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中海杨浦三兄弟老大，杨浦滨江500米——中海杨浦定海街道142街坊项目深入解析

楼市 2024-12-25 10:04 上海

今年11月27日，中海于七批次土拍中以36.45亿元摘得142街坊地块，地块北侧区域局部按60米控制，其他区域以40米为主，中小套型占比50%，集采价4000元/㎡。

15日后规划设计方案公式，方案显示，地块总占地面积21624.12㎡，容积率2.3，计划建设7幢13-17层高层住宅以及4幢配套用房。

中海集团在杨浦总共拿了3宗地块，134，137和142街坊，最后公示的就是红色区域的142街坊地块。

此前我们也有写过134和137地块的相关文章，分别是

【户型首发|七维度项目深度评测——中海杨浦定海街道134街坊项目】

【户型型首发|未来天花板很高，但目前竞争激烈——中海杨浦137街坊项目综合解密和评测分析】

感兴趣的朋友可以去看一看。

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住宅用地大，居住氛围优

项目地块的整体居住优势在于，住宅用地面积大，有较好的居住环境。本次项目的K8-05地块北侧的K8-03是现状厂房，规划为住宅用地，后期大概率会进行拆迁和建设。

K8-04从规划上看，是战略备用的状态，可能是绿地，也可能是其他附属配套的公共用地。三万平方将会为大家持续关注。

地块西侧是合生缦云，东侧是东外滩1号，都是住宅，所以周边居住氛围非常好，也不会有其余的干扰。

滨江仅500米

南侧还是限高24米的养老用地

很多朋友关心南侧滨江视野如何。

从规划上看项目南侧为养老院和养老设施，限高24米，应该是5-6层的高度，三万平方判断视线遮挡问题不大。西南侧为合生缦云的商业办公用地，高度较矮，视线遮挡小。

项目内有社区会所

我们来看一下总图，项目南侧和西北侧为机动车出入口，分别设有地下车库，可以较好的实现人车分流。

东西两侧各设两个消防入口，和一个人行出入口，出入口多，无论个方向进出都非常方便。

前几天我们在写134地块的文章时提到，做不做下沉庭院一定程度上决定有没有会所。从本项目的公示图来看,社区规划建设下沉庭院，从出入口进入就是一个长约52米宽约52米的约2500㎡的景观用地，会所一般会设在这个位置。

此前四季隐秀，海上清和玺和外滩源著规划图中都有做下沉庭院设计，公开宣传式也承诺交房时会有会所，所以本项目应会设有会所。

舒适的产品定位

三万平方根据现有信息，和建筑的轮廓线，对该项目的预测户型进行专业性的分析。

我们来看一下142地块的户型分布，西南侧设有一套公租保障房，黄色区域是百平米的三房户型，蓝色和红色区域都是约140平米的四房户型，其中蓝色为中户户型，红色为边户户型。

下面三万平方为大家详细介绍一下：

约100㎡三房

约100㎡户型是三房两厅两卫设计，户型方正，南向三开间，是标准的飞机户型。客厅位于中间，两侧是南向的卧室，南北贯通，通风采光效果好。主卧带有衣帽间和卫生间，小家化设计，功能齐全。

主次卧都做了飘窗设计，增加了室内的使用面积，景观视野好。客餐厅采用一体化设计，形成宽阔的活动空间。客厅阳台面积大。

约140㎡中户四房

图中是140㎡中间户户型，四房两厅两卫设计，为南侧四开间，采光效果极佳。

主卧为套间，北书房面积较大，完全可以满足居住需求。餐厨一体，可做移门，设计合理空间使用效率高。

约140㎡边户四房

该户型同样是四房两厅两卫，，为边户户型，除了具备中户间户型优点外，还做了一些升级。

从图中可以看到，主卧做了一个180度的转角飘窗。因为它是边户，开间又是南向，能够有更好的采光，和景观视线效果，也是142地块独有的创新户型。

公共租赁用房容易独立

公共租赁用房位于整个项目的西南角，也是整个社区相对独立的一个位置。

我们再来看，它的出入口情况，公共租赁房的西侧是一个人行出入口，就是专门为它设计的，方便后期的管理。当然如果是开车进入社区，还是得走车行通道。

所以三方平方判断，公共租赁房容易独立管理。

连廊和北侧的日照问题

从公示图上的指北针指向，三万平方为大家计算，项目楼栋朝向正好是南偏东45°。

同134地块一样，142地块也会有一栋楼设有北连廊，大概率是12层和15层。

连廊对所在层的影响：该项目的连廊作为一个应急通道，属于公共空间。与住宅的北卧室或者厨房挨着，会对那几户的隐私产生影响。

连廊对所在层下一层的影响：如图所示，连廊对下一层来说就像一个遮阳棚，影响一定的采光。

楼栋间距大，日照条件好

142街坊的楼栋间距是非常好的，1#,8#楼栋间距为50米，6#南侧非常开阔，其余楼栋间距也在30米以上。楼栋的间距大，日照条件好。

项目日照情况主要受内部楼栋的相互遮挡，和项目南侧的规划养老院影响。且养老院为多层建筑，影响较小。

项目内的总体日照条件较好，基本可以满足6小时的全天满日照。中高层也基本可以达到4-5小时，可以说非常舒适。

上海市日照计算标准是冬至日累计6小时为最高，1小时为达标，根据我们的经验，一般冬至日日照时数达到4个小时就算是很舒适了。

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