近几年流行的城市更新是否真的有用？到底是激活了城市活力，还是徒有其表，造出一座座好看的空城？由上而下的更新方式是否真的让市民生活得以改善？
带着这样的疑问，我们以成都、重庆、贵州、长沙为例，想要探讨中国式造城的机遇和陷阱。
撰文：游旭东
编辑：邱子
2024年2月，春节后的闲暇假期，在自贡看完花灯后，我启程前往彭州。
彭州是成都代管的一个县级市，位于四川盆地西北部，成都平原西北边缘。此行彭州的目的地是龙兴寺旁的城市更新项目。这是一个规划占地面积1200亩的、号称彭州版“太古里”的巨大建筑群。从完工的照片上看，这个彭州版“太古里”规模宏大，格局规整，层叠的坡屋顶组成的建筑群颇具视觉冲击力。但是在视觉效果之外，其商业前景让人担忧。
在我看来，这笔巨大的投资即是城市的脸面，也是城市的包袱。
在龙兴寺旁的城市更新项目完工后，我从不同的读者那里收到了各种表示担忧的反馈，如一位有城市更新项目的经验的建筑师朋友表示，“这个项目开发成本看起来是不能平衡的”；更多彭州人认为，本地缺乏支撑如此大体量商业项目的消费能力。
这种庞大的城市更新项目是近些年中国很多城市进行“城市更新的缩影”，让我想起了过去这些年在中国的各种地方看到的野心勃勃的城市建设项目，在地方政府债务高企、土地财政难以为继的当下，这些看起来风光的建设，或许会在未来成为城市昂贵的负担。
对比这几年有所关注和探访的项目，我想展开聊聊彭州、涪陵、贵州和长沙的“新”有何不同。
01.
彭州版“太古里”
2020年8月，龙兴寺城市更新项目开工建设，投资30亿元。龙兴寺城市更新项目是彭州2020年开工的17个重大项目之一，总投资156.8亿元。2022年年底，承建方成都住建宣布龙兴寺片区更新即将竣工交付，但至今为主仍未对外开放，据彭州市民介绍，最新的开放时间是2024年国庆。
彭州城市更新项目的起始时间是2017年，彭州市政府找到了北京市建筑设计研究院，开始进行项目研究。彼时的彭州将城市更新的对象放在整个彭州老城，2019年，项目更名为彭州龙兴寺城市更新项目，项目的范围也由整个彭州老城，聚焦城市中心的龙兴寺片区。
2014年，“中国石油四川80万吨/年乙烯工程”及“中国石油四川石化千万吨炼油项目”落户彭州，也就是俗称的彭州石化，此项目在建设过程中引起公众极大关注。引入了石化项目后，四川，尤其是成都人民对彭州的生态环境也产生了疑惑，彭州的城市形象、城市品牌一落千丈。彭州市急需一个品牌项目，来重建彭州的城市形象。
为了回应这一需求，2019年年底北京市建筑设计研究院筑景工作室，凭借着“将龙兴寺打造成彭州的城市客厅”的概念获得了设计竞标，成为最后的实施方案。
带着“城市名片”的概念，龙兴寺片区的更新概念依旧是新旧融合，还得兼顾历史文化、在地特色，以及要为本地市民提供文化配套设施和公共活动空间。2023年8月，龙兴寺城市更新项目完工，片区焕然一新，成为众多网红打卡地。“吸引了一大波嬢嬢叔叔去围挡边占地跳舞”，但是当这个光鲜的项目开始对外招商，却是另一翻景象。
“没有几个敢去那里的铺面哦，亏的摇裤儿都没有穿的”
“太难了，望蜀里（彭州的另一个大型商业中心）都要死不活的，空置加招商差！没开业前写得那些大牌一个没来”
除了这些反馈，在网络上对这个项目的讨论中，最常出现的留言是：
“别又成了另一个龙潭水乡”
“又不在核心地段，彭州人又少，绝对是龙潭水乡”。
龙潭水乡，位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，占地面积220亩，总投资20亿元。龙潭水乡建设可谓是雄心勃勃，旨在打造一个集旅游、休闲、娱乐、文化于一体的特色街区。然而，尽管龙潭水乡在2013年就被评为4A级旅游景区，随着时间的推移，游客数量却逐渐减少。曾经被冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡在开业运营4年后，成为了成华区龙潭总部经济城的“空城”，这个项目作为成都龙潭总部经济城最大的配套项目，如今已成为成都人茶余饭后的“笑话”。
实际上，在项目开始之前，作为设计方的北京市建筑设计研究院筑景工作室已经向彭州市表达过这方面的担忧。毕竟，片区项目很难实现收支平衡的这一问题，也是现实存在的。这方面的信息，也在对外发布的文章中提及过—— 疫情之后，地方政府债务规模日渐高企、土地更难卖出价格，但是龙兴寺城市更新项目依然在疫情开始后的2020年上马。
成都彭州龙兴寺区域城市更新丨图源©https://www.gooood.cn，图片来自存在摄影
02.
