【永新里】是上海市黄浦区协议出让新天地东区三幅豪宅综合体地块，由黄浦区下属国资企业，永业集团的上海永业城市更新建设有限公司包揽。根据黄浦区最新规划要求，三幅地块总出让面积为5.1万方，计容建筑面积为21.7万方，将提供共计15.6万平方米的住宅。
我们先聚焦项目的关键核心为大家深度解读。
核心一、漂浮高低配，定义未来新趋势？
图片来源自网络
风貌别墅的街巷间距小，密度高等等都是大家诟病的点。最近，上海风貌别墅还传出“被叫停”的消息。市中心风貌别墅的供应量确实有点大，下一步怎么走是一个值得深思的问题。
设计师给到的一种 “漂浮街区”的综合体概念。三万老师觉得这个设计确实开创了一种新的高低配模式。可以说是空中乌托邦，超高层不是落在商业上，或者直接落在地面上。下面用很高的柱子支撑，悬浮在风貌别墅之上的。这样可以大大降低低区商业和高区居住之间的影响。
架空的部分因为高度很高，而且只有柱子和核心筒（楼电梯）部分落下来，其他部分可以结合景观布置树池、休憩的大台阶以及商业外摆等功能。而且我们看到风貌别墅和高层也有很大的距离，所以风貌的商业屋顶也可以种树，做一些外摆，就是相当于超高层是悬空的感觉。
这种模式可能是风貌别墅转向新方向后的第一个开创性的作品。
核心二、模棱两可的地理位置?
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项目地块位于新天地板块和豫园板块之间的老西门板块，项目周围的翠湖六和、顺昌玖里开盘后接连日光，上海新天地的含金量还在不断上升。
西藏南路以西就是新天地，人民路以东就是豫园，永新里可以说是离两个板块都非常近，也可以说是两个都不靠。
新天地是老上海人心目中的时尚地块，新上海人对此则有不一样的看法，只要地理位置优，看江视野开阔，在滨江也能有别的楼盘选择。不一定选在这里。
核心三、尽揽上海地标的景观视野
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永新里地理位置优越，高层视野绝佳，向北可以看见人民广场，东北方向可以看见上海东方明珠，东侧可以看见陆家嘴三件套，东南方向可以看到黄浦金融城，它们代表着魔都的繁华与时尚，领略独属于上海的摩登风情。
本期三万平方将为大家带来【新天地·永新里】的深度解密。
总图分析
户型分析
视线解密
日照分析
区位分析
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总图分析
【新天地·永新里】位于太平洋新天地商业中心与露香园之间，是新天地和老城厢的交接处。
图片来源自网络
如图所示本项目共有三幅地块：
北部地块205A-03，用地面积1.4万方，容积率1.45，总建面2万方，商业占比约73%，楼面价78913元/㎡，拟建风貌别墅及商墅。
中部地块207A-01，用地面积1.6万方，容积率3.97，总建面6.4万方，商业占比约35%，楼面价79826元/㎡，拟建一栋24F的高层，风貌别墅及少量商墅。
南部地块,208A-05用地面积2.1万方，容积率6.69，总建面14万方，商业占比16%，楼面价95090元/㎡，拟建2栋41F/40F的超高层，1栋9层的小高层，风貌别墅和少量商墅。
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我们再来看一下风貌别墅和商墅的具体情况，根据公示的总图，结合对建筑肌理的分析，我们认为大部分建筑（橙色区域）不会改变原建筑的角点坐标，仅会对室内做翻新和外立面的更新。红色部分是预计新建的风貌别墅，同原建筑风格保持统一。
户型解析
三万平方根据现有信息，对该项目的预测户型进行专业性的分析。
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1#/2#/3#中低区——395㎡（西户）+340㎡（中户）+340㎡（中户）+395㎡（东户）
3#高区——365㎡（西户）+340㎡（中户）+365㎡（东户）
4#——365㎡（西户）+320㎡（中户）+365㎡（东户）
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从组合户型可以看出，1#/2#/3#中低区设计两个单元，每个单元是两梯两户的配置，且电梯都是双开门，实际使用时采用刷卡的方式控制电梯门的方向，类独梯配置。约13㎡的独立候梯厅，私密性好，可以放置物架，鞋柜等临时收纳空间。
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边户户型面积约为395㎡，入门玄关处设有卫生间，方便进门洗手等清洁工作。另一侧设有储藏室，增加室内存储空间，完全可以摆放一些健身器材，满足高质量生活的需要。
