专家表示，葡萄牙并不缺房子。那么，是什么导致了我们的住房危机呢？
本文来自葡萄牙门户网站Sapo，通过17个问题解答本次葡萄牙住房危机的来龙去脉。
问答对象为住房抗议活动发起人，所以内容主体代表他们的观点。
我觉得可以从这个视角展开思考。
原文太长，我主要用谷歌翻译，并人工浏览修正。可能有些语句生涩，希望不影响阅读。
今年住房危机几乎发生在我们生活的每一天，但这是一个很长的故事！我们是怎么来到这里的？为了让人们能够拥有住房，我们需要做什么？谁应该负责？
对于住房问题，人们存在很多疑问。这是 2023 年的主题之一，并将在 2024 年继续如此，因此，作为总结，我们与 CEG/IGOT-UL 的地理学家、Morar em Lisboa (生活在里斯本)运动的研究员和活动家 Luís Mendes 进行了交谈，以了解背景这场危机。
有关住房危机的主要问题：
1. 当我们谈论住房危机时，我们在谈论什么？
住房危机导致房价和租金大幅上涨，特别是从2013年开始，这使得最弱势群体（如移民、老年人、学生、低收入家庭等）难以获得体面的住房并支持提高努力率（收入的一部分用于支付住房费用）。房价和租金的涨幅远远超过了家庭收入的相对涨幅，几乎是三倍之多，从而拉大了供给价格与需求获取能力之间的差距。
2. 造成住房危机的原因是什么？
当前的住房危机的根源在于几十年来缺乏对住房和城市复兴的公共投资。除了国家对住房投资的缺乏之外，我们还必须加上导致经济适用房供应大幅减少的其他原因：
过度旅游化和民宿的扩张；房地产投资基金免税；城市复兴法简化了历史中心快速复兴的程序；租赁法的自由化导致了数以千计的驱逐（自由化始于 90 年代，但随着 2012 年法律 NRAU – 新城市租赁制度，俗称“驱逐法”而达到顶峰）；与葡萄牙人相比，制定政府计划以吸引外国房地产投资（非常住居民、黄金签证和数字游民），并以财富和高购买力吸引新的国际住宅需求。
3. 与其他欧洲国家相比，为什么葡萄牙的公共住房存量如此之低，约为 2%？
预算拨款始终很少，各国政府分配的公共资金始终不足以满足新建或修复社会或公共住房的需求。除了 20 世纪 90 年代初的特别安置计划 (PER) 的使命是消除贫民窟社区并将数千名家庭成员重新安置到体面的住房之外，进入住房市场的机会始终由私营部门保证。
自 20 世纪 80 年代中期以来，随着葡萄牙加入欧洲经济共同体，住房方面最大的公共投资出现了对购买住房的利息补贴和税收优惠。
1987年至2011年间，约90亿欧元的投资中有75%流向银行，以补贴住房信贷并保证大众购房。
4. 在住房危机这个话题上被热议的“驱逐法”是什么？
（这条可解释在国际投资市场，为什么葡萄牙房产比西班牙房产更受欢迎）
从本质上讲，这是一个法案，其主要目标是废除 90 年代之前签署的租赁合同，而不保证租户的权利。
NRAU 实行的租金更新机制导致许多租户无法承担租金，影响了社会经济地位较低的家庭，特别是在里斯本和波尔图等大城市的历史中心，这些都是房地产资本的机会地区。如果房东声称想要该房屋供他或她自己或其后代使用，或者当他声称希望进行更多的结构工程时，该法律将为驱逐行动提供便利。
这些建筑拥有优越的中心位置，加上维护极差，导致了巨大的房地产投机机会，因为房地产开发商和建筑公司在修复后以远高于平均水平的价格出售这些房产。
2012 年法律颁布后，出现了其他几项与其新自由主义含义相矛盾的法律，但它们未能阻止驱逐，也未能使租赁市场变得可信、稳定和规范。
