前言
商品房交付使用后，开发商逾期办理房屋权属证书是商品房买卖交易活动中最常见的违约情形之一，同时，因逾期办证问题引发的诉讼案件，也是司法实践中的多发案件。能否办证、何时办证以及若无法按期办证时购房人能否解除购房合同、开发商应如何承担违约责任是购房人最为关心的问题，本篇文章结合法院裁判实务情况，对购房人以逾期办证为由主张解除购房合同的相关法律问题作出浅析。
按照法律规定，合同解除权分为“法定解除权”及“约定解除权”，约定解除权是指合同所约定的解除条件成就，享有合同解除权的一方可以行使解除合同的权利，使合同权利义务终止，而法定解除权是指，当法律规定的解除情形出现时，当事人一方有权行使合同解除权，合同权利义务因此而终止。在逾期办证纠纷案件中最常见的是购房人以开发商未按购房合同约定条款按期办理房屋权属证书，即以“逾期办证”为由主张解除购房合同，一般被认为行使的是合同约定解除权，行使约定解除权时应特别注意解除权行使的除斥期间问题。
根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十五条规定：“民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。”根据《民法典》第五百六十四条约定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”购房合同往往约定如因开发商的责任导致购房人无法按期（常见办证期限为交付后90日、交付后365日内、交付后730日内）取得房屋权属证书的，购房人有权解除购房合同/提出退房，开发商应在购房人提出解除/退房要求之日起X日/个工作日内退还购房款并承担违约责任。若购房人以开发商违反购房合同关于办证条款的约定属于违约从而有意解除购房合同的，一般认为应适用解除权行使的除斥期间规定，那么知道或应当知道解除事由如何界定？按照主流观点，一般以商品房交付之日起算，以购房合同所约定的办证期限届满即视为购房人已知道或应当知道无法取得房屋权属证书的事实即合同解除事由，并自此起算解除权行使除斥期间，若购房人未在除斥期间内行使解除权的，则会面临除斥期间经过而丧失解除权的风险。因此，作为购房人来说，签订购房合同时应特别注意合同关于办证期限的约定，避免出现解除权行使的除斥期间经过从而丧失解除权的风险。
在部分案件中存在这样一种争议，部分当事人认为购房合同中所约定所谓的“办证期限”实际上是开发商向产权登记机关提交相关办证资料备案的期限，并非取得房屋权属登记证书的时间，开发商提交相关办证资料后具体何时取得房产证的时间并不确定，因此，解除权行使除斥期间的起算时间难以确认，若仅以购房合同约定的开发商提交办证资料期限届满作为解除权除斥期间起算点明显不合理，但就目前的司法实践来看，一般仍以开发商向产权登记机关提交办证资料等手续的时间作为认定开发商是否履行办证义务的认定依据。笔者认为该争议点对于明显超出解除权行使除斥期间数月有余的情形实则影响不大，根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十条规定;“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。”即使在购房合同所约定的提交办证资料期限基础上增加30个工作日，也可推定视为购房人知道或应当知道其未取得房屋权属登记。
解除权的行使应当“主动”、“有效”。“主动”：解除权是一项积极权利，法律不保护躺在权利上睡觉的人，若购房人依法主张解除合同的，应当积极主动通知开发商对方；“有效”：购房人履行通知义务时应采用合理有效的送达方式，若购房合同明确约定“通知与送达条款”的，优先采用约定的送达信息及方式；若无约定的，建议顺位选择购房合同首页载明的出卖人相关信息；若出现开发商变更住所、联系电话空号等情形可能影响送达的，建议可通过查询开发商工商登记信息，以对外公示的住所地、联系电话等作为送达信息。在送达方式上，优先以合同指定方式送达，若无约定的，一般建议采用中国邮政EMS或其他专递等形式进行送达，并保留相应的邮寄回单、物流记录等凭证。
当然，购房人也可通过起诉或申请仲裁的方式主张解除合同，符合购房合同解除的条件且在解除权行使的除斥期间内，购房人提交载明解除合同意思表示的起诉状或仲裁申请的，一般均视为有效行使解除权，但起诉或申请仲裁之日并非购房合同正式解除之日，合同解除之日仍应以开发商收到起诉状副本或仲裁申请书之日为准，实际上，此处只是将直接发出解除通知的主体从购房人变更为了法院或仲裁机构而已。具体法律依据可见《民法典》第五百六十五条关于合同解除权的行使规则之规定。
购房人以符合购房合同约定解除条件为由主张解除合同，能否必然达到解除合同的效果？并非必然。人民法院往往会结合个案具体情况，综合考量开发商逾期办证的原因、违约程度、主观过错等因素。
谨慎考虑购房合同解除后的风险。购房人解除购房合同的目的是为了主张返还购房款及获得违约赔偿，但结合房地产行业的普遍情况及经济状况，笔者建议购房人慎重行使合同解除权，因为合同一旦被解除，若开发商未主动履行或经人民法院依法强制执行后开发商并财产可供执行的，则购房人的权益将会无法得到保障。因此，建议购房人在作出解除合同的通知前，提前考察、了解开发商的资信情况，综合考虑利弊，以便及时调整维权方向。
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撰稿：王曼
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