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摘要：随着租房市场的持续发展以及保障性住房建设的推进，住房租赁企业在融资端迎来更多可能。（报告期2024.11.20-2024.12.19）
观点指数 又一住房租赁新品牌亮相，市场规模与新店数量继续增长 样本企业于8城开业推出17个住房租赁项目，对比上个报告期，新开项目数环比上升89%，开店数量大幅提升，租房市场供给端迎来多个新项目入市。地方国企越来越重视品牌建设，通过提升品牌传播力和影响力，增强市场竞争力，同时深入布局市场化租赁住房领域。
国有企业持续加强与外部合作，住房租赁公募REITs再迎新产品申报 期内住房租赁国有企业继续加强与其他企业的合作，实现优势互补，共同推动住房租赁市场的发展。从政策导向和行业发展来看，随着租房市场的持续发展以及保障性住房建设的推进，住房租赁企业在融资端迎来更多可能。公募REITs也给行业带来更多的资金支持和发展机遇。
地方持续推进存量房收储工作，重点城市平均租金再小幅下跌 期内中央及地方主要聚焦于市场供给、存量收购用作保障性住房、管理规范、优化公积金支持等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。结合当前市场环境来看，预计短期内租房市场将继续降温或维持低位平稳运行，尤其在春节前的传统淡季，市场活跃度难有大幅提升。
又一住房租赁新品牌亮相，市场规模与新店数量继续增长
报告期内，样本企业于8城开业推出17个住房租赁项目，对比上个报告期，新开项目数环比上升89%，开店数量大幅提升，租房市场供给端迎来多个新项目入市。
城市布局上，上海、广州、深圳、杭州、郑州、长沙等仍是租赁企业开店的热门城市，期内深圳以6个新开业项目数居首。
数据来源：观点指数不完全统计
期内包括万科泊寓、融通融寓、百瑞纪集团、城家公寓、金地草莓社区、中海长租公寓、融通融寓、郑州城发安居美寓等多家租赁企业在内，均有新项目落地，为市场注入新的活力。
新投运项目的产品类型囊括保租房、人才公寓、白领公寓、酒店公寓、大型租赁社区等，产品结构多元化，为不同人群带来租住新选择。项目体量上，新投运项目以千套以下小体量项目为主。小体量项目具有灵活和适应性强等优势，成为租赁企业实现规模增长的重要支撑。
房企系租赁企业方面，以万科泊寓为例，12月4日，广州泊寓·三元里旗舰店正式开业，项目位于广州市白云区机场路33号三元里万科里上盖。该项目是万科集团与建万基金合作的广州首个保障性租赁住房项目，首批入市的600套房源已实现满租。项目拥有超1500套租赁房源，户型包括单间、一房一厅等多种房型，项目运营方为万科泊寓。
值得一提的是，政策支持、市场需求稳固、行业日趋规范等因素吸引了更多外部企业布局住房租赁市场，期内又一住房租赁新品牌成立。
11月30日，银丰Me公寓举行品牌发布会。据观点指数了解，银丰地产于银丰天地项目一期规划建设长租公寓“银丰Me公寓”，据了解，整个银丰Me公寓由四栋租赁公寓构成。除了4388套精装公寓外，还包含约8000平方米配套商业和1500余个车位等。
项目于11月中旬启动预租，这一次的品牌发布活动上，又和十余家商业代表进行战略签约，未来一同为租客提供生活配套及服务。
作为行业老玩家，乐乎公寓担任咨询顾问角色，全方位参与银丰Me公寓的筹建、运营及管理等各个环节。
住房租赁国有企业层面，期内郑州城发旗下郑州城发金沙美寓（三批次）、郑州城发江山美寓以及郑州城发荥泽美寓三个保障性租赁住房项目于12月4日开启选房，并于12月12日-12月14日期间办理集中入住，三个项目共计可提供755套，1317间房源。
城发安居作为郑州市级国有住房租赁投资运营平台，为郑州保障性住房高质量发展提供支撑。截至目前，“美寓”系列人才公寓已累计运营33个项目，投入近4.6万套（间），出租率达99%，为郑州新青年、新市民提供安居服务。
