杭州建设项目容积率计算规则有变

近日，杭州市规划和自然资源局发布了《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》，就新的住宅容积率计算规则面向社会公开征求意见，11月11日前若有意见建议都可与相关部门取得联系。

根据公示的征求意见稿，封闭式阳台只算一半面积，开放式风雨连廊不纳入容积率计算，按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施不纳入容积率计算。

这一通知适用于杭州市新建、改建和扩建的房屋建筑建设项目，通知所列情形外，计容建筑面积仍按照国家、省有关规定和技术规范执行。

封闭式阳台算一半面积

部分新房的得房率有望提高

2023年3月，浙江省《关于调整〈建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程〉有关技术标准的通知》正式实施。按照这一规定，敞开式阳台算一半面积（按水平投影面积计算），封闭式阳台须计算全部面积。

因此，目前购房者购买一套同样建筑面积的房子，公建化封闭式阳台就得算全部面积，敞开式阳台算一半面积。

而征求意见稿中提出，邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的一半计算容积率。

这意味着，未来杭州部分新房的得房率有望提高，包括了有公建化立面要求的楼盘以及邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的楼盘。

按照计算容积率一半的阳台面积不得超过套内面积7%的规定，若这一新规落地实施，这类楼盘新房的得房率将提高3%左右。

部分公共配套设施不纳入容积率计算

将提升新房的居住品质

征求意见稿还提出对居住用地内符合特定要求的小区主入口门厅不纳入容积率计算，对符合规定的开放式风雨连廊不纳入容积率计算且不计建筑密度。

加强配套保障方面，征求意见稿中提出对地块内建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，以及建成后按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施不纳入容积率计算，二是对利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊不纳入容积率计算，独立于建筑之外的出室外地面的楼梯、电梯井也不纳入容积率计算。

业内人士预测，若这些公示内容落地实施，可以减少公摊面积，提高得房率，提升居住品质，对开发商来说可增加一定的可售面积，鼓励开发商开发建设居住品质更高的新楼盘。

此外，征求意见稿鼓励用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置，给予不超过建成后移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。

同时，鼓励充分利用地上地下空间作为停车配建使用，明确满足最低停车配建要求的停车空间不纳入容积率计算，并明确停车楼的建筑密度、绿地率的计算方式。在满足规定条件的前提下，允许住宅用地项目利用底层架空平台下方的空间作为停车功能使用，并以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算建筑基底面积、绿地面积、建筑层数、建筑高度。

这有利于实现停车形式的多样化，解决“停车难”的问题。

附件1：关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知(试行)原文

关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）

各区、县(市)人民政府，市级有关单位：

为进一步提升我市建设项目开发品质，降低开发成本，激发市场活力，现就试行优化建设项目容积率及相关指标计算规则通知如下：

一、适用范围

本通知适用于我市新建、改建和扩建的房屋建筑建设项目。本通知所指的容积率是指项目建设用地范围内，计入容积率计算的总建筑面积（以下简称“计容建筑面积”）与项目建设用地面积的比值。除本通知第二部分所列情形外，计容建筑面积按照国家、省有关规定和技术规范执行。本通知第二部分所列情形按本通知规定执行。

二、计算规则

1.用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算（详见附图1）。

独立设置的且专门用于停车的停车楼，绿地率计算为绿地面积与停车楼以外的用地范围建设用地面积的比率，建筑密度计算为除停车楼以外的建筑基底面积与用地范围建设用地面积的比率（详见附图2）。

居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间，结构层高应小于4.5米，以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算平台以上的建筑基底面积、绿地面积。除受西湖西溪景观限高、良渚遗址限高、机场限高、大运河管控等特殊高度管控影响的以外，可以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算建筑层数、建筑高度（详见附图3）。

架空平台宜集中设置，应按多层建筑退让用地红线，沿城市界面及开放性社区道路应设置公共使用功能、公共开放空间或进行绿化景观处理，不得设置连续大面积实墙；临近既有住宅界面，应协调相互关系，减少对既有住宅噪声、光线及视觉干扰等影响（详见附图4）。

2.位于居住用地沿街不超过2处的主要出入口、面积不大于200平方米、至少两面开敞且仅作为小区车辆、人行通行的小区门厅，不纳入容积率计算。

3.位于用地范围内，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，不纳入容积率计算，同时不计算建筑密度。

4.邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地,在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。

5.在项目用地范围内配建，建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，不纳入容积率计算。除详细规划要求配建的公共服务配套设施外，地块内按规范要求配建，建成后按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施，不纳入容积率计算。

6.独立于建筑之外的,出室外地面的楼梯及电梯井,不纳入容积率计算。利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，不纳入容积率计算。

7.鼓励用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置，给予不超过建成后移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。