2012 年 8 月 14 日颁布的第 31 号法令确立了新的城市租赁法，也称为新城市租赁制度（NRAU），根据经济和财政备忘录于 2012 年 11 月生效政策——“三驾马车计划”——葡萄牙政府与国际货币基金组织、欧盟委员会和欧洲中央银行于 2011 年 5 月签署，旨在平衡公共账户并提高葡萄牙的竞争力。
5. 租金价格飙升。新合同有没有控制机制？
租赁市场是我国少数不受政府或独立实体监管甚至控制的经济活动部门之一。无论是从收费标准、承租人的住房条件还是房东与租客之间的合同条件来看，都没有任何规定。
如今，INE公布的年均通胀系数是自由化市场租金年涨幅的指示值，但新合同的涨幅要高得多，有时超过10%，这是因为监管框架允许而不是允许。对收入增长没有限制。
6. 房地产基金对房价有重大影响，进而影响人们的购买能力。他们如何行动以及对危机的真正影响是什么？
尽管其活动不透明、不明确且客观，但现在众所周知，房地产投资基金（FII）是住房危机的原因之一，因为它们以加速和投机的方式将住房作为金融资产，强力榨取附加值。收购、改造和出售房地产资产，但通常不会增加生产价值。事实上，许多介入或纳入此类资本周期的房产都是在很短的时间内交易的，并且多年来一直处于空置状态并远离市场，限制了住房的供应，从而推高了价格。
这种行为被称为房地产投机。根据国家立法（1 月 13 日第 7/2015 号法令），FII 免缴税款，也就是说，FII 的大部分收入无需缴税。典型的 FII 收入，特别是房地产收入和资本收益（分别适用 25% 和 12.5% 的税率），不再征税。所有这些税收计划使葡萄牙能够创建一个离岸天堂，为房地产投资回报提供独特的条件，而无需向国家支付交易对手和税款的任何义务。 2018 年 11 月，议会批准了终止 IMT（繁重交易市政税）豁免的立法。
7. 非居民外国人和数字游民也经常被指责为问题之一，因为他们可以获得比在葡萄牙工作的人更昂贵的住房。他们在这场危机中的分量有多大？
很难评估他们在房地产市场中的权重，但我们知道，这些都是新的国际住宅搜索中的群体的例子，他们的购买力远高于葡萄牙的平均水平，无论是从获得机会的角度来看从社区商业和服务的准入和频率来看，这给价格和生活成本带来了普遍上涨的压力。
外国人购买的房屋比葡萄牙居民贵 58%。根据INE的研究，在里斯本和波尔图大都市地区，出售给外国人的房屋价格差异超过70%。这些新的需求最终会与葡萄牙人在买房时展开竞争，而且他们日益增长的体重导致价格因污染而上涨，因为他们更喜欢寻找豪华住房、私人公寓、市中心的高贵和历史悠久的地区，或者这些地区的实际收入增加了。房地产和土地价值。
“很难看到中小型建筑企业家投资经济适用房的生产”。
8. 当我们看到在大城市的中心社区之外建造豪华住宅区时，我们可以谈论“中产阶级化”吗？
中产阶级化并不是历史悠久的城市中心独有的过程，而且还扩展到郊区。这些地区不断出现的新房地产产品，无论是新建还是城市改造，都是豪华的，针对中上阶层或上层阶级，总是会引发中产阶级化。
要发生中产阶级化，只要在相关地区感受到社会和阶级重组的趋势，即变得更加贵族化或资产阶级化，就足够了。这不仅体现在房地产市场，也体现在商业景观和公共空间。
9、这种现象是如何引起位移的？
（这条可解释市区内部或近郊原本一些不好的区域“所谓贫民区”人口结构发生变化，低层次人群被市场驱离）
在这种情况下，我们谈论的是间接或无形的位移。中产阶级化是通过在传统上撤资或典型的工薪阶层和大众阶级居住和定居的地区吸引私人资本和房地产动态来实现的。房地产开发商和建筑商的利润和回报率更高，因为他们以非常便宜的价格购买空置房产，进行小型工程，然后以生产成本四五倍的价格出售。
其结果是，随着该地区住宅需求的增加，房价和租金也随之上涨，房地产市场的价值开始大幅上涨。将会发生的情况是，居住在这些社区的居民开始感受到房价上涨（房款或租金）的压力，如果他们的收入无法支撑这些上涨，离开和被驱逐出社区将是不可避免的。