另外，宁巢·颂学轩人才专项租赁住房于10月30日到11月13日期间集中申请配租，并于12月3日开始办理签约入住。
项目位于杭州市西湖区三墩镇，共计312套房源，其中包含57平方米户型208套，69平方米户型52套，89平方米户型52套。
据杭州住保房管局披露，截至目前，今年杭州市通过多种渠道累计筹集保障性租赁住房项目126个、房源6.01万套（间）；累计推出保障性租赁住房17个、房源1.37万套，超额完成年度目标任务。
据观点指数了解，保障性租赁住房是地方国企参与住房租赁市场的重要产品类型之一，主要面向城市新市民、新青年等群体。
随着住房租赁市场发展逐步成熟，地方国企越来越重视品牌建设，通过提升品牌传播力和影响力，增强市场竞争力，同时深入布局市场化租赁住房领域，打造高端服务式公寓、青年公寓等产品，满足不同层次消费者的租赁需求。
11月15日，浦发有家康桥社区举行了盛大开业仪式。此次活动不仅标志着浦发有家正式投入运营的第4个保障性租赁住房项目正式启动，同时也见证了浦东新区高级人才公寓之一的浦发有家·臻享×珊瑚世纪的正式发布。浦发有家品牌持续发力，不仅为浦东新区各类人才提供高品质的安居选择，也进一步丰富了浦发集团在租赁住房市场的布局。
国有企业持续加强与外部合作，住房租赁公募REITs再迎新产品申报
与此同时，期内北京保障房中心、城投宽庭、东南青年汇等住房租赁国有企业继续加强与其他企业的合作，实现优势互补，共同推动住房租赁市场的发展。
11月28日，北京保障房中心与首开集团签署战略合作协议，双方将在住房保障领域加深合作，为实现首都住房保障事业的高质量发展注入新动力。
据东南青年汇官微披露，公寓公司成功中标六合区四坝人才公寓项目，这是其与南京建新企业管理有限公司合作三年后的再度续约。
另外，12月13日，国泰君安城投宽庭保租房REIT发布公告宣布原始权益人变更净回收资金用途。该基金成功发行后，发售基金总额扣除偿还外部债务、缴纳税费及原始权益人战略配售认购款后，净回收资金净额为46019.34万元。
公告中披露，原始权益人（上海城投房屋租赁有限公司）计划将净回收资金的90%（监管资金）用于徐汇区田林街道244-19地块保障性租赁住房（以下简称“馨伴寓项目”），拟使用的募集资金规模约4.14亿元。
结合城投控股发布的公告可知，上海城投房屋租赁有限公司拟与上海国有存量资产盘活私募投资基金合伙企业（有限合伙）共同发起设立有限合伙企业。合伙企业将以自有及自筹资金通过上海联合产权交易所参拍收购标的公司100%股权及标的公司股东华鑫置业对标的公司享有的股东借款债权，进而投资徐汇区田林板块244-19地块的租赁住房物业项目。
融资层面，据观点指数不完全统计，报告期内住房租赁行业在公募REITs、ABS、信贷等多维度上融资并行。
如12月11日，厦门安居集团52亿元公募债券项目获上交所受理；11月25日，杭州安居集团20亿元私募债券项目获上交所受理；11月初，北京保障房中心在上交所成功发行了“中信证券-北京保障房中心租赁住房2024年第1期资产支持专项计划”，项目发行规模总计5.60亿元。
此外，金融机构也在多地积极推动保障性住房贷款落地，为住房租赁项目落地提供了资金支持。
从政策导向和行业发展来看，随着租房市场的持续发展以及保障性住房建设的推进，住房租赁企业在融资端迎来更多的发展可能。
与此同时，公募REITs的进一步发展也为住房租赁市场带来了更多的资金支持和发展机遇。
11月26日，汇添富上海地产租赁住房REIT和华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT先后申报至上交所，并于11月29日获上交所受理。
这两单基金原始权益人分别为苏州工业园区公租房管理有限公司和上海地产房屋租赁有限公司。前者为苏州恒泰控股集团有限公司的一级全资子公司，实际控制人为苏州工业园区管理委员会。后者是上海地产（集团）有限公司的二级全资子公司，实际控制人为上海市国资委。
