说说荔湾老西关。
这两天，我们帮客户在珑悦西关谈了一个底价，约82平，总价砍了一刀，当天晚上就下定了。
几个重点：
1）现场的单价确实是最低价；
2）但是，折扣还有一些协调的空间，算价表上的总价约389万，实际谈到了38*万，比自己过去的要划算。（具体的价格私聊了）
3）最后谈下来的价格和优惠，珑悦基本的确定性有，户型版本领先，价格也基本没什么水分。
好，标题的内容说完了，如果你想知道具体的价格，扫码私聊了。
最近也和周边几个项目的操盘手聊，总结了下西关板块的一些特点：
1）相对于荔湾芳村，西关这个板块有些特殊，芳村因为花地湾，还有广钢、白鹅潭连片的开发，以及学校、地铁等配套的落地和兑现，有新广的选择，还有老广的置换。
广钢当年15年-17年这一波，正好是地产的牛市，很多地产开发商扎堆广钢，对应的也有很多新广地产人买了广钢。
2）而西关板块比较特殊，核心是本地地缘客的消化，置换需求是有的。但是，相对的置换能力并不强，看价格，也看合适的产品。
以前老西关能选的项目并不多，要么是临江的豪宅，比如珠光御景壹号，保利金茂天珺等等。
而偏向刚改，改善的则有珠实西关都荟，越秀珑悦西关，说实话，向上置换能选的并不多，价格也贵。
相对来说，珑悦西关主打小户型，较低门槛的置换，这个思路是对的，开盘和网签数据也说明了一切，拿到结果了。
而今年，老西关还有新的供应和新的选择，新规，新产品，新价格。
-那就是，荔湾小梅大街7号地块。
听说，现在关注的企业挺多的，比如越秀、珠江实业等等。
上一周，我们参加了主城区地块的闭门推介会，→速看！今天参加了个闭门讨论会
会议上提到进度最快的几块地，白云衡器厂地块、荔湾小梅大街7号地块、天河起步区地块，预计在第一季度挂牌。
白云衡器厂和大家聊过，也就是京溪TOD地块，很可能吃到云悦在天河北的流量红利。
而另一宗市场环境很友好的地块，小梅大街7号地块，也有机会蹭上老西关-珑悦西关这班快车。
小梅大街7号地块曾在2023年挂牌，但因无人出价而流拍。
今年一季度，地块将重新上架，这宗回锅肉，能不能趁着荔湾大火猛炒，给烧熟。
时隔2年，我们再次实地探访了小梅大街7号地块。
·环线开通，11+8，通勤属性增强
小梅大街7号地块，位于西华路-陈家祠板块，周边是相当成熟的老破小。
地块距离彩虹桥地铁站步行时间约6分钟，妥妥地铁盘。
彩虹桥是11+8号线的双地铁，有环线在，彩虹桥到市区任何地方，都是一次换乘就能搞定了，比之前只有8号线的时候，基本盘稳了很多。
未来，还有13号线二期会开通，直达珠江新城。
随着11号线的开通，现在的彩虹桥站才算是大成，内部也相当漂亮，真的像一个艺术馆或博物院的一楼。
不少市民和游客专门前往打卡。
·网红店聚集，市井商圈
西华路，这条美食街出来不必多说，含金量满满，游客打卡完就会在西华路觅食。
荔林食店、珍珍小食店、才福面家、千年豆膳、文记河粉...红薯的广州攻略必推的一条美食街，中午排队排到飞起。
小C，为了有体验感，整了个啫啫牛腩粉，只能说口味OK，名气够响，但确实小贵，30蚊一份。
附近的底商氛围、人气也够，路上还会有叔叔阿姨摆摊卖菜。
彩虹桥附近有多核心、多老广呢？就连荔湾传统迎春花市所在地，也是选在旁边的荔湾路举行。
对住在附近的老广来说，彩虹桥＞珠城CBD。
·西华路小学、芦荻西小学、四中在侧
项目体量小，不配建学校，仰仗的是荔湾原本的教育资源。
小学方面，附近有西华路小学、四中附属芦荻西小学。
前者纳入西关外国语教育集团管理，而后者属于四中附属学校。
根据万科金色康苑对口小学来看，大概率是读四中附属芦荻西小学。
初中摇号组属于第二组，四中、广雅、真光...大概率和珑悦西关的摇号组一样。
说完了好的，再来聊聊地块的两个缺点。
·开发难度大，还涉及土壤问题
狭长型地块，太窄了，两边的楼栋又很高，且离得很近。
导致地块的压迫感很强，对未来开发商做产品，很难设计，开发有难度。
两年前，地块挂牌时，就明确要
而且，地块可能还涉及土壤修复的问题，开发时间线拉长、额外成本增加。
·隐藏BUG：飞机噪音
之前去三山新城踩盘，不少居民投诉说，飞机飞太低了，导致噪音很大。
但实际感受，小梅大街7号地块的噪音，要大很多，而且是很明显的正头上噪音。
中午时候，每隔几分钟，就有一班飞机飞过。
走访了附近居民表示，飞机要看情况，并不是经常这么吵，平时还好。
这一点，不实地踩盘根本发现不了，红薯百科上，也有不少网友表达了同样的忧虑。
·市场扭转，但地块硬件难改
地块在2023年的流拍，主要有几点原因：
1）体量小，不符合版本；
2）两面夹击，开发难度大，受制约；
3）总价不高，但单价高3.6万/平；
4）土壤修复，额外成本和时间。
今年的出让情况，会更友好一点。
一方面，地价大概率会更低，当年3.6万/平的价格，还有加上土地修复的成本，价格真的不便宜。
作为对比，3.6万/平如今已经能买到海珠东晓、白云云悦等地块了。
另一方面，配套更完善了，11号线的开通缩短了通勤距离和时间。
更重要的是，市场的扭转。
荔湾缺房子卖了，市场也认可荔湾，尤其是荔湾小户型能找到出路。
比如说，旁边珑悦西关308万起售，卖的很好，去化速度很快。
但问题是，小梅大街的区位，比之河柳街还是要更核心的，更靠近陈家祠、流花湖，但市场的认可度有多高，要画上个问号。
毕竟，地块缺点也很突出，小+窄、土地修复、教育不确定因素。
这就是小梅大街7号地块地块尴尬的地方，区位和地块素质匹配不上，半生不熟。
今年，有珑悦西关带头冲锋，可能已经是最好的出让时机了。
新房方面，西关雅筑均价6-7万、珑悦西关均价4.5-5万、西关都荟均价6万。
二手方面，旁边的万科金色康苑，15年楼龄，单价约4.6-4.8万/平，入住率很高。
假设地块按照荔湾红盘，去做小面积、低总价、高赠送的路子，单价在5-5.5万/平，比珑悦西关贵个50-100万起售。
当总价去到350-400万+，以地块的硬件素质来说，有多少买家会考虑？
即便是和珑悦西关同样价格，小梅大街地块都有一定压力。
用更简单的话，区域外买房者看的地缘，与荔湾老广看的地缘是不同的。
但恰恰这块地很刚改，很难做出置换的体验感，要卖回给本地置换的老广，不好卖。
价格，会是小梅大街7号地块的决定性因素。
最后，大家有什么问题，或者一些不方便公开的讨论的，扫码私聊。
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