主次卧功能需求齐全，采光充足，有独立的衣帽间和卫生间，且主卧卫生间是超高的五件套配置，即马桶，双台盆，淋浴和浴缸，体现主人的生活品质。
家政间和厨房相连，设计合理。专门设有西厨，主人有兴致时还可以简单做一餐。餐厅空间大，较大的家庭聚会也完全没问题。客厅进深约11.5米，面宽约6.6米，空间非常开阔。包含了一个家庭厅，像阅读，家庭聚会等活动都可以在这里进行。
一般来讲入户花园位于玄关处，图中所示不应该说是“入户花园“。从楼栋的效果图来看，该位置是没有设计楼板的，所以不能作为个人空间使用。如果交房时有楼板，未来就可以自行改建（约11㎡）。
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中户户型面积约为340㎡，和边户户型相比，该户型入门处少了一个储藏室，但三个卧室都配有独立卫生间，同时配有独立的衣帽间，结构合理，小家化设计，用极短的家居路线实现非凡生活。
中户户型位于楼栋中间，为了使厨房采光，设置了一个凹槽，因为凹槽很深，所以厨房采光一般。客厅开间约10米，空间开阔，可以做一个开放式X空间，如书房，瑜伽室等。
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视野解密
该项目风貌别墅的设计可谓是非常新颖，上面的高层和超高层建筑像天外来客一样漂浮在空中，打造了一个空中乌托邦式的居所。
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该项目设计做了大胆可行的创新。从图中我们可以看出风貌别墅和上层住宅之间采用大型的承重柱进行衔接，将历史风貌的厚重感和摩登都市的现代感完美融合。
设计兼具美观性与实用性，开创风貌别墅新形态，解决了以往高低配住宅因容积率的问题往往难以和谐相融的问题，或将代表风貌发展的新方向，意义重大！
图片来源自网络
该设计下层构建了一个完整街区，大家可以想一个场景——
【你在风貌里面步行停留拍照，截掉照片的上半部分完全不影响低区风貌建筑的立面】
上层的住宅采用了飘浮城市的设计理念，有科技未来的云上城之感。
日照分析
根据公示情况，我们将永业新天地永新里项目和周边楼栋按照现有信息进行建模，并做了整体的日照模拟如下。
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先看一下地块周边情况，项目西侧是太平洋人寿保险和太平洋新天地T1T2大厦，南侧是黄浦中心大厦，西南侧是翠湖六期，东侧是露香园风貌别墅建筑群。
上海市日照计算标准是冬至日累计6小时为最高，1小时为达标，根据我们的经验，一般冬至日日照时数达到4个小时就算是很舒适了。
我们先看一下北侧地块，从它的周边来看，主要受其西南侧太平洋人寿保险公司的遮挡，从内部看，主要受新建楼栋的遮挡，日照影响比较大。
我们再来看一下中部地块，从它的周边来看，主要受其西侧的太平洋人寿保险、西南侧的太平洋新天地T2大厦遮挡，从内部看，其主要受新建的高层建筑、金天地国际大厦和上海华美国际酒店的影响。
1#高层享有几乎全天的满分日照，中低区基本满足3-4小时的日照。
我们最后来看一下南侧地块，从它的周边看，其主要受其西南侧的太平洋T1大厦、翠湖六期的遮挡，从内部看，其主要受新建筑和黄浦中心大厦的影响。
2#30层以上是近乎全天满日照，30层以下满足3-4小时日照。
3#总体日照最好。
区位分析
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该地段的配套资源也非常丰富。无论是交通、教育、医疗还是商业设施，都一应俱全，为居民提供了便捷的生活条件。
特别是交通方面，距8号线老西门地铁站的直线距离约300米，距马当路站（地铁13号线;地铁9号线）340米。距一大会址·新天地站（地铁10号线;地铁13号线）540米。距109路公交车顺昌路徐家汇路仅160米。
项目周围公共交通密布，靠近主要交通干线和公共交通站点，使得出行更加方便快捷。
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商业方面：中海环宇荟，uOne凯德晶萃广场(徐家汇路店)，天地南里，1210米新天地广场，上海香港广场等大型商业。
教育医疗方面:有多所著名的幼儿园，华东师范和上海交通大学的附属小学，上海十中，震旦外国语学校等中学。3公里内有上海大学附属耳鼻喉和中山医院，以及上海急救中心（黄浦分站）。
项目周围还有豫园，上海城隍庙，一大会址等景区，感受历史文化的熏陶。
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