虽然目前发行住房租赁领域公募REITs的主体主要是国有企业，但随着住房租赁市场发展逐步成熟，民营企业参与住房租赁REITs的可能性正在增加，目前已有民营企业在积极筹备相关项目。
观点指数从企业官网获知，目前恒泰租住累计开发租赁住房体量为190万平方米，房源总规模为1.6万套，在建项目投运后可满足3.5万人居住需求。招募说明书中披露，截至6月底，资产均在恒泰集团表内，包含8个公租房项目、2个保租房项目及3个其他租赁类型项目。
另外，截至6月，上海地产旗下租赁业务运营服务品牌，上海城方在运营服务租赁住房约2.5万套，服务企业租户1500余家，租客超5万人次，运营服务管理社区商业超8.5万㎡，覆盖租赁社区商业、区域型邻里综合体、商办楼宇配套等。
另据《上海地产集团2023年度社会责任报告》披露，截至2023年底，累计集中新建保障性租赁住房项目18个，总建筑面积约150万平方米，可供应房源约1.7万套。预计至“十四五”末，各类租赁住房建设运营规模将达6万套，服务超过10万组家庭。
数据来源：基金招募说明书，观点指数整理
本次获受理的两支租赁住房REITs入池资产合计37.07万平方米，共计可提供租赁住房3957套。其中菁英公寓属于公共租赁住房项目，总建筑面积为28.24万平方米，可租赁面积为25.05万平方米。
值得一提的是，江月路项目属于存量盘活资产，于2012年开工建设时规划为商办，于2018年4月申请非居改居，并于2022年9月取得纳保认定书。
数据来源：基金招募说明书，观点指数整理
运营表现上，汇添富上海地产租赁住房REIT底层项目在出租率、净收益、可供分配金额等指标上表现良好。
据基金招募说明书披露，截至6月底，江月路项目租赁住房部分、江月路项目配套商业部分以及虹桥项目租赁住房部分出租率均超90%，同时出租率逐渐提高呈稳定增长趋势，具体数值分别为94.79%、93.5%以及94.92%。
虹桥项目商业配套部分出租率相对较低，可出租面积758.09平方米，已出租面积468.52平方米，6月底出租率为61.8%。
于6月30日，虹桥项目和江月路项目的评估价值分别为4.03亿元和9.48亿元。2024 年，两者的年化运营净收益分别为1705.26万元和4041.07万元，资本化率分别为4.23%和4.26%，运营净收益率分别为78.3%和71.89%。
基于评估值，基金于2024年7-12月及2025年可供分配金额现金预测值分别为 2857.26万元和5703.01万元，年化预测现金分派率分别为4.04%和4.05%。
华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT底层项目出租率稳步恢复。据了解，菁英公寓于2020年到2023年期间出租率有所下降，是项目运营满10年的内部修缮计划所致。据招募说明书披露，随着2024年内部修缮全面完成，同时项目候租人数众多，从退租到新租户入住平均仅需1周时间，预计项目出租率将会有较明显的回升。
项目于6月末、7月末、8月末及9月末的时点出租率分别为91.13%、92.76%、93.98%以及92.88%。由于采用预付租金的方式，项目租金收缴率常年维持在100%。
与此同时，杭州城投官微披露，杭州市首单保障性租赁住房基础设施REITs项目正在积极申报中。
据杭州城投官微披露，目前市安居集团在管公租房房源总套数5.86万套，总面积317.6万平方米，配租率约92%。在管保障性租赁住房项目共18个，总房量1.73万套（间），在管面积约133.7万平方米。共有产权房方面，亚运村媒体村M1地块、三墩北人才共有产权房已实现既定销售目标。
运营表现上，宁巢·钱塘蓝领公寓产业工人比例超90%，入驻企业40家；宁巢·美地公寓作为杭州亚运村赛后推出的人才专项租赁住房，于11月29日实现100%满租。
