抑或是IPO，都体现了普洛斯对中国市场的重视。期内，ESR公布其私有化方案。私有化虽然意味着ESR不能再通过继续发行债券或增发股票的形式进行融资，但是目前中航易商仓储REIT已进入发售阶段，ESR同样可以此获取资金，上市平台不再单一。此外，ESR近期也获取了可发展贷款及发行多笔债券如首笔熊猫债等，融资渠道总体而言是拓宽的。
需求回升，多只仓储物流REITs进入发售阶段 仓储方面，2024年11月份仓储指数为52.4%，较上月上升3个百分点。需求方面，国家统计局数据显示，2024年11月份，社会消费品零售总额43763亿元，同比增长3.0%。物流方面，11月份中国物流业景气指数为2.8%，较上月回升0.2个百分点。此外，报告期内多只仓储物流REITs进入发售阶段，如中航易商仓储物流REIT、华安外高桥REIT。
期内冷链项目投资多，出海进程加快
11月27日，深圳国际综合物流枢纽中心项目二期盖上工程在深圳启动建设。该项目占地1350亩，总投资90.39亿元，是深圳商贸服务型国家物流枢纽的核心部分，分为两期建设。一期工程已建成运营，承担深圳市2026年海铁联运140万标箱的任务。
观点指数了解到，此次开工建设的二期工程将建设85万平方米的铁路上盖多功能仓储设施，涵盖多种业态，打造全球首例“传统铁路货站上盖的智慧物流园”。项目建成后将成为全国最大单体铁路物流中心和亚洲单体规模最大的“公、铁、海”多式联运中心，实现“铁路+城市物流”功能的融合。
深国际此次布局的综合物流枢纽中心项目和以往的项目布局类似，同样是带着物流枢纽性质，而且是智慧物流园项目。
报告期内，冷链物流项目同样是企业投资的重点。12月15日，广州东部公铁联运枢纽冷链中心1号冷库结构封顶。该冷链中心将致力于打造国家冷链物流基地，并建设粤港澳大湾区“菜篮子”产品配送中心，以支撑构建以广州为枢纽的生产流通服务体系，形成内外联通的国家冷链物流骨干通道网络。
11月18日，家家悦集团股份有限公司宣布与呼和浩特市玉泉区人民政府签订智慧物流园项目投资协议。根据公告，该项目预计固定资产投资约3.5亿元，旨在发展高质量冷链物流产业，建设综合物流产业园。
据了解，该项目预计分两期建设，建设用地包括工业用地约171亩，商业用地约8亩，均位于玉泉区，建设内容涵盖冷链生鲜物流、预制菜生产、常温仓储设施等。
租户方面，11月15日，万辰集团好想来品牌启动普洛斯位于金华和徐州的两座物流园里的自营配送中心，旨在提升其于江苏、浙江两大核心消费区域市场的竞争优势。这一举措标志着好想来品牌零食在仓储物流、品牌运营及线下门店等方面实现了完全统一，是万辰集团零食零售业务的重大战略调整。
此外，报告期内较多企业如乐歌股份、嘉诚国际、京东物流则加快了海外仓的布局。海外仓的加速落地可以有效打开外国市场，提高物流履约能力，减少市场的响应时间。
12月3日，乐歌股份宣布，公司董事会已审议通过一项决议，同意投资建造位于美国加州AppleValley的海外仓项目。该项目建筑工程费用预计为9,700万美元（折合人民币约7.0亿元），将由公司全资孙公司6075LanceLLC作为投资主体。
12月3日消息，嘉诚国际为进一步增强跨境电商的核心竞争力，将在全球跨境电商发达的地区及跨境电商消费者活跃的地方设立海外仓，巩固公司跨境电商全链路一体化服务的优势，加速在全球海外仓的布局，进一步实现跨境电商全球化的战略。
11月14日，京东物流表示，预计2025年年底，其在全球自营海外仓的面积将实现超过百分之百的增长。
资本的两极，IPO与私有化
报告期内，据观点指数不完全统计共录得6起融资事件，总披露金融为1863.88亿元，主要的融资对象为ESR、普洛斯。
11月29日消息称，普洛斯正考虑最早于2025年在香港进行IPO，目前其资产总净值为200亿美元。
12月18日，普洛斯资本GCP宣布，其最新一期中国收益基金——普洛斯中国收益基金XIII（CIF XIII）已完成募集，投资规模达到28亿元人民币。基金计划投资于大湾区、长三角、中西部等核心城市的物流园和科创产业园等新型基础设施，其中物流园区将服务于第三方物流、电商零售、新能源等行业，而科创产业园则聚焦于生物医药、信息技术、半导体及新材料等新兴产业。
无论是设立基金，抑或是IPO都体现了普洛斯对中国市场的重视。
期内，ESR公布其私有化方案。12月4日，由喜达屋资本集团、Sixth Street 和 SSW Partners 牵头的财团 （“财团”）和 ESR Group Limited联合宣布提案，拟通过协议安排（Scheme of Arrangement）将ESR私有化（统称“提案”）。
观点指数了解到，该提案对ESR的股权估值为552亿港元（71亿美元），是自2021年以来香港联交所最大的私有化项目。财团由喜达屋资本集团、Sixth Street 和 SSW Partners 牵头，还包括 QIA、华平投资和公司创始人，其总共持有ESR已发行股份的39.9%。此外，财团还获得了机构投资者的共同投资股权承诺，这些投资者将通过喜达屋资本和华平投资管理的公司进行投资，其中包括Alpha Wave Global（“Alpha Wave”）和一家领先的亚洲公共养老金投资者。
