这篇文章原本已经辛辛苦苦码好了，但导入的时候系统没通过，我又没留底稿，所以就没了。
原文只想表达房产是金融衍生品的一部分，房价自然也需要金融锚定物。最简单的金融锚定物就是银行无风险理财收益，所以葡萄牙房价一直围绕着4%的租金收益波动，这些年的所谓牛市也是拜人口流入和租金上涨所赐。
反观中国房市，前些年是看成长，以后自然会回归本源，按锚定物达到下一个平衡。
如果说中国的房市是因为效率太高、成本太低、上马太快，最后卷s
那么葡萄牙的房市就是效率太低、成本太高、建设太慢，最后耗s
所以葡萄牙一边是很多人没房住，一边是建筑商觉得没有盈利空间，不愿意投资。
举个例子，里斯本周边建个入门级的小别墅：
土地成本20万欧；
建筑单价2000欧/平米，200平米就是40万欧；
融资销售成本10万欧；
———光成本就是70万欧。
可挂牌70+万欧的入门级别墅，对于买家来说实在太贵了，而建筑商却又觉得不赚钱。
目前还在建设的多是早些年拿地的，或前几年审批开工的。大部分买卖依然在二手房存量市场里面卷着。
就在我写这篇文章的时候，欧洲农业抗议已经蔓延到了葡萄牙，接下来几天西葡边境和进出里斯本的交通可能会受影响。
警察部门PSP和GNR也在玩罢工。
农业不好过，建筑业不好过，旅游业也不好过，普通居民的日子更不好过，唯一好过的就是收租的房东了。
不管你信不信，欧美有房一族（包括贷款）都要比无房一族的生活质量高。所以，房价会怎么走，各位心里应该有杆秤。
这段时间我一直在忙着带客看房，但看的多买的少。一月份我们这边的成交集中在里斯本郊区、波尔图郊区、圣塔伦等二线城市，大城市中心区一个成交都没有。如果问我原因，就是房价太贵、买家没钱、银行利率高。
这段时间收到的咨询多是“里斯本房价会不会涨？”，“这个区便宜，会不会不好？”，“这个区跟那个区比怎么样？”
回答的多了，我也倦了。
如果是自住房，根据自己的预算选择适合自己的就好；如果是投资房，不仅要看纸面的投资回报，还要看租客质素和市场需求度。
关于葡萄牙房价的预测，我已从租金、人口、成本三个角度谈完了，依据的都是自己日常工作的一线感受。
有人会说，讲了这么多，似乎什么都没讲。不如直接告诉我里斯本接下来会涨还是会跌就好了。
我要有那个本事，我就去摆摊算命了，哪用得着做中介。对吧？
