内环内CAZ滨江，小户型低总价的【兴华里】深度评测分析

楼市 2024-11-25 10:29 上海

前言

内环内杨浦区东外滩板块【兴华里】项目地块的官方户型已经公示，项目拟建4栋6-8层洋房住宅、5栋3层风貌别墅以及其他相关配套设施。其中洋房建面约75-85㎡的2-3房户型，联动价12万/㎡；风貌别墅建面约130-154㎡，联动价18万/㎡，总共136套可售商品房源，即将入市。

CAZ+内环内+杨浦滨江，兴华里的区位优势不用多说。

它的户型产品面积段控制的非常好，洋房和风貌都是小户型，得房率高，总价低。洋房都在千万级以内，风貌别墅均价2500万左右。

唯一的遗憾可能就是社区偏小了。

文章内的楼盘测评数据基于网传信息，仅供参考，具体信息待官方公布，后续我们将同步更新。

兴华里整体鸟瞰图

小区规划

兴华里地块面积为10284.23㎡，容积率为1.6，计容面积16454.76㎡，主要有住宅菜场以及小区辅助配套设施这些功能。其中地块南侧为2栋7-8层洋房住宅，地块西侧为2栋5-6层洋房住宅，5栋3层风貌别墅和1栋2层的菜场全部为保留建筑，在原有基础上进行翻新改造。小区西南侧为4-5层的商住建筑，对楼栋的遮挡作用不大。

兴华里效果图

多层洋房的层数较低，18-24m的高度，楼间距也有15-21m，还是非常舒适的，小区内部不会有太大的压抑感。地块南侧也没有特别高的建筑遮挡，日照条件应该也比较好，后面我们会单独分析小区的日照条件。

小区总平面图

小区沿渭南路有一个机动车出入口和一个人行出入口，两者位置独立，互不干扰；沿北侧平凉路有一个供菜场卸货兼消防两用出入口，沿南侧沈阳路有一个机动车兼消防两用出入口。两个地库坡道也在机动车出入口附近，小区内部基本可实现人车分流。

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日照

我们将兴华里楼栋按照现有信息进行建模，并做了整体的日照模拟如下图。

冬至日9点至15点兴华里项目整体日照光影变化动图

小区冬至日日照模拟图

先看下地块周边情况，其中地块西侧为一些4-6层商住建筑，地块南侧为1栋6层的条形商办建筑，地块东侧为绿地汇方广场2-4层商办建筑，这些建筑高度较低，对小区住宅楼的遮挡作用有限，周边最高的建筑应该就是地块西侧华谊星城名苑的两栋17层住宅楼，对小区可能会产生一定的遮挡。

小区内部没有高层建筑，只有4栋6-8层的多层洋房，其他为低层建筑。

上海市日照计算标准是冬至日累计6小时为最高，1小时为达标，根据我们的经验，一般冬至日日照时数达到4个小时就算是很舒适了。

通过日照模拟图我们可以看出，兴华里小区整体日照条件还是不错的，其中1#、2#、10#这3栋住宅楼的平均日照时数基本上都在4小时以上，层数越高，日照条件越好，完全可以达到舒适居住的条件。

11#楼的日照条件略差，1-2层受到西侧及南侧建筑的遮挡影响较大，日照时数在1-2小时左右，但是3-6层的区域日照条件还是挺好的，日常生活没问题，总之喜欢的小伙伴还是尽量选层数较高的位置。

户型

兴华里项目在户型方面有两个很吸引人的卖点，第一就是超高的得房率，多层的设计让核心筒区域可以做到很紧凑，使公摊部分尽量做到最小，楼梯部分还贴心地做了切角处理，很细节。

85㎡的户型甚至做到了小三房配置，很不错了。虽然面积段只有75-85㎡，但是其超高的得房率获得的套内空间几乎可以与一般90-100㎡户型所媲美。

第二就是风貌别墅的面积段较小，更容易上车。约130-150㎡的小面积段在风貌别墅中是非常少见的，18万/㎡的单价使其最低2300万左右的总价就可上车，可以说是诚意满满了。而且风貌别墅的户型还算可以，南向两开间，地上三层，地下两层赠送，配置上没什么问题。

下面是洋房的户型组合平面以及相关的户型评测，仅供参考。

小区总平面图

1#楼户型组合平面图-示意

2#楼户型组合平面图-示意

10#、11#楼户型组合平面图-示意

当85㎡户型为边户时，三室两厅两卫配置，一梯两户，南向三开间的飞机户型。

南次卧的门斜对着入户门，隐私性稍差。户型全明，采光条件很不错。房间布局紧凑，小面积段做出3房可以说很不错了。

根据官方正式公布的户型，我们进行了组合，与当时预测不同的是——1#、10#、11#楼其户型的南侧主次卧没有做飘窗设计，这可以更好的节能，还有助于实现冬暖夏凉。

当85㎡户型为中户时，主卧卫生间位于楼栋中间位置，山墙面无法开窗，所以主卫窗户应该开向北侧楼间凹槽。

约85㎡户型图

约85㎡地毯率分析图

约85㎡主要生活空间尺寸图（净宽）

当住宅位于顶楼时附阁楼户型图

约85㎡南北不通透户型，三室两厅两卫配置，一梯两户，南向三开间的飞机户型，南北不通透，通风条件较弱。正玄关入户，隐私性较好。飘窗尺寸很大，采光条件很不错。

约85㎡南北不通透户型图

约75㎡户型，两室两厅一卫配置，一梯两户，南向两开间。正玄关入户，隐私性较好。餐客厅一体化，餐厅有与客厅共用的阳台，采光很好。近厨房，使用比较方便。

约75㎡户型图

约75㎡户型地毯率分析图

约75㎡主要生活空间尺寸图（净宽）

约75㎡东西向户型，两室两厅一卫配置，一梯两户，由于是东西朝向，

户内自然通风采光能力较弱。餐厅位置较深入，采光条件较差。主卧带阳台，这点很不错。

顶楼户型图

下面是风貌别墅的部分户型图，仅供大家参考。

目前官房公式户型图的仅有一个，后续官方应该会公示更多的户型，三方平方也会为大家持续关注。

区位地段

兴华里位于杨浦区的东外滩板块，内环内的地段位置还是很不错的，距离黄浦江直线距离约850米，步行可达。周边配套比较成熟，学校、医院、商场、公园等设施应有尽有。

小区周边1公里内有两条地铁线，距离轨道交通12号线宁国路站约750m，距离轨道交通18号线平凉路站约900m，地铁出行还是比较方便的。

兴华里区位示意

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< 贴心提示 >

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