文初先说三个现象：
1、2023年全年葡萄牙房价上涨50%左右，注意，我说的是“全国”“平均”；
2、大部分早期购买的50万欧以上的房产很难原价卖出；
3、几乎所有购买新房的都会面临亏损。
以上三点现象不要觉得相互矛盾，其实都是真实的。
我们大部分人对于房产投资的认知都是基于自身经验的判断，而所谓经验往往是过时的知识，或者说换个社会背景、换个经济大环境，这类经验就不好用了。
包括我这篇文章本身也是基于我自身的从业经验总结得出，如果觉得逻辑行的通，可作为投资参考。如果觉得没用，权当反指。
在回答篇首三个现象之前，先给你们讲个故事。我们之前有个装修公司的工头，收入不算高，住在里斯本对江的Almada阿尔马达。
Almada虽然是里斯本对江，但行政上属于Setúbal塞图巴尔市管辖。这儿一直是里斯本中低收入人群的聚集地，因为房价低、租金便宜、交通不便。
他三四年前在Almada买的三居室价格是8.5万欧。你们一定觉得很低是吧，那儿一直是这个价，我之前鼓励大家去买，很多人觉得太偏看不上。
现在的市场价是20-25万欧！也就是涨了3倍左右吧。而同期里斯本市区并没有多大涨幅。
同样的情况出现在Loures, Amadora, Sacavem等里斯本周边卫星城和内部原本不好的一些贫民区。
放到大的空间维度，这波葡萄牙房价涨幅和成交热度集中在Braga, Coimbra, Évora这样的小城市，原本低价位的房产都得以翻倍。
而传统的投资中心里斯本、波尔图、阿尔加维并没有以相应比例上涨。
原因很好解释，买家对于房价的接受度！
葡萄牙的居民收入毕竟不高，本地购房族的刚需预算大部分集中在20-30万欧之间，而低收入者的首次购房门槛甚至在20万欧以内。
新进来的移民多数以租房为主，海外购房客多数目的也是为了在低价位盘炒作或赚取租金。
所以，整个葡萄牙的房产市场就像股市里的小盘股，面对大量人口和资金的涌入，房价和租金整体波动会非常大。这回答了篇首第一个现象。
但因居民整体购买力有限，外来资金不屑于炒作大都市内部高价位优质房产，因此原本高价位的城市核心区房产并没有太多涨幅。所以很多早期50万以上购房的，现在甚至原价很难卖不出去。这点解释了篇首第二个现象。
有些买家选择从开发商手里购买新房。欧洲的新房有两类，一类叫旧房重建，一类叫整体新建。前者一般位置不错，但重建成本高，售价也相应高。
后者一般位置不好，审批效率低，建设周期长，加之近年建材人工价格大涨，售价也不便宜。
总之，这么多年在葡萄牙，我还没见过几个买新房期房能挣钱的。如果有中介推荐你买新盘“投资”，那不是蠢就是坏。新房更适合自己住，或作为家庭改善型住宅。
新楼盘在成熟的地产市场，更像是新车，属于消耗品，居住体验好，但保值增值性差，用于出租就更别想了。
这回答了篇首第三个现象。
我们将视角放到一个更大的维度，这波欧洲房价和租金的快速上涨，主要出现在葡萄牙🇵🇹、西班牙🇪🇸、爱尔兰🇮🇪
而这几个恰恰是当年的欧猪五国，只是当年是因为资金恐慌，房子卖不出。现当下风水轮流转，人口大量涌入，房子不够用。
至于为什么这么多人涌入？又为什么主要涌入这几个南欧国家？原因无外乎是俄乌战争，以及由战争引发的物价上涨、地缘政治不稳定、人口流动。
所以从这个角度说，不管你是支持乌克兰🇺🇦还是支持俄罗斯🇷🇺，不管你是泽连斯基的簇拥还是普京的粉丝，大家所承受的房价、租金、物价……都在为这场战争买单。
上周有个国内的高校老师过来交换学习，找里斯本租房，只需要一居室，预算1200欧，结果还是找不到房源。
这种局面，对于1000来欧平均工资水平的本地居民来说，如何持续？
超市一根小羊腿原本售价10几欧，现在售价35欧。鸡蛋、牛奶等日常消费品也是成倍上涨。
以前，大伙选择来葡萄牙，是因为这儿一切都好，而且生活成本低。现在是，一切都好，就是有点贵。
2023年的最后一天，我去CTT葡萄牙邮政把近期的发票寄给会计，突然大脑一阵恍惚。原来我重复这个流程已经十年了，葡萄牙依然还在通过邮政寄信，还在使用email或传真机沟通。这么多年，里斯本新建的建筑没几栋、道路交通地铁线路也没啥变化……
大家已经习惯了无忧无虑、不紧不慢的生活方式，为什么我们要去改变她？
于我而言，资金和人口的流入国总比流出国好，流入是对一国的认可，而流出国的局面会更差，不是吗？
但人口和资金的快速流入总是有副作用的。
我倒并不担心葡萄牙的整体房价风险，欧债危机后，金融行业对于地产的风险敞口管控已经非常严了，不信去试试在葡萄牙贷款就知道有多不容易。
纵使周边小城市房价风起云涌，在我心中首都里斯本永远是价值之锚，尤其是市中心像Alameda, Roma/Areeiro, Alvalade 至Lumiar一带，以及Expo, Avenidas Novas等区域永远是居住和投资核心区，对于很多本地老钱来说，这些地区的房产都是只买不卖的，所谓“稀缺”。
2024年的展望，暂时我还没想好，东南面的战争风险或许会加大。我是个极度风险厌恶者，虽然有很多的不愿意，但今年应该会选择入籍葡萄牙。
至于入籍葡萄牙之后，我将会继续留守葡萄牙工作生活，至少在我有限的认知视线内，还没发现有比葡萄牙更宜居、更幸福的国家。
最后，祝大家2024新年快乐、心想事成！