涪陵版“洪崖洞”
龙兴寺城市更新项目只是近些年中国城市打着“文化”招牌进行大规模城市更新的缩影，在距离成都不远的重庆涪陵区，也有一个类似的项目。
2023年12月，我跟随美国作家彼得·海斯勒的脚步，来到重庆涪陵，意外看到了另一个规模庞大的城市更新项目：涪陵五桂堂历史文化街区。与彭州版“太古里”一样，网络上这片区域被人称为“涪陵版洪崖洞”。
涪陵五桂堂历史文化街区与彭州龙兴寺城市更新的出发点几乎如出一辙：五桂堂历史文化街区项目位于涪陵区敦仁街道望栏桥社区（八角井），用地西侧紧邻人民东路，东侧毗邻涪陵一中，距离南门山商圈仅 200 m，是涪陵老城区的核心区域。传说以前这里有一户人家，每添一个子女，就栽种一棵桂花树，而他们的五个子女后来都为很有成就的人，于是人们就把这里叫做“五桂堂”了。
彼得·海斯勒在《江城》中对这篇区域有过描写：
“沿乌江岸边仍旧保留着一片老城区,里面有青瓦盖顶的古代砖木建筑。但这个地区的面积不断缩小”。
五桂堂、天灯堡街区的历史文脉记录了涪陵城市的过去，记载着涪陵的历史与文化。而涪陵五桂堂历史文化街区既是城市更新，又是新的商业项目。
在我去看项目之前，从资料中了解到涪陵区政府部门的看法，仍是大同小异，片区需要一个载体、一张名片，希望通过商业街区的新面貌呈现。
在政府看来，虽然涪陵有蜚声中外的世界级名片涪陵榨菜、太极藿香正气液以及白鹤梁水下博物馆，但代表涪陵形象的城市名片严重缺位，需要打造一个能够代表涪陵的城市地标。该项目正是历史文脉表达的重要载体，只有对于涪陵地域独特历史文化的描绘与创新，才能创作出一个承载人们记忆与情感的山地商业街区，成为新的城市形象名片。
2020年，总投资6.1亿元的五桂堂历史文化街区开工，2023年年底全面建成。
当我在2023年12月到达涪陵时，这篇区域已经对外开放。也许是因为冬天的原因，整个区域显得有些萧条，与彭州龙兴寺不同，虽然这里的店铺大都已经开门营业，但是顾客寥寥。在街区的下部，仍然留有大面积的拆迁痕迹。
虽然名为历史文化街区，但这片区域除了保留如八角井、天主教堂、赖八省街等承载着老涪陵人记忆的老地名老建筑外，其他的如社会结构，人、地和文化的关系，传统格局和街巷肌理等，都已经破坏殆尽。
原本低收入群体聚集的城市核心区被政策和商业推动，迅速完成了*士绅化转型。有社会学者指出，在社会学领域，士绅化与城市更新几乎是同义词。土地与新资产与商业形态的结合，会释放旧城空间活力，同时也会残酷地抹去原有的社会关系。
站在涪陵乌江二桥上回望，今天的涪陵老城建筑呈现出一种奇妙的时间堆叠感，就像下面这张照片：最远处是21世纪初城市化最凶猛时建起的模仿纽约克莱斯勒大厦和马来西亚石油双塔的摩天楼；夹在中间的，是建于上世纪90年代的，何伟书中所说的“毫无特色的现代建筑”；近处伴随着拆迁痕迹的，是五桂堂历史文化街区，取代了何伟书中的“青瓦盖顶的古代砖木建筑”。
虽然不同时代的建筑呈现出完全不一样的形态，但他们似乎与涪陵这座城市没有太大的联系。五桂堂历史文化街区建设之初想要成为代表涪陵形象的城市名片，但现实似乎并不买账。
涪陵和许多中国的四线小城一样，年轻人涌向周边的大城市，本地居民缺少消费新商业形式的欲望和能力；远道而来的游客流连于白鹤梁、816工程、两江游轮，以及找寻《江城》中记录的那些细节，当他们发现书中的那些场景已经被他们在其他地方熟悉的商业空间取代后，只能徒留一句“好可惜”。
*士绅化
指一个旧社区或区域从原本聚集低收入人士的地区，经过重建或改善，地价及租金上升，从而吸引较高收入人士迁入，这些新迁入的高收入人士取代了原有的低收入居民。
涪陵丨图源©游旭东
03.