该私有化提案的实施协议日期定于2024年12月4日，注销代价为每股协议安排股份13港元现金选择，或换取一股EquityCo股份。相较2024年4月24日（即提交无约束力要约之日，“无约束力要约日”，之前的最后一个交易日）的收盘价为8.35港元，提案现金选项的溢价达55.7%。
私有化作为资本运作手段，可为公司提供更加灵活的操作空间，也有助于其更好地应对市场变化。
虽然私有化意味着ESR不能再通过继续发行债券或增发股票的形式进行融资，但目前中航易商仓储REIT已进入发售阶段，ESR同样可以此获取资金，上市平台不再单一。此外，其近期还获取了可发展贷款及发行多笔债券如首笔熊猫债等，融资渠道整体上是拓宽的。
12月18日，ESR发布关于发行2024-2026年度债务融资工具的注册报告。据了解，该债券发行人为易商集团（ESR Group Limited），发行方式为公开发行，注册品种为PB-DF1，注册金额为150亿元。
12月12日，ESR集团宣布获得一笔总额达25亿美元的五年期可持续发展表现挂钩贷款（SLL）。加上此次贷款，集团累计获得的可持续发展表现挂钩贷款已达11笔，总额接近70亿美元。ESR表示，将继续致力于推动绿色金融和可持续发展，以实现长期增长和环境目标。作为亚洲领先的物流地产平台，ESR集团在可持续发展方面的表现受到市场的认可，此次获得的贷款将进一步增强其在该领域的竞争力。
11月18日，ESR集团宣布计划在中国发行至多15亿元人民币的3年期熊猫债，以拓宽融资渠道并优化资本结构，支持其业务发展和扩张计划。
观点指数了解到，此次发行熊猫债是ESR集团对中国市场的重视和信心的体现。熊猫债作为一种人民币计价的债券，近年来受到越来越多国际企业的青睐，成为它们筹集资金的重要途径之一。此次发行，有助于ESR集团降低融资成本，增强其在国际市场上的竞争力，同时也反映了人民币国际化的稳步推进和中国金融市场对外开放程度的不断提高。
需求回升，多只仓储物流REITs进入发售阶段
中物联表示，11月仓储指数明显回升，至扩张区间，主要分项指数均有不同程度回升，显示了近期经济运行积极变化，加上电商促销活动的影响，仓储业务需求显著回升，商品周转保持活跃，企业补库积极性有所提高，库存水平企稳上升，仓储行业前期下行压力得到明显缓解。随着经济政策逐步显效，经济稳定向好回升态势进一步确立，后期仓储需求仍有上升空间，行业将保持企稳向好的运行态势。
数据来源：中物联、国家统计局，观点指数整理
需求方面，国家统计局数据显示，2024年11月份，社会消费品零售总额43763亿元，同比增长3.0%。其中，除汽车以外的消费品零售额38998亿元，增长2.5%。1—11月份，社会消费品零售总额442723亿元，同比增长3.5%。其中，除汽车以外的消费品零售额397960亿元，增长3.7%。
网上零售额方面，1-11月份，全国网上零售额140308亿元，同比增长7.4%。其中，实物商品网上零售额118059亿元，增长6.8%，占社会消费品零售总额的比重为26.7%；在实物商品网上零售额中，吃类、穿类、用类商品分别增长16.2%、2.8%、6.3%。
物流方面，11月份中国物流业景气指数为2.8%，较上月回升0.2个百分点。主要指标中，固定资产投资完成额指数和业务活动预期继续处于较高景气区间，业务总量指数、库存周转次数指数、设备利用率指数、物流服务价格指数、从业人员指数小幅回升。
11月中国快递发展指数为464.2，同比提升14.2%。其中发展规模指数、服务质量指数和发展趋势指数分别为609.6、648.8和69.5，同比分别提升21.3%、15.5%和6.3%，发展能力指数为265.7，与去年同期基本持平。
此外，11月份中国电商物流指数为115.5点，较上月提高0.5点。分项指数中，总业务量指数、农村业务量指数、物流时效指数、履约率指数、人员指数、满意率指数、实载率指数和成本指数有所上升，库存周转率指数有所下降。
报告期内，多只仓储物流REITs进入发售阶段，如中航易商仓储物流REIT、华安外高桥REIT。
12月9日，中航易商仓储物流REIT正式发售。该基金由中航基金管理有限公司担任管理人，江苏银行股份有限公司作为托管人，招商证券股份有限公司担任财务顾问。
中航易商仓储物流REIT的发售方式包括战略配售、网下发售和公众发售。询价时间为2024年12月6日，认购价格为2.628元/份，预计募集资金总额为21.02亿元（不含认购费用和利息），募集期从2024年12月13日至12月19日。
12月11日，华安外高桥REIT发布公告称，该REIT已募集完成，战略投资者配售79.22%。
观点指数了解到，该基金募集期为2024年12月6日至12月11日，基金份额总额为4亿份。在战略投资者配售方面，华安外高桥REIT初始战略配售基金份额为3.1688亿份，占基金份额总额的79.220%，19家战略投资者已全额缴纳认购款。
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