上周，我们挂牌了一处T2两居室的出租房，位于Santarém 圣塔伦市的郊外，位置肯定不算好，房产状况也是马马虎虎，租金750欧元/月。
我们一天接到近百个电话咨询，要租这套。最后当天就下定成交了！
这种状况也是我们始料未及的，毕竟这样的房产搁两年前，500欧有人愿意租就不错了。
我和租客简单交流了下，为什么选择这里。其实租客在里斯本市区工作，无奈里斯本房租贵，而且没有多少房源选择，只能选择更远更便宜的Santarém。
每天要先搭公交去到最近的火车站，再转火车到里斯本，然后转地铁到工作地……
这让我想起了燕郊之于北京，苏州嘉兴之于上海，东莞惠阳之于深圳。
只是里斯本突然在一两年间，出现了顶级大都市才具备的住房紧缺问题，是我们万万没想到的。
可这并不意味着里斯本或近郊区的租房市场就能涨到天上去，毕竟居民工资，尤其是新来的这波普通工作者的工资并没有得到相应提升。
有些没有技术含量的工种，因为竞争激烈，薪水不升反降。
于是，市场选择他们并不是在市区内部抬升租金，而是选择与其收入相匹配的住所。结果，就是越住越破、越住越远……
里斯本市区及近郊区只是租房市场更稀缺，而不是租金涨幅有多大。打个比方说，大部分的家庭所能承受的租金也就是1000-1500欧上下。这已经是很多家庭的一半以上收入了！
如果房东想要更高租金回报，就必然要承受租客不稳定、欠租赖租等风险。
再说到房产买卖市场，既然租房成本攀升、租房难度加大，普通居民更倾向于上车购置家庭首套自住房，而大部分购房者的预算都在20-30万欧之间。
其实这个价位也是市场决定的：
一来，低于20w欧在里斯本基本买不到什么像样的房产；
二来，银行给到大多数普通居民家庭的购房贷款额也就是20w欧左右。
结果就是，20-30w欧价位的房产紧缺、成交热度高。而高价位房产有价无市，卖不动。
所以租赁和买卖的逻辑是一样的，市区租不到或市区买不起，就选择郊区，郊区不行就其他城市。反正预算是不可能提高了，因为没钱！
从这个意义上讲，目前我认为里斯本近郊区低价位房产是最值得投资的。这类房产比市中心老破小的状况好，而且租金回报率高，租赁或再出售都容易。
其实，在高利率的环境下，即便20-30w的价位，很多普通居民家庭也无法顺利拿到银行贷款。我们今年已经出现了好几单成交后贷款被拒的案例。
市场对于改善型房产更不友好，改善型一般需要先卖出自己的低价位房产，再买入高价位房产。而低价位房产因为无法顺利按时售出，造成没有足够资金购入改善型住房。很多家庭也就只能无奈的选择先苟着。
这不是葡萄牙一家的问题，全欧洲几乎都是同样的状况，前几年涨幅较大的英国和法国的房产状况更为糟糕。
所以我们看到，昨天的新闻，欧洲央行说，6月份开始降息。
说真的，欧洲内部被高利率压的有点透不过气了。
但若真降息，房价涨、物价涨，通胀问题会更控不住，投鼠忌器左右为难。
同样是昨天的新闻，葡萄牙总统任命Luís Montenegro路易斯·黑山，为葡萄牙新任总理。然而他的政党在议会不占多数，可以预见会受到PS社会党和Chega够了党的处处掣肘。政策推行难度可想而知。
我并不期待他们能推行什么改变社会的大变革。能把移民问题解决好，把住房供应问题处理好，把基本生活品价格控制好，把新机场等基础设施建设问题明确下来，我就对他们感恩戴德了。
接下来两周复活节假期，我要先回趟中国🇨🇳参加个朋友婚礼。再赶去匈牙利🇭🇺和罗马尼亚🇷🇴参加个项目考察。
回头我会用视频表达，大家周末愉快、假期愉快！
