关注：点击上方蓝字“观点”，欢迎置顶或设为星标，即可快速获取商业财经深度资讯。地块兜兜转转还是回归万科手中，然而时隔十三年，周边局势已变。
12月17日，广州共出让4宗地块，均位于番禺区，总成交价接近34亿元。其中，绿城以总价5.08亿元击退龙湖竞得番禺广场TOD旁的中银南地块，而剩余的三宗广州南站商务区宅地则由万科独自包揽，总成交价28.8亿元。万科此番出现，让市场深感意外。自2020年12月21日，万科在与华润、金茂、越秀地产的地块争夺战中大获全胜后，其在广州土拍市场便再无身影。同时，在2023年度股东大会上郁亮提出"瘦身健体"一揽子方案后，万科今年即便是在其他城市的土拍，拿地前也是再三斟酌。据观点新媒体不完全统计，2024年前11个月，万科仅拍下11宗地，涉及9座城市，总地价约60亿元。而其中最为大头的一笔是在上海宝山，万科支付权益地价10.84亿元。因此，市场纷纷好奇，究竟是什么地块能让勒紧裤腰带的万科再次出手？"万科通过旧改方式在广州南站区域已经布局多年。"对于时隔四年再度在广州拿地，万科广佛公司相关人士回应称，此次竞得的地块本身也是公司此前开发的片区地块。据观点新媒体此前报道，早在2011年，万科就与番禺石壁一村和石壁四村签订了项目合作开发协议，共涉及15宗地块，总计容建面约126万平方米，并由万科负责土地整理、规划、前期工程建设和后续开发。2013年11月，万科与石壁村合作的项目正式开工，采取"村出地、开发商出资、建成物业分成"的开发模式，计划打造为大型城市商业综合体项目，即如今的超大综合体万科世博汇。后来，受轨道交通建设等客观原因影响，部分留用地不具备开发条件，闲置了下来。直到2023年底被政府收储，今年年初调整规划后，重新挂牌出让。据今年年初，广州规划和自然资源局挂出《广州南站兴业大道南片区（BA0405规划管理单元）控制性详细规划》公示。用地布局由商业商务用地调整为二类居住用地、商业商务用地、中小学用地等。总计容建筑面积由39.88万平方米调整至38.87万平方米，较现行控规减少1.01万平方米，其中居住用地建筑面积23.36万平方米，商业商务用地建筑面积13.38万平方米，中小学用地建筑面积1.83万平方米。而万科此次拿下的BA0402105、BA0402074-2、BA0402074-1三宗地块即图表黄色部分。地块兜兜转转还是回归万科手中，然而时隔十三年，周边局势已变。13年前的广州南站，就像一部叫好不叫座的电影，尽管已是华南地区客流量最大的高铁站，但商业与人居氛围还未显现，一度被视为单纯的交通枢纽。而彼时的万科，赌的是南站的未来。十三年过去了，万科再度加码广州南站，此时赌的还是未来。"公司持续看好广州南站板块潜能，本次获取地块也将缓解片区内住宅、教育和商业配套功能的稀缺。"然而，万科广佛公司回应的话语，似乎也在一定程度上暗示了广州南站仍处于成长阶段。作为商务区地带，广州南站早期便规划并建成了众多写字楼，诸如李锦记大厦、万科世博汇、路福联合广场、中建四局总部大厦以及奥园创越大厦等。可论吸引力，广州南站商务区相较于万博CBD、琶洲CBD以及科学城等商务区仍存在一定的差距。据统计，南站目前已有超过2500家企业入驻，而万博CBD吸引了超过2.2万家企业，琶洲CBD更是吸引了3.5万家企业，科学城则汇聚了超过15万家企业，且这些区域入驻的企业中，TMT行业占据了相当大的比例。值得注意的是，新鸿基地产目前也加入到了广州南站的推手队伍当中，将打造对标香港ICC的广州南站ICC。该项目东广场的的商业部分已在全面动工，其中2万平方米商场已封顶，两栋写字楼也将分别于明年2月封顶和7月封顶，计划于2026年正式运营。这也就意味着，万科又多了一位强劲的对手。目前万科在广州南站的商业喜街 Hey Block，尽管出租率达 90%，但入驻品牌多为餐饮，在零售业上还有所缺乏。后期如何和 ICC、花城汇等商业抗衡，这就要看其后续的调整和发展。至于广州南站周边的住宅项目，体量并不大。据贝壳APP显示，距离广州南站最近的项目新鸿基地产峻銮，均价4.5万元/平方米；其次是广州城投岭南府，均价4.5万元/平方米；臻尚苑，均价4.3万元/平方米。从去化率情况来看，以上项目的销售速度似乎还需提振。据广州官方数据，广州城投岭南府项目于2022年9月23日开盘了两栋，截止目前去化率为47.21%，还有一栋楼宇在2023年拿了预售证，但至今仍未推出。而臻尚苑项目更是早在2015年9月开盘，仅一栋楼，去化率58.44%。而新鸿基地产峻銮也同样如此，自去年6月开盘至今，已售出套数也仅65套。
尽管市场对万科未来住宅项目的去化率有所担忧，但凭借教育资源上的优势，以及实用率超100%的新规产品，还是让市场对其项目保持了一定的关注与期待。万科此次的住宅项目，新增36班九年制学校，从幼儿园到小学再到初中，一条龙配置。此外，该地块也将是目前南站片区唯一一个户型新规后产品，阳台占比可达20%，实用率超100%。点击阅读原文，了解更多
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