再谈葡萄牙里斯本房价

文摘   2023-12-16 21:39   葡萄牙  

一段时间没说房价了,本来标题要写“葡萄牙房价的”,但葡萄牙毕竟是个国家,内部不同城市也有不同的状况。只好缩小尺度,写首都里斯本。
即使是里斯本,也是一国首都,一篇文章肯定无法面面俱到。只能说用自己的逻辑,想到哪写到哪,权当分享思路。

很多华人在网上吐槽里斯本房价贵,相对于马德里、巴塞罗那、柏林、阿姆斯特丹……里斯本何德何能房价能超越这些欧洲知名城市。然后用了一个词叫“德不配位”!

看到这些,我就笑了,什么是“德”,什么又是“位”?你们评价房价的标准就是所谓城市知名度吗?如果那样的话,底特律理应比奥兰多名气大,天津的名气也理应高于珠海。

所以,知名度并不是一城房价的基石,人口流入、产业发展、工作机会、社会稳定、气候宜人……才是!

从这个角度说,里斯本,全欧排第四位!


为什么是第四?

欧洲只有两个一线城市,伦敦和巴黎。
二线城市是各国首都或重要城市,比如阿姆斯特丹、柏林、罗马、米兰、巴塞罗那、马德里、里斯本……
三线城市为各国次中心城市,比如波尔图、瓦伦西亚、塞维利亚、法兰克福、里昂、马赛……

欧洲房价前两名毫无悬念是伦敦和巴黎,第三是爱尔兰🇮🇪首都都柏林。为什么是都柏林,逻辑也很简单,地缘政治和税务政策导致大量人口和企业的涌入。

自英国脱欧后,爱尔兰成为了英伦和欧洲大陆的纽带。爱尔兰官方语言英语、欧盟成员国、用欧元、和英国间互认签证、超低税率……光这几项就够人口和资金挤破头了。



相对于爱尔兰,葡萄牙还有两个致命好处,气候好、饮食好。所以葡萄牙说自己第四,其他谁敢不服?

也许有杠精会说什么布鲁塞尔、卢森堡、摩纳哥,如果从绝对房价角度来说,是的。但这些小国并不算是自由市场,房价的高根本上是由工资水平和人均GDP的高决定的,而不是市场。这里忽略!

回到葡萄牙房价本身。支撑葡萄牙房价高企的因素是什么?我罗列了以下几点。

-供给端:
通货膨胀,建筑材料价格高,政府审批效率低,新房供应严重不足。

-需求端:
1、殖民地人口大量涌入。这里一方面是因为殖民地国家人民想进入欧美,另一方面也是因为这几年以巴西为首的殖民地国家治安、经济太拉垮。
2、美国人的跑路。不管你们承认或不承认,美国近十年是走下坡路的,而且是肉眼可见的衰落。由此造成的社会、经济、治安问题导致很多美国人选择离开。
葡萄牙承接了其中很大一部分,原因不外乎气候好、治安好、食物好、税收优惠……
而且葡萄牙还获得了The second California 的称呼。
3、欧洲人的后花园、中东人的精神家园。这里多为地缘政治因素,之前我们已经说过很多,这里不赘述了。


所以,即使购房移民取消、即使贷款利率高企,很多人担心葡萄牙房价会降,可事实上降了吗?

如果一国大量人口涌入,如果城市租赁市场火爆一房难求,如果很多低端人口没有地方住……你还指望房价会降,那是做梦。

高利率的影响?高利率会影响贷款成本和交易热情,这是肯定的。但你们发现没有,从负利率时代到现在的超高贷款利率5%以上,葡萄牙竟然没有出现预期的断供潮!

我给你们举个例子,我们家房子贷款20万欧,疫情前每月只需要还贷400欧左右,现在接近每月800+,也就是涨了一倍。理论上,居民压力会增加许多。
我也问了一些有贷款的客户,如何看待这个问题?给我的答案让我大吃一惊。
如果你觉得还贷压力大,租出家里的一个房间用于单身公寓或民宿就好了,每月收入400-900欧之间毫无压力!

另一层面,居民工资也在逐步提高,明年家庭所得税率也相应降低。
说起居民工资,你们可能无法理解葡萄牙就业市场有多好。这么说吧,不管有没有身份,只要肯干活,都能有份不错的工作。
我朋友公司找HR和销售总监,几个月都招不到人!
我经常说,葡萄牙人懒、效率低、没有核心产业,但似乎经济又特别好。东方大国那么累那么卷却各个活的痛苦,这是我无法用逻辑自洽的。你们谁懂的可以后台跟我聊。

所以,你们虽然看我经常吐槽葡萄牙政府效率低,啥事不干。但他们的逻辑是小政府甚至无政府的方式管理,尽量不干预自由市场,所谓无为而治。如果选择干预,那一定是为民!

啰啰嗦嗦讲了这么多,主要是从逻辑层面解释为什么葡萄牙的房价在全欧顶级,这恰恰是德配其位!
试想,同样是黄金居留国家,葡萄牙终止黄金居留,房价可以扛住不受影响。西班牙大概率扛不住,马耳他会大跌,希腊会腰斩。这就是区别。

但葡萄牙内部也会有分别,里斯本波尔图阿尔加维稳中向好,埃武拉、阿威罗、布拉加、科英布拉等小城市活力四射,内陆城市相对稳定。

里斯本内部,低价位上车盘成交活跃,增幅较大。而原本高价位的房产并无多大涨幅。

解释以上两段的逻辑是,这波来的人群多数以数字游民、D7、工作居留、留学生为主,相对于黄金居留购买力有限。
我没有歧视的意思,实际结果就是这波购买力集中在布拉加、科英布拉等小城市,集中在里斯本波尔图的低价位房产。



所以,我们经常说,房价是由市场看不见的手决定的,不要随便认为市场错了,多思考市场背后的逻辑才是正道。

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