我算了一下，从2023年至今，我们地产公司的业务，华人买家比例大约是3-5%之间。所以你们也看到，虽然我在各个平台都有不错的流量，但我基本不打广告也不推房产，我在做的一直是分析逻辑。
只希望华人买家在中文平台有个对葡萄牙房产市场客观了解的渠道。
前几日，有个xhs的姐们加我，说她在里斯本Arroios附近有个T1一居室，现在交给管理公司做民宿。打算出售，让我给估价。
我站在中介角度，使劲给了她一个30w的估值。
然后就被她拉黑了，原因是认为我不专业。因为她几年前从开发商手里买入的价格是55w。
我本想争辩点什么，也本想提醒她几句，可已经没机会了。
再上周，有个十年前的黄金居留客户，算是葡萄牙第一批黄金居留了。当年有购入一套T1市场价17万左右，最近想出售，问我行情。
我解释两点：
1- 里斯本豪华住宅天花板在Expo世博，世博T1不超过40w
2- 从涨幅来看，这么多年算翻倍吧，目前大约30-35比较合理。这还要剔除掉内部折旧因素。
后来，他们没找我代理出售，而且在另外一家中介挂了45w
可以想见，这个定价，是不会有Visits的，更不用谈成交。
以上，都是从本地市场买入的，没有被坑没有被骗。问题的关键在于他们忽视了本地买家的真实购买力。
葡萄牙目前是租赁市场火爆，这一问题的根源是外国移民大量涌入。后者只会推高租赁市场，而对买卖市场几乎毫无贡献。
入门级刚需也都集中在20-30w欧，还要求T2或T3，里斯本找不到就外围，外围找不到就其他城市。
就算是别墅买家，面对动辄上百万的里斯本近郊区别墅，很多人舍近求远跑去对江或Mafra或Torres Vedras这些地区，50w左右可以买到很好的别墅。
住的远没关系，预算不够才是最要命的。
可能很多华人没有概念，从统计数据看，家庭可支配收入达到100w欧，就可以进入葡萄牙前1%的富裕家庭了。
所以，寄希望于这占全市场1%的人精掏钱买一套并不那么出彩的一居室，是为了自住？还是投资？又凭什么呢？
以上还只是从正规本地市场买入的物业，而那些从其他非正规渠道购入的呢？
这几天有个华东的哥们咨询我说想把他前几年办移民买的酒店式公寓卖了，移民公司不愿意回购，开发商也联系不上。
从逻辑上讲，这类房产，不折价40%以上是不可能套现的。
如果通过本地市场出售，试问，有几个本地买家会为葡萄牙二三线城市的酒店式公寓接盘？
房产属于不动产，不动产的一大特点就是流动性差。即使像葡萄牙这种房产市场很好的国家，房产也是常持收租很好，出售就知道多受罪。
很多人只看到了房产作为投资品的一面，却忽视了房产作为消费品的另一面。买房，尤其是买另类高端好房，其实和买车一样是会折旧贬值的。
事实上，投资性（出租回报）和消费性（自住）是房产的两端。偏投资属性的房产，自住属性就弱；相反，偏自住属性的，投资收益也不会很高。
这也是尽管葡萄牙十几年房产牛市，大部分人依然跑不赢大盘，甚至还在为能顺利套现而发愁的根本性原因。
