黄浦江沿岸规划新篇章：变化、挑战与发展前景

楼市 2024-11-17 10:27 上海

探索黄浦江的未来蓝图

我们深入分析并整合了最新的规划信息

如果你对这座魅力城市的发展前景充满好奇

或者想要了解黄浦江畔的变革

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一起揭开它的神秘面纱

黄浦江沿岸专项规划的最新版公布了，与2018版相比，主要有三大变化。第一大变化是黄浦江规划范围的扩大。中间原本规划的范围变化不大，但杨浦端和徐汇端，尤其是浦东的两段，因被划入法定规划范围而受益最大。第二大变化城市规划从分段设计后来转变为分层设计。城市规划最初采用了分段设计的方法。分为中央活力段和公共活动段。后来变为分层设计包括内层、第二层和外围的第三圈层。这个转变主要是为了打破各个行政区的界限，实现统筹规划和统一管理。第三大变化是黄浦江两岸往外围衍生，特别是杨浦大桥到军工路隧道段及其周边区域。

黄浦江最新规划相对于2018年，在南北方向上各延伸了一段。现在的规划被划分为五个区段区段一从杨浦大桥到军工路隧道有所延伸，区段五也有所延伸。杨浦滨江在城市更新和发展方面表现出色。在未被划入核心段之前，就已经开始大力引进大企业，并建设相关设施。杨浦滨江在学习徐汇滨江的发展模式，通过策划类似的活动和引入类似的企业来提升自己的影响力。与徐汇滨江相比仍有一定差距，但它有自己的优势。然而，一些人受到老观念和现状的影响对杨浦滨江持观望态度。但可以看到杨浦滨江的潜力和未来。

黄浦江最新规划将江岸线向上游延伸2至3公里，涉及徐汇、浦东和闵行三个区。规划打破原有界限，采用分层设计，其中第一层以景观、绿化和公共建筑为主；第二层为核心区域；第三层就只能叫安慰层了。重点区域从徐浦大桥延伸至银都路，西边界为景东路，东边界为浦新公路。徐汇区主要受益为二手房市场，浦东规划了大片绿地，而闵行区的浦江镇因紧邻绿地而受益。各区受益点不同，徐汇区二手房市场、浦东周边二手房、闵行区浦江镇均有所获益，但也存在难点，如浦东缺乏住宅规划，闵行区绿地规划对居住生活的影响有限。整体而言，新规划旨在提升区域品质，但也带来一定的挑战。

黄浦江2024年最新规划将核心段从杨浦大桥扩展至军工路隧道，覆盖流域全长约50公里，涉及六个行政区。这一规划旨在打造世界级滨水示范区，强调两岸联动发展，并根据不同区段特征划分为五大主题区段，形成特色鲜明、层次多样的沿岸地区。金杨滨江板块位于杨浦大桥至军工路隧道范围内，虽然规划带来利好，但由于可用地有限，发展潜力受限。浦东段的带动作用强于浦西，尤其是豪宅项目如太古里背后的万科翡翠滨江等，提升了区域能级。金杨滨江虽有联洋、碧云等强居住板块和张江产业支撑，但用地权属复杂和腹地不足制约了其发展。规划中，金杨滨江并非重点，而是位于边缘地带，未来发展相对悲观，规划可能只是“规划了个寂寞”。因此，尽管黄浦江最新规划将金杨滨江纳入核心段，但由于用地和权属问题，其发展前景并不乐观，未来浦东滨江最有前途的地段可能在森兰那一端。

虹口北外滩的最新规划展现了该区域的转型和发展潜力。2024年的土地推介会上，规划调整了三个方面：首先是根据当前形势，非重点建筑的高度被降低；其次是增加了产业住宅属性，如绿地超高层塔尖住宅；最后是拆除了一些较新的高层住宅，显示了北外滩建设力度的加大。北外滩中心，一座480米高的超高层建筑，预计2030年完工，将成为上海第三高的建筑。此外，北外滩还规划了一个0.2平方公里的无车区，通过空中连廊将高层建筑连接起来。白玉兰广场和来福士双子楼等现有建筑已经形成了浓厚的商业氛围。新规划中，雷士德工学院东侧地块的建筑高度有所调整，增加了产业住宅概念。北外滩的规划吸收了老外滩和陆家嘴的优点，形成了独特的后发优势，旨在打造一个具有自身特色的新核心区域。

东安一村和东安二村的大规模拆迁预示着上海西岸金融城的进一步发展。西岸金融城1.0版本由香港置地拿下，规划西高东低，包括G地块住宅、F街坊高端公寓和滨江办公，以及E地块的超高层写字楼。C地块包含多个地标建筑，如西岸漩心，会展中心等。香港置地在西岸金融城的旗舰项目包括290米的T1楼和多个超高层酒店。西岸中寰是奢侈品购物中心，定位为最高级别。2.0版本增加了宅地，以满足供不应求的住宅市场。最新的拆迁动作打破了枫林路板块和西岸金融城滨江板块的阻隔，为徐汇滨江的发展用地提供了新方向。东安路沿线预计承担产业职能，结合医疗、创新和金融，推动区域发展。西岸金融城的吸引力在于其先天优势、金融和科创的结合。

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