水司楼、 协和飞机和债务陷阱
水司楼，独山地标，位于贵州黔南独山县净心谷景区内，在过去几年里，这个建筑一直是独山县高达400多亿元债务的代表形象。
2023年6月端午节前后，我到独山县旅行。在独山的旅行有一种奇妙的体验：从街道上看，独山是一座萧瑟的小城，上一轮大投资遗留的各种烂尾项目随处可见。纵然是端午假期，各个景点也见不到多少游客。而早期号称全木质框架榫卯结构建筑的水司楼已经没有了往日的样子，因为消防问题，外立面的琉璃陶瓦、木质外挂、飞檐翅角被悉数拆除。施工的脚手架再次出现在水司楼上，独山准备再次为这座“雄伟”的建筑投入巨资。
为了盘活这个庞然大物，独山县找到了一家名为宜辰控股的企业。
而我也在相应的资料中得到了更详细的数据信息：
根据独山县发改局的备案资料显示，2022年11月，水司楼开始施工，将改造为贵州独山宜辰瑞逸酒店，是一座五星级酒店，项目建设总投资3亿元。建成后将拥有361间客房。根据现场展示的运营分析，客房单价为每晚500元左右，投资方预计，酒店建成后每年能吸引10万人次的消费客流，前五年每年能产生2000万左右的利润。
在水司楼改建项目进行了半年多之后，2023年8月4日，独山县再次发布重大项目调整公告。在这次的公告里，我得到的答案就是虽然独山最初表示水司楼的盘活要*“采取市场化运作模式”，但一通操作之后，出来接盘的依然是国企。
从水司楼身上，我想到了博弈论中著名的“协和谬误”。
上世纪60年代，英法两国政府准备联合研发一种能够震惊世界的超音速客运飞机，这种飞机不但速度快，而且载客量大，安全系数高，座舱舒适，功能全面。
1976年元旦，协和飞机第一次投入商业使用，用于英法两国往返美洲的航线。协和号票价高昂，一张伦敦至纽约的来回票要价逾九千美元。
2000年，协和客机发生了一场惨烈的空难，造成了113人丧命。此次失事促使飞机制造商重新改造机体设计，并修补了诸多缺失。甚至利用凯夫拉材料来保护油箱，以避免油箱以后遭到高速异物的穿刺。
尽管如此，由于整个失事过程都被民众用家 用录影器材拍摄下来，仅仅一次的失事就让协和号从此一蹶不振。虽然协和号客机在2001年11月重新启航，但载客量一直严重不足，航空公司亏损严重，2003年10月24日，协和飞机执行了最后一次飞行，就此退役。
为了研制协和客机，英法两国的大笔资金投入到这个项目当中，其中一个引擎部分的投入就数亿英镑。而超大客舱和稳定性，以及空气动力等难题，使得这架飞机变成了吸金无底洞，法国政府为了完成超音速客机计划，甚至补发了一次国债。
然而随着研究工作的深入，研究者越发地发现，以英法两国航空公司当前的客流量，这种飞机可能产生的销售额根本无法填补研究它的无底洞。但是此时英法两国骑虎难下，如果现在放弃超音速客机，那么之前的十几亿投入也等于打了水漂，更是国家声誉的严重损失。于是，两国政府明知道这个计划无法实现盈利，却也只能把大把大把的钞票扔进无底洞。但由于其高昂的运营成本，导致协和飞机根本不具备太大的市场竞争力，在商业上根本无法达成预计的目标。
回到独山县的水司楼，我们也能看到同样的决策逻辑：水司楼投入巨大，尤其是在成为媒体焦点之后，这座巨大的烂尾楼仿佛成了独山县和贵州的伤疤。为了掩盖伤疤，当地再次投入更大的成本，试图将其盘活——为了改造这个巨无霸建筑，重新投入的成本已经远超建楼的2亿元，虽然投入巨资的盘活计划看起来非常荒唐，还是硬着头皮继续投入。水司楼像一个掉入债务深渊的瘾君子一样，为了掩盖戒断带来的阵痛，再次拿起了名为投资的毒品。
明知当前计划无法完成，但由于不想放弃前期的投入，导致投入越来越大，损失也越来越大。经济学上，把这种一旦计划无法完成，就难以收回的成本，称之为沉没成本。这种反理性的心理，由于英法两国政府的错误举动，而被命名为“协和谬误”。人们对于沉没成本的眷恋，是导致协和谬误的元凶。协和谬误之所以称之为谬误，就是因为人们止损意识的错误投射。
*“采取市场化运作”
民企宜辰控股退出，建设单位换成了国资背景的贵州鑫影文旅投资有限公司，总投资3.64亿元。贵州鑫影文旅投资有限公司的股东是国资贵州恒源国投集团有限公司，由独山县国有资产和金融业发展服务中心，也就是独山县债务化解中心百分百控股。
独山丨图源©游旭东
04.
