篇首讲两个近期的案例：
1、有客户看上Cascais卡斯的别墅，现在叫价都是动辄上百万欧。客户怕房价继续涨，想仓促下手。我给的意见是不要急，这类高价位房产现在买家少，有价无市。不妨晾他个一两个月再议价，房东心理就动摇了。
最后，成功砍下10多万欧成交。
2、里斯本近郊区两居室，大约80平米，内部状况很好，报价19.75万欧。客户看完后通过我们递交报价，准备报19.5万。
我根据房源热度和市场情况给他们分析说，这套合理价位应该超过21万，所以往下砍价基本没戏，不排除有人会加价抢。最后我客户按原价递的报价。
结果确实没抢到，有本地人加价5000+欧胜出。
讲这两个案例的意思是卖家中介的经验和建议往往意味着实实在在的金钱。
很多人不理解这点，挨个找Listing的卖家中介，即浪费时间也浪费口舌。
欧洲房产中介市场与美国一脉相承，都分为买方中介和卖方中介。
当卖家与中介公司签订代理协议之时，商定的总代理佣金其实涵盖了买方➕卖方中介双方的佣金。
在葡萄牙，这一佣金分成规则受不动产和建筑协会IMPIC保护，只要有合法的AMI中介执照号，就可以在市场运作。
所以，买家放弃自己的买方中介，直奔卖方中介，实际是放弃了这份已经付费的服务价值。
简单点说，卖方中介负责提供房源信息，为卖家服务。
买方中介负责给买家提供信息咨询和购房指导，为买家服务。
如果直接找卖方中介成交，好处是沟通更直接。坏处是对方只想着成交，而往往会规避或隐瞒自己代理的该房源所存在的潜在问题。
对于卖方中介来说，佣金通吃当然是最好的局面。
而买方中介并不只是随便发几个房源链接或图片就能成交的。买方中介的核心竞争力是能力、经验和服务，是能根据买家需求找到与之匹配的房源，并以最优的价格完成交易。
曾经，在地推时代，葡萄牙地产中介市场Remax一家独大，随便一个门店光加盟费就大几百万欧。这一美国品牌被美国公司抽一次，再欧洲分公司抽一次，葡萄牙总代理抽一次，门店抽一次，到业务员手里就少的可怜。
后来就有了竞争者Era和C21，也有了搅局者KW。
话说KW老大最初起源于Remax，KW的绩效体系对于业务员更友好。但也换来了后者的打压。
所以这么多年，Remax拒绝与KW合作。
说起不合作，Zome从KW剥离，后来两者也不合作。IAD这家法国公司因为没有实体门店，大伙都觉得他们不正当竞争，也选择不合作。
所以，有利益的地方都是江湖。好在互联网促进了行业透明度和竞争性，也逐渐净化了市场。有能力的业务员现在往往组成团队呼风唤雨，或成立独立的小的中介公司单打独斗。
中介品牌越发变的不重要，而价格和服务对于买卖双方才是最重要的。
很多业务员转入FB, IG, Tiktok 走网红路线，这也是时代的需要。
我们有些员工的性格擅长沟通房东，拉房源，那么适合做卖方中介。有些员工擅长交易和沟通买家，那么适合做买方中介。能玩转买卖双方的通吃型业务员，凤毛麟角。
对于买家来说，懂得市场，尊重规则才是应该做的。
有些新来的华人说，咨询沟通找华人、成交找老外。
翻译成人话就是，咨询沟通老外说的他听不懂，实际交易又怕被同胞坑。抱这样想法的，我只能说再见👋
