1)这两天，我们说了超新规户型收紧的事，事实上也确实如此。
会上还提及了南沙，放开阳台率30%的事情，用词也比较激烈。
通报批评。
今后新供应严格控制阳台率20%。
除了非常核心的，如面粉厂类似总价高，地价贵的项目之外，不会再安排阳台率30%的超新规户型。
2）但是，话说回来，今年这一波超新规的户型，确实让市场对新房有了更高的关注度。
比如，南沙招商横沥阳台率25%+露台40%，开样板间后现场确实挤爆了。
目前输出的价格，也比较给力。
82方220-230为主，110方280-290为主，125方380-440为主。
不仅如此，白云怡新路云悦阳台率25%首推的3的栋，也基本清盘了。
现在1栋也陆续顺销，我们有一组客户认筹后，一直没等到合适的单位释放。这说明，超新规的政策，市场是非常关注和欢迎的。
这说明，这个政策买家还是很欢迎的。
其一，这是给实惠。
大家都想同样的价格，买到更大，更好，更顶，更少公摊，甚至赠送面积多的房子。
其二，可以和二手抢客户，抢定价权。
广州楼市，二手一直是超过新房的。11月，全市一手住宅网签8304套，二手1.3万套。10月也是二手强得飞起。
而这两年二手的超跌，反过来也会对一手的定价有压制。
如果没有产品升级，没有学位升级，没有配套升级，一手出货情况会更难，开发商拿地，土地出让也更难。
3)说实话，可能很多人不知道，超新规的户型的出台，还有一个背景，就是对冲地价回调。
这两年，市场价格在调整，地价也在调整。
这个不用我说了，你看看番禺广场，路劲美的拿地2.4，绿城拿地成本1.7，这才不到一年。
而超新规户型，可以对冲地价，吸引企业投资。要么降地价，要么给高赠送率，不能既要又要，要不然，市场又会没什么声量。
4)接下来改善需求是楼市的增量，这个应该是共识。
而改善，核心需求就是更大的面积，更好的居住体验，更牛*的圈层，更好的学校，关键是更好的价格。核心就是，购买动机，你得让人上头。你得冲动。价格冲动，户型冲动。
5)其实，产品升级，不仅仅是超新规户型。还有更低的容积率。比如，做别墅，联排，独栋。
天河金融城隔壁的马鞍山地块调规，直接调成了0.8。
这个可以联排，或者独栋了。此外，世界大观四期，也有考虑把容积率调成1以下。
6）当然，任何事情都有好有坏。
比如，超新规户型，背刺二手，背刺存量的开发商，开发商担心今年是划算，明年是站岗，等等。
不过，总体来说，就算是新地块阳台率20%，也比市面上存量和二手的使用率高出不少。
但是，总体来看，无论是超新规的户型，还是容积率低于1，都符合天花板会议提到的充分释放刚性和改善性住房的需求。
毕竟谁都喜欢，更大，更好的。