缓慢生长：长沙后湖艺术区
彭州和重庆的案例代表了土地财政时代对于城市中心老旧片区再开发的一种惯性思维，独山则代表着城市生长中的一种恶性循环。在经济高增长、土地价格不断攀爬新高的时代，这些都会被掩盖过去，但是当发展放缓，可持续就会成为主角。
同济大学社会学研究所教授朱伟珏指出，“街道的活力，难以由一家企业或管理方‘规划’出来”。相比将一条街道承包给一家企业运营，能够吸引更多元的创意阶层来此设店、消费、生活的“自下而上的士绅化”，或许是平衡士绅化与空间正义，提高空间活力和商业可持续性的方式。
2024年春节后，我受朋友邀请，去参观了位于长沙岳麓山脚下的后湖国际艺术区，惊喜的发现这一片区的城市更新方式，或许是一种新的方向。
后湖地处长沙岳麓山下、湘江之滨，有着近4万平米的水域，环绕着中南大学、湖南大学、湖南师范大学3所高校，是1958年辟出的岳麓渔场，黄鹤村便位于后湖的西南角。2007年，因中南大学新校区建设，黄鹤村的693户完成统一拆迁安置，剩余的348户未搬迁。
因毗邻中南大学、湖南大学、湖南师范大学3所高校，从2003年开始，便有艺术培训类机构在黄鹤村落户，到2015年前后的鼎盛时期，此地的培训机构数量超过200家，学生超过5万人。繁荣的培训产业背后，也给后湖及周边的生态环境带来了毁灭性伤害。几年间，临时建筑和违章建筑如雨后春笋般冒出，给当地生态环境造成了巨大压力。由培训机构产生的大量生活垃圾、污水等直接排入后湖，导致后湖逐渐变成了一个被垃圾填埋、逐年缩小的“臭水死湖”。
2015年，长沙市岳麓区启动后湖综合整治项目，该项目以后湖为中心，东临潇湘路，西至后湖路，南抵靳江路，北到阜埠河路，涵盖面积 14万平米。2018年年底，后湖国际艺术区投入运营，因其良好的更新效果，迅速成为“网红打卡地”。在小红书上，有人将这里称为“小鼓浪屿”“小西湖”“长沙的济州岛”等，认为“后湖难得把自然景观、商业和艺术融合得这么好的”。
我们今天讨论后湖艺术区，重点不在其更新效果，而是后湖独创的更新模式。
上文提到，黄鹤村的更新改造分为两个阶段，第一阶段是2003年的中南大学新校区建设，693户完成统一拆迁安置；第二阶段是2015年开始的后湖综合整治项目，剩余的348户不再统一拆迁安置，而是在拆除违章建设的基础上，对民房进行更新改造。
从更新方式上看，黄鹤村采取的上政府总体统筹、企业承包、村社筹房协作的政企村等多方合作更新，在实施层面采取“迁而不拆+整体开发+综合整治”的更新路径。
在更新的三方实施主体中，政府总体统筹涉及道路建设、截污治污、拆违提质、生态治理、产业发展五大工程；企业承包是指具备整体招商及运营实力的开发商对村民物业进行打包长租，以年付方式支付失地农民物业租金，使其有能力租住居住环境更佳的物业；本地原住民定期获得开发商每3年在原始单价基础上按阶段性递增的租金，相较于一次性赔付，获得了较长时间段的持续收入，比推倒重建更具有经济上的可持续性。
在整个更新过程中，政府只需要承担后湖艺术区基础设施方面的投资，相比于一般的政府大包大揽的城市更新工程，后湖项目显然更具有成本优势。而由承租企业自行承担整栋物业改造的做法，赋予了整个后湖艺术园区风格迥异但又整体协调的建筑风格。同时，失地农民利用物业租金就近租房居住，得以“离房不离地”，较整体拆迁更好地保留了其基于血缘、亲缘、地缘关系的社会关系网络，更好地实现了社会目标。
2020年，后湖艺术区邀请湖南大学建筑与规划学院教授、博士生导师魏春雨和他的团队加入后湖风貌管控委员会。魏春雨是中国著名建筑师，被媒体称为“长沙之光”，他的加入为后湖带了一系列高品质的公共建筑，如后湖当代建筑文化中心、后湖麦垛艺术空间等——这也是如今后湖艺术区最热门的“打卡点”。
