2024版《南京市住宅物业管理条例》解读③ | 业主委员会相关条款

学术 2024-09-11 15:04 江苏

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南京市住宅物业管理条例(2024修正)

解读三

本次条例第二章第二节部分，为业主委员会相关规定，本次解读将就业主委员会部分的重点条款进行解读。

条例第二十一条对业主委员会成员应当具备的条件作出了规定：

第二十一条明确指出，业主委员会成员应当由物业管理区域内业主担任，且需遵循管理规约和业主大会议事规则，本人、配偶及其他直系亲属与物业无直接利益关系，需以书面形式作出承诺，及时、全面履行职责，第六项以兜底性条款对资格条件作出规定。

第二十一条第三款明确指出，筹备组确定业主委员会成员候选人名单，并报社区（村）党组织。业主委员会成员候选人名单和基本信息，应当在物业管理区域内显著位置公示。第四款规定业委会成员由业主大会选举产生，可以同时依法产生候补成员，并且要在物业管理区域内显著位置进行公告。业委会由5-11人的单数组成，每届任期3-5年，可连选连任，业委会设主任一名。

条例第二十二条对业委会需要履行的职责作出规定，共9项职责，具体如下：

条例第二十三条对业委会成员的禁止性行为作出规定：

值得注意的是，本次条例相较于2016年《南京市住宅物业管理条例》增加了三项被禁止的行为，分别为第（五）、第（八）、第（九）项规定，即禁止业委会成员泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动，禁止索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系的单位、个人提供的利益或者报酬，利用职务之便要求物业服务企业减免物业费，增加部分的规定有利于保护业主个人信息不被泄露或不当使用，有助于避免业委会利用职权获取不当利益或利用职务之便以实现“以权谋私”的目的。

以增加的第（五）项规定为例，实践中，业委会成员常常存在缺乏法律意识，而将业主个人信息予以泄露的情形。南京市中级人民法院曾发布过一则案例讨论“小区业委会公布业主个人信息是否侵犯了隐私权”，在该案中，某业主刘某在途经所居小区公告栏时，发现小区业委会在公告栏处张贴了关于维修资金申请使用的情况说明以及其诉小区业委会业主撤销权纠纷一案的传票、民事起诉状，其中民事起诉状载明了刘某的出生年月、身份证号码、住址、电话等信息。刘某遂心生不满与业委会负责人理论，双方争论无果，后刘某报警仍未能达成一致意见，刘某遂诉至江宁开发区法院要求小区业委会在其公告栏内向其张贴道歉信，并保留道歉信七天。经法院调查认定，小区业委会确实存在不适当公开刘某个人重要信息的行为，属于侵犯了个人隐私，判决小区业主委员会于判决发生法律效力之日起30日内在小区南北公告栏发布道歉信，道歉信保留七日。

条例第二十二条第（八）项规定业委会成员不得索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系的单位、个人提供的利益或者报酬，实务中就有业委会成员因向开发商索要好处费而被立案的真实案例。安徽网曾于2023年10月28日发布案例，载明四川广安以小区业委会两名成员因利用小区业委会主任身份之便，向开发商索要13万好处费，声称自己可以让物业、业委会、业主等同意办公室搬迁，让开发商顺利地将房屋售卖给政府修建幼儿园，随后开发商合计支付了13万元给两业委会成员，尽管二人家属分别退还了上述赃款，但是二人行为已经触犯刑法规定，涉嫌构成非国家工作人员受贿罪，难以逃脱责任承担。

条例对业委会成员禁止性行为作出的规定，是在结合以往立法的经验的基础上，结合实践之需要而增设的新内容，契合了《民法典》对个人隐私权的重视理念，更有助于维护全体业主的合法权益，促进物业管理区域内的各主体和谐共生。

作者简介

李珊珊律师

江苏三法律师事务所高级合伙人，毕业于西南政法大学，执业以来曾获首届华东律师辩论赛团体二等奖和优秀新人奖、首届“金陵杯”青年律师刑事业务辩论大赛一等奖、2019年度南京市玄武区“十佳女律师”称号等荣誉，现担任江苏省法学会审计法学研究会理事、南京市破产管理人协会第一届债权审核专业委员会委员、南京市律师协会监事会监事委员、南京市律师协会自贸区法律建设专业委员会委员。

作者简介

阮梦婷律师

江苏三法律师事务所执业律师，毕业于南京师范大学，获法学硕士学位。

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