地方持续推进存量房收储工作，重点城市平均租金再小幅下跌
政策层面，期内中央及地方主要聚焦于市场供给、存量收购用作保障性住房、管理规范、优化公积金支持等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。
与此同时，上交所和深交所推动基础设施 REITs 的报告披露，以保证市场的透明度和合规性，促进基础设施REITs市场的健康发展。
数据来源：公开资料，观点指数不完全统计
今年以来，中央及地方层面积极推进存量收储工作，旨在通过收购已建成但未售出的商品房，将其转化为保障性住房，以缓解房地产市场的库存压力，促进房地产市场的平稳健康发展。
在具体实施层面上，地方层面采取了多种措施来推进收储工作。其中包括湖南和四川分别发放了1亿元和2亿元的住房租赁团体购房贷款，用于收购存量商品房，计划将其用于配租型保障性住房。广州安居集团宣布征集广州市行政区域内已建成的存量商品房用作保障性住房。今年以来，广西加快推动收购存量商品房用作保障性住房取得新突破，截至11月25日，全区已完成协议收购存量商品住房用作保障性住房2876套，总面积达30.13万平方米。
截至目前，全国已有超过60个城市表态支持存量商品房收储工作，超30个城市落地首批房源征集细则，明确了商品房收储需满足的条件。
公积金支持上，期内广州、绍兴、南京等多地积极推进优化住房租赁公积金支持政策，如提高公积金租房提取额度、放宽提取条件等，使租房者能够更便利地使用公积金支付租金，减轻租房负担，从而推动住房租赁市场的发展。
同时，期内多城针对租房市场管理方面颁布了相关的政策文件。另外，为进一步加强住房租赁行业管理，规范住房租赁企业行为，杭州市于今年7月出台了《杭州市住房租赁企业信用信息管理办法（试行）》，这也是全省首个住房租赁企业信用信息管理办法。
12月4日，杭州市住保房管局首次公布了杭州住房租赁企业信用等级结果，共有191家住房租赁企业参与评级，其中包括杭州爱家物业服务有限公司、杭州泊寓公寓管理有限公司、杭州宁巢公寓运营管理有限公司、杭州自如企业管理有限公司、暖屋（杭州）租赁住房发展有限公司等12家企业获得A信用等级。
市场供给端，据全国房价行情网数据，11月全国住宅挂牌出租62.4万套，供给量环比下降6.17%，普通公寓挂牌出租9404套，环比下降10.44%，进入租房市场淡季，业主挂牌积极性出现下滑。
数据来源：同花顺，观点指数整理
住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金走势情况。
同花顺数据披露，11月50城住宅租金延续下跌走势，平均单价为32.52元/平方米/月，环比下跌0.52%，环比跌幅较上月有所收窄，同比下跌4.19%。
一线城市住宅租金平均单价为92.89元/平方米/月，环比及同比均出现下滑，跌幅分别为1.09%和5.92%。
具体城市租金表现上，北京、上海及深圳三城的住宅租金均超90元/平方米/月，明显高于其他城市。
其中，35个重点城市租金出现环比下跌，环比变动区间为-4.47%到-0.03%之间；14个重点城市租金实现环比上升，环比变动区间为0.17%到4.44%不等；漳州租金与上月基本持平。50城租金变动幅度均在5%以内。
另外，据国家统计局数据披露，11月，全国租赁房房租指数同比下滑0.3个百分点，环比下滑0.1个百分点，累计同比下滑0.2个百分点。
整体来看，进入传统租房淡季，房屋出租难度略有提升，重点城市平均租金继续小幅下跌，挂牌租金增长动力不足。结合当前市场环境来看，预计短期内租房市场将继续保持降温态势或维持低位平稳运行，尤其在春节前的传统淡季，市场活跃度难有大幅提升。
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