我没事不爱坐办公室，相对于办公室，我更喜欢待在咖啡厅的角落里看看书、写写东西、安排些日常工作。葡萄牙的咖啡文化加上平和的生活方式满足了我对这方面的需求。
最近中国国内的房产有三个特征：
1、豪宅价格坚挺甚至走强
2、大城市老破小跌跌不休
3、中小城市彻底失去流动性
我经常跟朋友们说，欧洲房产市场是中国的风向标。我们从建筑理论到规划设计理念都是从欧洲来的，所以，欧洲的房产市场对中国有参考性意义。
美国则不同，美国的城市是小Downtown ➕摊大饼蔓延生长模式，跟中欧是不同概念。
所以，我一直觉得用中国的房产投资理念去海外置业，不论在欧洲还是美国，都是刻舟求剑，没有任何意义。如果不小心挣了钱，那是时局好运气好，亏钱才是常态。
但反过来，欧洲城市化进程在中国之前，城市发展模式和中国相仿，欧洲的故事对国内投资是有借鉴意义的，尤其是后城市化时代。
用葡萄牙举例，葡萄牙的住宅类房产大概可划分为三个层级：
1、新房豪宅
主要满足对生活品质有追求的人群，或者是改善型住房人群。比如Expo.
2、旧房普通民居
大部分普通民众的选择，一般远离老城中心，或位于城市外围，并形成新的商业圈层。比如Alameda/Areeiro/Alvalade/Lumiar…
3、老城区老破小
居住功能越来越弱，游客为主、老龄人和低收入外来人群为辅，本地人不愿前往。比如Martim Moniz/Alfama/Anjos…
城市发展到一定程度，房地产市场会演化为以二手房为核心的存量市场。新房增量市场变的稀缺，供不应求。新房价格远高于二手房才是常态，而不是倒挂。
但新房和新车一样，只有体验性，而无投资性。
老城区房产的居住属性越来越弱，叠加民宿限制和房产维护维修成本上升因素，老破小逐步会被市场抛弃。
真正投资性房产是第二类，价格中等、租金能承受、房龄房况都凑合、社区成熟，这类房产才是本地人喜欢的，也是真正适合投资的房产。
（以上两段，你觉得我在说欧洲还是中国？欧洲的路数，是不是中国也是不可避免的要走一遍）
多年以来，葡萄牙除却里斯本、波尔图、阿尔加维地区，其他中小城市都没什么流动性，这和全球大多数国家市场状况一致。
这波大量外国人涌入，被动给葡萄牙中小城市注入了流动性，Braga/ Coimbra/ Évora/Viseu 等城市房价大涨。
换成中国，若放开双重国籍或东南亚华裔回流，也许能达到同等效果。
以上只是通过简单产量随便聊聊表层逻辑，房产市场的变量很多，光政策性就足够左右趋势，所以无法面面俱到。
说到这里，想起几年前一位北京大姐在葡萄牙置业，我问她要不要参考意见。她非常坚决的说“不用，我在北京买房三年涨十倍，我眼光很准的”。
最终她选的里斯本老城区山上的老破小，能看特茹河景。可惜，到现在也没能解套。
海外置业专制各种不服，凭运气挣的钱真的会凭本事亏掉的，这，便是认知。
