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新杨思卖12W+？靠怎么样的社区和产品？——【华润&中能建&越秀】新杨思项目深度评测

楼市 2024-12-26 12:41 上海

今年11月27日，华润&中能建&越秀于七批次土拍中以78.97亿元摘得新杨思的项目地块，成交楼面价74426元/㎡，溢价率40.37%。堪称今年上海的总价地王。其中竞品质指标为装修标准5000元/㎡，公共服务设施300平方米，人才房比例2%。

项目南侧就是新杨思的核心区域，以绿地公园为中心，周围建设大型的商业设施。幼儿园，九年一贯制学校配套齐全。

项目地块东侧紧邻新杨思·上园，入市均价9.9万/㎡，当时的土拍楼板价是约5W/㎡，仅3年的时间地价就涨了约50%，新杨思的势头可谓锐不可当。

对于价格，也有不同的声音。

有人对这个价格非常的认可，认为代表着这个区域被大家所认可；

有的人则认为这个价格已经是天花板级别了，把预期都打满了。

也欢迎大家发表自己的看法！

拍地20日后，项目方案进行了公示，方案容积率2.0，总建筑面积165000㎡，地上建筑面积115000㎡，地下建筑面积50000㎡，计划建设9幢13至17层的高层住宅楼、12幢4层的多层叠墅以及1幢19层的保障房。

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社区介绍

公共通道情况探秘

这块地在土拍时就已经明确要留有9米宽的南北通道。从公示图上看是做一定的转向布置，把小区分为东西两个片区。东区是纯高层住宅区，西区是叠墅+高层。

这条公共通道比较特别，内部隐含了许多设计的巧思。

首先利用这条通道可以把叠墅和大部分高层自然隔开，其次在景观架构下方做了通道，为主出入口，社区外的人不太容易找到通道的入口，一定程度上还弱化了公共通道的存在。

南侧和北侧分别设置了车行出入口，也可以做消防应急出入口，东侧设置了两个消防入口，社区内的各种配套设施也一应俱全。

社区会所

高层和叠墅合用

从图中我们可以看出项目有做下沉庭院的设计，可以很好的解决地下的采光问题，根据以往的经验，我们判断项目内会有社区会所。

此前四季隐秀，海上清和玺和外滩源著规划图中都有做下沉庭院设计，公开宣传式也承诺交房时会有会所，所以本项目应会设有会所。

下沉庭院设在了项目的东侧，这个位置就离叠墅区有点远，大概率社区会所应在下沉庭院的西侧。这样位置居中，兼顾两边。

下沉庭院案例示意

比较好的北外廊设计

北外廊示意

项目内的高层住宅的部分楼层设有北外连廊。连廊作为应急的公共通道。

高层连廊正常情况下是没有人流的，仅做为应急使用。在实际使用时也有不少问题，其中最突出当属所在层的隐私问题与下一层的采光遮挡问题。

与以往紧挨着的腰带式的连廊不同，本次的连廊与住宅的距离约有2.5米。所以前面说的两个问题，都有比较好的改善。

公共租赁房容易独立

保障房流线示意

项目内的东南角设有保障用房， 19层，底层做了局部架空设计。

保障房楼栋的出入口设置在南侧，有自己独立的小区出入口和流线，与商品房的流线区分开。

所以三万平方判断，公共租赁房容易独立。

户型解密

三万平方根据现有信息，和建筑的轮廓线，对该项目的预测户型进行专业性的分析。

下面我们来看一下高层户型。

约120㎡中间户户型动画示意

约120㎡中间户户型是3房2厅2卫设计，户型方正，结构合理。入户玄关进入之后就是厨房，入户玄关空间大，可设置玄关柜等加大室内存储空间。

客厅，卧室南向三开间，进深短，通风采光效果好，客厅带有超大面积的阳台。

主卧采用小家化设计，带有卫生间和衣帽间，功能齐全。北书房和次卧都离公卫近，便捷合理。

约120㎡边户户型动画示意

约120㎡边户户型同样是3房2厅2卫设计，除具备中间户的优势外，部分功能还做了一些升级。

主卧采用了180°的转角大飘窗，使采光和景观视野更加提升。

约140㎡户型动画示意

约140㎡户型大概率是三室两厅两卫设计，空间和功能尺度更加优秀。

这里没有考虑用四房户型的原因是基于地价和叠墅的存在，三万平方觉得开发商还是会把定位做的高一点。

南偏东7度

楼间距和日照差异大

本项目楼栋的角度是南偏东7°。

项目内楼栋间距和日照差异还是比较大的，我们先来看一下叠墅区的情况。

叠墅区，南侧的四栋即11#,12#,13#,14#,主要受南侧的规划住宅影响，底层的日照条件一般，11#的综合日照情况最差，12#的日照条件最好。2，3，4层基本可以2-4小时的日照。

15#-20#，22#情况基本一致，叠墅内冬至日基本可以享受3-6个小时日照，可以说非常舒适。21#的情况比11#，13#的情况稍好，与周围相比仍有差距。其主要受社区内部6#的遮挡。

我们再来看一下高层住宅：

日照条件最好的就是9#，10#两栋了，得益于南侧的叠墅，遮挡影响小，日照条件非常优秀，对日照比较看重得小伙伴可以选择这两栋。楼栋整体可以都达到4-6小时，中高层都是全天满光照。

2#，4#的日照条件也很不错，2#主要受南侧规划住宅影响，但距离较远，影响不大。4#主要受叠墅影响，为低层建筑同样影响小。

3#-8#则受内部楼栋的相互遮挡，虽然楼栋的间距很大，但中低层的日照情况也不是很乐观，中高层的日照还是相当不错的，适合对日照有要求的伙伴。

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5、以上价格信息来自链家网挂牌核验价，位置信息来源百度地图

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