很多朋友热衷于预测房价涨跌，于我而言，房价只是经济的表向，房价变化背后的逻辑远比房价本身重要。
在说2024年葡萄牙房价之前，想先讲讲欧洲房产的两个基本逻辑。
一、居者有其屋。
房住不炒、租赁同权在欧洲深入人心。所以富裕阶层可以买豪宅，普通阶层可以买普通房，买不起的可以租，租不起的还可以等社保福利房分配。
所以不论哪个阶层，住房权都不应被剥夺。反观房产投资，欧洲的投资性房产更多的适合长持赚租金，靠炒房尤其是短炒盈利本身就是政治不正确。
二、中心稀缺性。
欧洲城市规模基本定型，城市扩张有限，因而核心区房产相对稀缺。加之社会结构固化，阶层跨越难度大。
所以，欧美大城市核心区房产本身就不是普通人所能企及的。
民众只是在根据自己的收入、能力、阶层选择符合自己的居住区域和房产类型。
基于以上两点，我很难在一篇文章中得出葡萄牙🇵🇹全国的房价结论。所以，依然我们只分析逻辑。
这篇我以租金作为切入点。
虽然大家都看到葡萄牙房产市场火热，租金价格持续大涨，但同时我也嗅到了一丝不好的气息。
可能做民宿朋友的有体会到，这个冬天是葡萄牙民宿业的寒冬，尤其是去年11月到今年2月，这三四个月，是我管理民宿这么多年来最差的一个冬天。这意味着来葡萄牙的游客数急剧下降，或者是用于旅行住宿的预算急剧降低。
衍生了说，旅游是非必要性消费，这也意味着在通胀严重的当下，欧洲民众真的没钱了。
葡萄牙的住宅租赁市场大致分为三类，原本从投资回报比角度，短租民宿〉分租公寓〉长租公寓。其实逻辑也简单，短租民宿管理难度大，税务法律问题繁琐，想获得更高回报就得承受这些繁琐。
而最近，时局似乎变了，现在的投资回报比似乎在往长租公寓〉分租公寓〉短租民宿的趋势发展。
如果照这个逻辑发展下去，会有很多短租民宿房回归长租市场，从而对长租房租金造成打压。
另一方面，长租租赁市场和以学生公寓为代表的分租房市场也有点涨不动了，毕竟本地居民收入就这么点，光靠外国人，既不稳定也无法长久。
所以，对于月薪一千多欧的普通民众而言，在里斯本等大城市想有个“体面的住房”已经是奢望，只能住的越来越偏或越来越小。
反应到房价上来，我觉得2024的葡萄牙房产市场热点依然在大城市的低价位房产或中小城市房产，毕竟这波大量新来的居民对上车盘产生了巨大需求。
由于通胀依然严重，建材价格居高不下，行政和工作效率低，经济前景不明朗，造成开发商投资热情不足。短期内供不应求的局面无法打破。
所以2024年综合看，葡萄牙房价整体上涨概率远高于下跌概率。
同时我们要看到里斯本等大都市核心区房产依然是稀缺品，当然好的不会便宜。
另一方面，高价位房产交易会严重受阻，成交会非常低迷。
纵使一边很多人没房住，一边却是租金涨不动，高价位房产卖不出。这并不矛盾，因为目前只是低端需求旺盛，高端需求不足，需求螺旋式上升既需要时间，更需要整体宏观经济大环境推动。这点我们以后再详细说。
最后以两个真实故事结尾。
故事一，葡萄牙本地朋友，60多岁，会流利掌握四门语言，没有老婆，没有孩子，不爱朝九晚五的正式工作，靠刷墙、保洁、打打零工每月赚1千欧左右过日。租住在郊外一个小的两居室，这么多年的月租金都是400欧。
最近房东通知他，“你看现在全葡萄牙的租金都涨的厉害，我也不想为难你，我们也相应涨点吧”……
于是他们最后约定每月多加15欧，这是大爷除去吃喝，能剩下的全部。
故事二，帮我干活的罗马尼亚小工，在葡萄牙生活了快十年，一直干装修生意，每月薪水1500欧左右。最近跟我说，他想贷款买房，因为租金太高了，但贷款利率也高，问我意见，还有买哪合适？他的预算15-20万欧，里斯本或近郊区三居室。
我摇了摇头，真挺难的。
最后以一首古诗结束本文：“昨日入城市，归来泪满巾。遍身罗绮者，不是养蚕人。”
这个世界对很多人其实都不友好，尤其对社会底层。
所以，房产的本质是居住，房产的投资逻辑也是基于其居住属性。
葡萄牙地主（房东）们的日子都很好过。但如果抱着炒房赚差价的心态来买欧洲，你会发现，到头来，只是在为政府税收和我们中介佣金做嫁衣。