不仅仅是设计单体建筑，魏春雨的团队还承担着把控后湖的每一栋新建、改造建筑设计风格的重担。但这种把控并不是为园区的每一个建筑设计规定具体的方向，而是把控整个区域的风格协调。在魏春雨看来，后湖的可贵在于，其艺术形态不是简单规划出来的。“这种看似无序的自由生长的形态，恰如其分地表达了艺术家的创作状态”，魏春雨说。
后湖艺术区的更新对相关主体土地发展权的收益分配进行了不同于全面拆改模式的尝试，一定程度实现了多方主体的互动和合作治理。其中，整个更新过程由企业担任主角，由政府担任提供关键环节配套服务的配角，由村民及村集体对工作机制实时反馈并构成监督，并在整体风貌和单体设计上引入具有社会名望和专业可靠度的学者型建筑师，实现整体协调和风格多样的统一。
更重要的是，后湖的更新是一种典型的“慢更新”——当地的主政者选择这种一样渐进式的更新方式，意味着放弃短期内的“政绩式”的成果，实际上，在更新启动9年后，后湖艺术区的更新建设并未完成，它一直保持着生长的状态，每年都会有数栋外表截然不同，但与区域协调的建筑落成。
从方法上看，黄鹤村采取的“迁而不拆、整体开发、综合整治”城中村更新模式为全国首创，岳麓区政府也为这一城市更新实验提供了诸多便利，如2021 年至 2025 年后湖艺术园产生的区级税收，全额返还给运营平台用于支持后湖整治建设等。从对象维度看，综合整治实现了居住环境的持续改善，迁而不拆维系了社会关系网络，整体开发保证了经济良性运转，相较于传统更新模式，后湖艺术区的方法显然是更加可持续的。
长沙后湖丨图源©游旭东
05.
中国式造城的机遇和陷阱
“中国式造城”是一个被讨论多年的概念，其背后时中国独特的政治组织形式。由于多年的财富积累和民众物质生活水平的提高，民众对生存空间改善的需求在短时间内是爆发性的，在经济发展、拉动内需和改善生活等多重因素的推动下，快速城市化和大规模城市开发成为必然。中国政治权利的集中不仅避免了党派间的内耗，也加快了决策的进度，使政令畅通，这为快速的建设提供了政治保障。
传统城市更新可持续进行的前提，是项目的成本收益平衡。
在过去三十年，推动中国城市更新的核心力量来自两方面：一是土地增值，随着城市公共服务的改善，原来区位下的土地价值不断提高；二是物业减值，早期质量较差的物业由于折旧价值不断贬值。
这二者一正一负之间形成的价值差额，就是城市更新收益的来源。同时，当前政府热衷于城市更新还有其他几方面的原因：
一是作为大型基础建设，城市更新产生的拆迁赔偿全部计入GDP；
二是城市建设中产生的税收，计入了政府的一般性收入；
此外，城市更新带动市容市貌的提升，也是一项重要的政绩。
在土地不断增值的背景下，城市更新的方法和过程往往变得不那么重要，因为巨额的土地增值会覆盖更新过程中的不合理投入和更新后低效利用的损失。随着土地财政难以为继，这种“增量建设”模式主导的“存量更新”将慢慢显现出它的负面影响。
彭州和涪陵的案例是过去二十年中国旧城更新热潮和“城市客厅”建设热潮互相结合的代表案例。在土地财政占据地方政府大部分收入来源的背景下，城市更新项目的建筑形象是比商业平衡更重要的存在——城市面貌的改变提供的是立即见效的政绩，如彭州版的“太古里”、涪陵版“洪崖洞”，而商业氛围的生长需要时间。
同时，这些开发往往是巨大的房地产计划的组成部分。公共建筑的建设和房地产的开发在某种程度上互相绑定：政府通过房地产买卖来为公共建筑的建设提供资金，另一方面，公共建筑的地标效应成为房地产项目增值的助推器。这让政府决策者和房地产开发商都有足够的动力为旧城投入巨资进行新的建设。
当然，“中国式造城”是一柄双刃剑，在土地价格不断上涨时，这种建设方式能迅速改变城市面貌，为房地产市场注入更多的信心；另一方面，这种投资方式包含着让城市陷入债务陷阱的风险——独山的案例就是前车之鉴。
作者简介
游旭东
独立建筑评论人，自由撰稿人，专刊作者，UrbanPost 城市邮差主理人，知乎建筑领域优秀答主。
封面摄影©罗必芯
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