10. “社会住房计划”和“经济适用住房计划”有什么区别？
社会住房，是20世纪初出现的一个术语，也称为社会利益住房，是指一般集中安置在大型城市综合体的社会街区或分散安置在私人住宅内的住房类型。房地产园区，但其部分后来被国家或市政府收购。它针对的是低收入、居住在不值得居住的住房条件（不稳定、不健康或不安全）的人或家庭，即在保障住房自主权和在自由私人市场获得正规住房以满足其住房权利方面有很大困难的人或家庭在人的尊严的条件下。由于它与一些社会耻辱有关，“社会住房”一词已被“公共住房”一词取代。
经济适用房（近十年来流行的一个新术语）的目标与社会住房类似，保证以与家庭收入相适应的价格获得住房，银行分期付款或收入的支付价值不能努力程度超过家庭收入的1/3以上。它们主要针对受住房危机影响的中产阶级或中下阶层家庭。社会住房由国家、市政府或其他公共当局所有，而经济适用住房可由任何类型的业主（公共或私人）拥有。
11. 建筑业在这场危机中是否有责任？
目前，来自国外的新住宅需求扭曲了当地的住房和租赁市场，并且没有使经济适用房的生产对建筑业具有吸引力。另一方面，土木建筑行业受到2008/09年危机的严重影响，难以重组以加强城市复兴项目，而是倾向于新建建筑，顽固地维持照常营业。
除此之外，随着建筑材料成本的不断上涨和劳动力缺口的显着，中小型建筑企业家将很难投资于经济适用房的生产，因为目前每平方米的生产成本，不提供成长机会。
12. 您认为租金监管有哪些解决方案？
解决方案包括增加提供有条件的、支持性的或可获得的租金（高达家庭收入的三分之一）的市政公共计划，动员部分或全部空置公共资产用于该部门的住宅用途。国家和市政府还必须在财政上鼓励将私人空置房产投放到自由市场，甚至惩罚那些仍然空置、因此缺乏社会或经济功能的房产，特别是在住宅需求旺盛而市场无法解决的地区， 《住房基地法》（第五条）提倡。
这将使通过增加供应来间接调节租金价值成为可能。还必须根据现有合同的期限以及每平方米的租金价值，促进房东税收负担的大幅减轻。控制/冻结或租金上限等措施，以及对租户或业主的财政支持和补贴必须是例外的，并且持续时间很短，因为一些研究已经表明，这些措施的影响会扭曲市场价格并导致供应下降的经济适用房。
13. 国家是否应该强加自己并监管这些问题？在我们现在这样的自由市场中，宪法规定的住房权如何得到保障？
无论政治派别如何，今天的共识是，国家是实现住房权的基本且不可或缺的代理人，拥有或多或少的权力来监管和干预私人市场。根据宪法，国家负责落实住房权。
《共和国宪法》第 65 条赋予国家通过推行适当的公共政策解决住房问题的权力。从我们的观点来看，并考虑到宪法文本，国家有责任在城市土地的创造、建筑物的修复和城市土地的各个层面上进行干预，包括作为监管者、促进者、直接提供者和所有者。提供住房，特别是为最弱势群体提供住房。
为此，国家预算必须每年分配足够的拨款，以确保有足够的资金来满足需求，无论是用于保护和修复现有建筑还是用于新建建筑。
14. 应对这场危机最直接、最有效的解决方案是什么？
从一开始就大幅增加公共住房供应，以规范市场、吸纳现有的巨大难解需求。为此，市议会有必要动员和评估城市房地产资产，并促进其维护或修复，以保障充分利用房地产，履行房地产的社会功能。
有必要实施市政无障碍和社会租赁计划，从分散的市政房地产资产中分配创建以无障碍和社会成本出租的住房存量，基本上由公共资金资助，不排除为个人提供激励措施将他们的资产放入该交易所。还可以制定措施，允许地方当局以非投机价格收购空置房产，目的是以负担得起的社会价格出租。
