2024版《南京市住宅物业管理条例》解读④ | 前期物业管理、物业管理服务相关条款

学术 2024-09-13 10:12 江苏

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南京市住宅物业管理条例(2024修正)

解读四

本次条例第三章、第四章分别为前期物业管理、物业管理服务，本次解读将通过比对新旧条例，对这两章中的重点条款进行解读。

此次条例第四十条规定前期物业服务收费实行政府指导价，并对前期物业服务收费标准进行调整所需遵循的程序做了部分修改，二者对比如下：

2016年《条例》

2024修正《条例》

本次修正后《条例》第四十条第一款第（二）项保留了原《条例》对物业需就拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业管理区域内显著位置进行公示30日的要求，但书面告知对象发生了细微变化，变为街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、区、江北新区物业管理行政主管部门。

就调价方案方面的规定，2016年《条例》为“面积+人数”双过半通过的表决方式，本次《条例》第四十条第一款第（三）项则规定，调价方案应由“面积+人数”双三分之二业主参与表决，且经参与表决的“面积+人数”双过半业主同意，此为本次条例就调价方案方面做出的明显调整，当然，2016年《条例》与本次条例都规定调价结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于7日。

本次《条例》第四章为物业管理服务，其中第四十四条对物业服务合同包含的内容作出规定，相较于2016年《条例》，本次《条例》新增了部分内容，详细对比如下：

2016年《条例》

2024修正《条例》

此次《条例》新增第（六）（七）（八）项，分别为物业移交时承接查验的费用承担、消防安全责任和防范服务内容、生活垃圾分类投放和收集管理规范，本次《条例》就物业服务合同所涵盖内容作了更为细致的规定，有助于厘清责任范围，提升物业管理区域内的业主居住的幸福感、安全感、满足感。

《条例》第四十六条对物业禁止性行为作出规定，具体如下：

值得注意的是，此次《条例》新增了第（五）项物业不得挪用住宅专项维修资金、公共收益等业主共有财产；第（六）项不得不履行生活垃圾分类投放管理责任，或者不按照规定建立并落实生活垃圾分类投放日常管理制度；第（七）项以兜底性条款的形式对物业的禁止性行为作出规定。此次修正是在结合实践中物业时常擅自挪用维修资金引发纠纷情况下适时作出的调整，也是在配套生活垃圾分类投放管理制度的情况下作出的调整，有利于维护全体业主的合法权益，减少物业与业主之间的矛盾冲突，更有利于维护物业管理区域内的环境卫生。

作者简介

李珊珊律师

江苏三法律师事务所高级合伙人，毕业于西南政法大学，执业以来曾获首届华东律师辩论赛团体二等奖和优秀新人奖、首届“金陵杯”青年律师刑事业务辩论大赛一等奖、2019年度南京市玄武区“十佳女律师”称号等荣誉，现担任江苏省法学会审计法学研究会理事、南京市破产管理人协会第一届债权审核专业委员会委员、南京市律师协会监事会监事委员、南京市律师协会自贸区法律建设专业委员会委员。

作者简介

阮梦婷律师

江苏三法律师事务所执业律师，毕业于南京师范大学，获法学硕士学位。

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2024版《南京市住宅物业管理条例》解读③ | 业主委员会相关条款

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江苏三法律师事务所

南京市雨花台区软件大道168号润和创智中心C幢6、7层

电话：025-58599060

江苏三法（江北新区）律师事务所

南京江北新区浦滨路211号基因大厦一期B栋11楼

电话：025-58101775

江苏三法（江阴）律师事务所

江阴市人民东路1091号佳兆业广场806、807室

电话：0510-80666369

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电话：0511-85988666

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