这篇文章我会试图把很多的现象和数据揉在一起去自洽当下葡萄牙的房价和房租逻辑，但我怕我的文字功底跟不上我的思维，所以说到哪算哪，权当是我自己的思路和分析。
很多新来的移民常抱怨葡萄牙租房难、房租贵、房况差还不含家具。
同时另一方面，房东也经常跟我们吐槽租客不靠谱、不省心，市场租金都在疯涨能否提高房租。
我们八月份租出了一套Marques Pombal附近T2带车位，1500欧，花了一个月时间。
我们在Saldanha 还有一套精装T3带全套家私家电含停车位，3000欧，租的很累。
看，都是里斯本市中心极好的位置，极好的房源，合理的市场定价。但房东往往要求本地人，需要有正式工作或报税记录，需要租约时间长，需要“靠谱”。
而找我们想租房的大部分都是外国人，没有或无法提供工作证明/报税记录/本地担保人，要求租约时间短，要求带家具，很难自证“靠谱”……
所以也就无法相互匹配。
用个不算恰当的比喻，这就像是上海的大龄单身本地姑娘，面对大量的外省单身男青年，却无法相中，最后只能都剩着。
本周葡萄牙移民局公布了葡萄牙全国移民白皮书，2023年，居住在葡萄牙的外国人同比增长了33.6%，达到104.5万人。
注意，这是合法的持居留卡的外国人口，如果算上已归化入籍的、不需要居留卡的EU欧盟居民、未拿到居留卡或居留卡过期失效的，总外国人口比例，保守估算，要占到葡萄牙全国总人口的20-30%。
所以像里斯本、波尔图、阿尔加维这样的地区，目之所及，一半是外国人一点不夸张。
带来的结果就是房价、租金失控和住房紧缺，往好的方面说，就是房地产、旅游、酒店民宿、低端餐饮、家具家电等安家落户需求极其火爆。
我之前提过，有个华人开的家具店近几年生意火爆，也是同样的逻辑。赶上了这波大量外国人涌入葡萄牙，需要安家置业购置家具的风口。
他们家的家具大多从中国直接采购，价格比IKEA便宜，以沙发、床品为主，所以完美切合了这波市场需求。短时间内在葡萄牙全国迅速开店扩张。
我不介意说出店名，这里不是广告，HOMYCASA，老板娘是法籍华人。
而另一方面，高端高价的定制家具行业却遇冷。
以上只是从一个行业看移民带来的商业变化，而其他行业也是同样的逻辑。
比如说，高端本地菜餐厅遇冷，街头开了更多的中餐、自助餐、拉面、日料、南亚餐、Kebab……
高端高价租房找租客难，低端分租房、学生公寓极其紧俏。
高价房源难卖，低价房源被疯抢，就连偏远的小镇或乡村房产都被注入了极高的流动性。
说到这里，我们谈及房价和房租的本源就是两个：人流和资金流。
欧美这波是两者都上行，所以房价和房租都处于上行趋势。
而同期对比之下，东大这边，是人流和资金流都出现问题。
当然还有供给端因素，欧美新房太少，东大则太多。原因就是建筑成本的巨大差异。这个问题以前说过，这里不赘述了。
根据葡萄牙移民局最新数据，2023年居住在葡萄牙的中国人数量是27873人。我对这个数据是存疑的。
我十几年前第一次来葡萄牙时，当时就说华人大约有2-3万人。这么多年过去了，来了更多的黄金居留、88/89、D7和留学生转居留的，不可能过了十几年还是两三万。
唯一的解释就是：原有的很多合法身份的华人选择入籍、去其他国家定居或润回国。
另一方面，很多居留卡失效的、过期的、未批复的、黑着的……不在统计数据内。
总之，我感觉葡萄牙的华人总人口应该在5万上下，这点可以从这些年新开的中餐厅或中国超市的营业额中得到印证。