由于用于永久性住房的新建筑建设投资的减少是可以理解和不可避免的，城市复兴成为不可避免的范例。不仅是为了保护建筑遗产，振兴城市中心，保障建筑业的工作，而且从空间规划的角度，保证城市周边的遏制，防止不可持续的过度扩张。
15. 建造不是一个立即的选择吗？
（为什么不通过市场行为建设更多房产？看他的回答就有点避重就轻了。）
由于解决住房危机的紧迫性是短期的，因此新的建设最终将不合时宜。葡萄牙不缺房子。我们是经合组织国家中每个家庭拥有住房盈余最高的国家。房屋数量超过五十万户家庭。
最大的问题是，这些房子大多是私人空置的，由于各种原因没有上市。
16. 葡萄牙空置房屋如此之多的原因是什么？
目前，根据 2021 年人口普查的结果，我们知道全国空置房屋数量约为 72.5 万套，其中里斯本大都市区有 15 万套，其中 4.8 万套位于里斯本市和里斯本市区。这两千块属于中央国务院和市议会所有。
全国范围内被遗弃人口数量如此之多的原因有很多。首先，城市复兴中的结构性投资对于建筑物的维护和保护至关重要。这种情况与 20 世纪 40 年代至 90 年代期间里斯本和波尔图的租金冻结有关，也导致业主和房东的资本被剥夺，降低了房地产行业对国家的信任，从而限制了房屋的供应在租赁市场上。葡萄牙直到 1990 年为止的租金冻结措施对租赁市场产生了重大影响，因为它减少了出租房产的供应，因为许多业主由于缺乏投资的经济激励而将其房产从市场上撤出。它的维护和更新。此外，许多业主选择出售其房产，而不是出租。
其次，也有人指出，长期存在大量不分割继承的情况，由于人际冲突、缺乏兴趣、移民、剥夺资本甚至遗弃所有者等主观原因，难以充分动员因履行经济或社会职能而死亡。
最后，相当一部分空置和市场外空置房产的存在人为地抬高了价格，因为它使得供应稀缺，因此有理由认为，市场供应之外的许多空置房产处于这种情况是由租金驱动的-大型业主、国内外投资者、房地产投资基金或其他与大型房地产资本相关的发起人、建筑商、投机者的主导群体寻求观点和投机同质经济，以夺取房地产，限制和扼杀供应，从而调节价格并导致住房危机恶化和延长。
17. 公共住房存量比例远高于我国的其他国家采取了哪些措施值得我们效仿？
（本条可解释为什么欧洲很多国家的房产价格和租金价格平稳，想涨也涨不动。比如北欧、西欧的德国荷兰奥地利等）
一般来说，其他国家采取的措施包括增加公共住房供应和规范市场，吸引无家可归者到公共或私人供应住房并以可负担的价格租赁。
在芬兰的赫尔辛基，近五分之一的房屋属于市政府，这使得它们可以长期出租，目的是确保其领土上的住房权和社会多样性。 20% 就产生了巨大的差异。
在维也纳，公共和合作部门的比重很大，达到可用住房存量的 40%，这自动充当了市场调节机制。
在英国、丹麦和荷兰，新的中产阶级房地产开发项目通常会包含 10% 至 20% 的住房配额，目标是更脆弱的中下阶层或中下阶层群体。
例如，在丹麦，法律要求不占用自己房屋的住宅业主必须以其他方式占用该房屋。因此，当房屋空置超过六个月时，该房屋所在的市政府有权强制业主将房产投放到租赁市场，并由市政府指定租户，从而避免长期现象的发生供应不足。
原文链接
https://www.sapo.pt/noticias/atualidade/artigos/o-que-nos-levou-a-crise-da-habitacao-o-explicador-do-sapo-ajuda-a-esclarecer?&newsletter=SAPO&utm_source=SMS&utm_medium=alertas&utm_campaign=20231218_1211
