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老静安全新豪宅，招商曹家渡项目方案公示，深度评测抢先看

楼市 2024-12-25 10:04 上海

今年9月14日，上海5批次土拍的焦点之战中，招商蛇口联合体在历经163轮苦战后，以56.6亿拿下了静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块。

在“寸土寸金”的老静安，11.4万的楼面价自然也就成为了除绿城徐滨地块之外，全国历史上单价第2贵的宅地。登上静安单价最贵宅地的宝座。

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所以拥有出色产品口碑和实力的招商，能否再次蝉联上海销售榜第一呢？

本期三万平方将为大家进行项目的深度评测，希望会给大家带来选房帮助。

深度评测内容包括：

总图分析

单元楼电梯分布解密

日照分析

区位分析

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总图分析

项目地块东至规划道路，南至上海市公安局、鸿力鸿鹄公寓，西至规划绿地、万春街63弄小区，北至康定路。

方案公示图

开发商为了解决南北向公共道路的问题，非常巧妙的利用局部地块抬高做下穿通道解决了这个问题。

地块整体抬高3.6m，预测会在西面设置交通楼梯上下，南北向公共道路通道出入口则设置在东面。

保持了住宅社区的相对完整性的同时增加了小区整体景观性。

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项目周围被公检法机关“层层包围”，说是未来最安全的小区也不为过。

总用地面积约1.85万m²，总建筑面积为4.95万m²。容积率仅有2.68，将拟建五栋住宅以及若干配套用房。其中4栋2梯2户，1栋2梯三户的配置。楼栋间距合适，采光和通风得到了保障。

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根据公示图上看，项目共有六个出入口，康定路设有一个机动车入口和一个人行出入口；规划道路上有一个消防出入口和一个机动车出入口；公安局边还设有独立的人行出入口和一个鸿力公寓的消防门。机动车在进入小区后可直接驶进地下车库入口，小区实现人车分流。

此外，项目另外配置有会所，预测还会有恒温泳池。公区的配置高度决定了楼盘的高度，恒温泳池是豪宅重要指标之一，所以该项目的定位会很高。

除了会所，项目1号楼一至二层、2-2号楼、3号楼、5号楼和6号楼一楼还规划有架空层做社区配套功能，日常休闲娱乐都可以在自己小区里进行。

单元楼电梯分布解密

该项目还没有正式公布户型图分布图，为此，三万平方给大家进行了单元楼电梯分布解密。

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本次项目拟建五栋住宅楼，除6号楼外其他楼栋都是2梯2户的设计。

1号楼2梯2户设计，西边套预计为两开间建面约125-135m²户型，东边建面约165-175m²的三开间户型。

2号楼预计划分三单元且都是2梯2户。最西边套为两开间，其余户型都是三开间。

3号楼划分两个单元，户型都为四开间设计，西边套建面约195-205m²，东边套建面约230-240m²，中间套180-190m²/190-200m²。

5号楼独栋2梯2户，四开间户型，西边套建面约185-195m²，东边套建面195-205m²。

6号楼为2梯3户，东边套以连廊与楼梯间相连，东西两边户型建面约为130-140m²，中间套建面约110-120m²。

日照分析

根据公示情况，将本项目和周边楼栋按照现有信息进行建模，并做了整体的日照模拟如下。

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上海市日照计算标准是冬至日累计6小时为最高，1小时为达标，根据我们的经验，一般冬至日日照时数达到4个小时就算是很舒适了。

由于小区南北向公共通道的设计，小区的一部分整体向上抬高了3.6m，所以抬高部分的日照在冬至日基本可以都可以维持在4~5小时，日照十分充足。

但2-2号楼受到南侧3-1/3-2号楼的楼栋遮挡，中低区日照受到很大影响，冬至日日照仅有1~2小时。

5号楼东单元的2至3层和6号楼东单元的中低层受到南侧及东侧现状建筑的影响，日照也维持在了1~2小时。

3-1/3-2号楼南侧距离上海市公安局(117m)较远，故日照条件较好。如果对日照时间特别在意的小伙伴可以优先选择。

区位分析

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身在老静安的招商曹家渡项目其地理位置可为相当优越，不论是交通，商业，还是教育都是数一数二。

项目步行约260m就可以到达武定路站（14号线），周围还有武宁路、昌平路和隆德站。

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在商业上有汇融天地、上海商城、静安嘉里中心、环球世界大厦、889广场、1788广场、MOHO Mall、新百安商场等众多地标。

医疗方面著名的三甲医院上海市华山医院，上海市静安区老年医院，上海市儿童医院距离项目也都非常接近。

教育资源才是招商曹家渡项目中的最大亮点，项目附近有多所静安热门学校。万航渡路小学每年都会有超额预警，非常热门；一师附小也是全市公办的头号、静安一梯队，师资和硬件设施都是超一流水准。另外还有华东政法大学、上海开放大学众多教育资源。

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6、未经本人同意，不得转载。

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