8.实施城市更新的项目，配建的公共服务设施可不纳入容积率计算。对于在满足自身配建要求的基础上，按规划要求配置的公共服务配套设施，给予不超过建成后移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励。 

9.打造小街区、密路网、有活力的街区，鼓励在详细规划层面将街区范围内绿化、公共服务设施、人防工程统筹开发、集中设置，除住宅用地绿地率以外的上述地块指标可在不跨越规划单元的街区范围内进行区域统筹平衡，创造良好的城市公共空间。

三、相关管理要求

1.符合奖励条件的建筑面积，不补缴土地出让金，可不纳入详细规划和规划条件约定的容积率计算。

2.建设单位提交的设计技术经济指标表、建设工程规划许可的附图附件中，应准确列明地上总建筑面积、计容建筑面积和不计容建筑面积；符合奖励政策的，奖励的建筑面积应在技术经济指标表中单列。

3.本通知适用范围内的建设项目在土地出让、建设工程规划许可、规划用地核验和权籍调查均适用本通知的计算规则。权籍调查按规范计算建筑面积，并区分计容建筑面积和不计容建筑面积，涉及奖励的建筑空间以及建成后移交相关部门但不纳入容积率计算的建筑空间，可根据建筑面积进行确权登记。

本通知自XXXX年XX月XX日起施行。自施行之日起发布建设用地使用权挂牌公告的新出让项目、取得划拨决定书的新划拨项目以及自施行之日起新立项的改建和扩建项目，按照本通知要求执行。此前有关政策与本通知不一致的，以本通知为准。

1、停车楼

（1）绿地率：

计算公式为=C（总绿地面积）÷（A-B）（停车楼用地以外的建设用地面积）

（2）建筑密度：

计算公式为=D(停车楼以外的建筑基底面积)÷A(总用地面积)

图2

2、底层架空平台停车平面示意图

图3

3、架空平台立面示意图

图4

附件2：《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》起草说明

《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》起草说明

为进一步提升我市建设项目开发品质，我局起草了《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》（以下简称《通知》）。现将有关情况说明如下：

一、起草背景

为进一步引导城市高品质建设，增加城市活力，改善城市人居环境，更好满足人民群众对高品质生活需要，结合我市实际情况，制定出台市级层面优化容积率及相关指标计算规则的政策文件。

二、主要内容

《通知》适用于我市新建、改建和扩建的房屋建筑建设项目，除《通知》所列情形外，计容建筑面积仍按照国家、省有关规定和技术规范执行，《通知》主要内容具体包括：

1.多样化的停车形式。一是鼓励充分利用地上地下空间作为停车配建使用，明确满足最低停车配建要求的停车空间不计容，并明确停车楼的建筑密度、绿地率的计算方式；二是在满足规定条件的前提下，允许住宅用地项目利用底层架空平台下方的空间作为停车功能使用，并以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算建筑基底面积、绿地面积、建筑层数、建筑高度。

2.提升居住品质。一是对居住用地内符合特定要求的小区主入口门厅不计容；二是对符合规定的开放式风雨连廊不计容且不计建筑密度；三是对有特殊要求的规划条件明确采用全封闭式阳台的容积率计算规则调整为按照阳台水平投影的1/2计算容积率。

3.加强配套保障。一是对地块内建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，以及建成后按规定移交相关部门的社区、养老、托育、文体等公共服务配套设施不计容；二是对利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊不计容；三是独立于建筑之外的出室外地面的楼梯、电梯井不计容。

4.鼓励公益贡献。一是鼓励用地范围内的地铁出入口、地面以上的站厅、向公众24小时开放的空中连廊与建筑结合设置，给予不超过建成后移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励；二是对城市更新项目配建的公共服务设施不计容，并在满足自身配建要求的基础上，按规划要求配置的公共服务配套设施，给予不超过建成后移交相关部门管理部分3倍的建筑面积作为奖励；三是鼓励在详细规划层面将街区范围内绿化、公共服务设施、人防工程统筹开发、集中设置，创造良好的城市公共空间。

5.相关管理要求。一是符合奖励条件的建筑面积，不补缴土地出让金，可不纳入详细规划和规划条件约定的容积率计算。二是要求设计技术经济指标表、建设工程规划许可的附图附件中，应准确列明地上总建筑面积、计容建筑面积和不计容建筑面积，并单列奖励的建筑面积；三是土地出让、建设工程规划许可、规划用地核验和权籍调查均适用《通知》的计算规则，权籍调查按规范计算建筑面积，并区分计容和不计容部分，涉及奖励的建筑空间以及建成后移交相关部门但不纳入容积率计算的建筑空间，可根据建筑面积进行确权登记。

来源：杭州规划和自然资源局、都市快报