白云，打出一波逆天改命局
楼市
2025-01-26 17:56
广东
大家都知道，这两年市场在加速回归中心区，荔湾、海珠、天河齐齐“晒冷”，但看整体数据，笑到最后的，又是白云。2024年，白云拿下中心六区成交量第一，正式超过了黄埔。
盘查数据会发现，去年白云超7成成交是总价200-300万、及300-500万段的项目。热盘集中在白云新城三剑客、白云湖、钟落潭等，要么是学铁商属性够硬，要么是价格够硬。![]()
也就是说，刚需、刚改买家是主力，背后要归功于白云庞大的人口基数，靠内生型市场就能撑起一片天。但即便强悍如斯，这种内生型市场也绝不是白云的天花板，2025年，应该是白云真正打开格局的一年。一个热知识，白云是全市旧改力度最大的区域，量大，钱到位，大搞新模式。去年，白云完成城更项目固定资产投资271亿，同比增长约50%，累计拆除面积212万平，支付国家专项借款187亿，占全市70%。白云更是全市第一个推进“依法征收，净地出让”新模式的区域，就在罗冲围松溪片区。松溪片区的动作之快，大家都看得到，去年已经拆除了三个摩配城，安置房动工了，罗冲围发电厂地块也收储了，KPI基本达标。而今年，广州华为研发中心可能会在2月中开园，直通市中心的13号线二期也可能会通车。最关键的产业和交通线落位，对松溪片区来说，有如神助，改造动力会更足。罗冲围另一主力潭村片区，虽说是块硬骨头，但实质性动作一点也没少。已征收的新穗巴士地块、柏霖广场地块都在拆了，居然之家商户也在搬迁之中。| 原新穗巴士地块![]()
此外，潭村整体规划去年年末就公布过了，首开区安置房也公布了招标计划，现在就等新投资备案公布。
而且，白云按新模式的旧改，不止罗冲围，还有三元里、萧岗村、棠涌等，这些都是广州的重点旧改项目。按我们掌握的信息，这些村都是有kpi的，今年要开拆，也会有首批宅地供应。这种连片旧改，会改善城市界面、疏通交通路网，升级产业结构，带来更优的学铁商配套和居住新城，创造大量增量空间。2、发起新城101计划，改变散装模式，融入中心四区现阶段，大家说到白云，就是城市发展割裂，也不和市区一起玩，就靠白云新城+设计之都撑场子。从楼市角度看，正因白云已经很久没有捧出新概念、新故事，所以总是缺点声音，缺点记忆点。
但当下，白云不同了，旧改、造高铁、造商业，花样百出，有点要搞一个“新城101”造星计划的架势。
罗冲围：紧靠珠江西航道，打造广州第二个珠城，关键是有华为坐镇，往智能汽车方向发展，强产业新城。白云站TOD：全国最大的TOD枢纽，打造时尚之都，将白云传统各类批发市场整合，借助电商，升级中国服装内外贸一体化供应链基地，有点像第二个杭州。白云新城：有广州国际航空产业新城，和萧岗村旧改，带来商业、学校、居住等新增量。设计之都：一二期基本成型，第三期也在发力，85万方巨无霸黄边旧改（中建·白云之星）今年首期融资区入市，引入了华中师大九年制学校。嘉禾望岗：山姆已经在建，嘉禾望岗TOD，今年也将出让地块；白云湖，发展几年已经见新城界面，产业学校湖居都有了成绩，今年还将迎来首座购物中心白云湖金铂天地...
而更重要的意义是，这些新城的发展，一个将改变白云的割裂问题，另一个是融入市区。
罗冲围一搞，白云新城以西就能连片发展了，白云和荔湾，也有了更深的缝合。再比如，潭村旧改，又是罗冲围和白云站TOD的过渡地带，如果能打通，华为+全国最大TOD，buff开满。因为在未来几年，白云的地铁、公办教育将是一波爆发期。在地铁方面，白云3年内将开通7条地铁，是广州新增地铁最多的区域；2025年预计将开通3条地铁，包括12号线、13号线、14号线二期。2026年预计将开通两条地铁，包括18号线北延线、22号线北延段。2027年和2028年，将分别开通8号线北延段和8号线北延段支线。这些地铁，将打通白云中西部大量地铁真空带，完善路网结构，疏通堵车黑点，白沟通内部和市区都会更方便。比如13号线二期，从罗冲围直达环市东、珠江新城、金融城、鱼珠，还将接入13号线，直达东部。
12号线，棠溪、新市墟、南航新村等这些人口密集区终于接入地铁；也为白云增加了一条东西向的交通干道，缓解三元里、机场路一带的堵车问题。
18+22北更是高速地铁，一条直达珠城，一条直达白鹅潭和南站，对于白云北部开发有战略性意义。一是公办投入力度大，民转公是大趋势，重点就是改变白云“民强公弱”的短板；二是升学压力小，小升初以对口直升为主，考高中难度远低于天河和老三区。
我们之前就说过，白云区的一般公共预算教育支出在
全市
常年排在前三，全区集团化已经铺开。
以培英云城为首的公办名校，成绩已经超过了白云民办no.1太和华赋。而且，白云现有新盘，包括接下来新增供应，品牌公办学校，几乎快成标配。
比如中建·白云之星，旁边就是九年制的华中师大白云学校。又如白云湖板块，越秀天悦云湖和品实云湖花城对口白云湖广附，今年还将新增培英54班9年制学校，就在中建星光城和招商招商雍云邸。
随着旧改、城建、地铁、教育的爆发，今年的白云，自然将要接住这泼天富贵。白云今年将是广州的供应大户，刚需、刚改、改善、豪宅全都有，总之能上则上。仅在全市土地供应吹风会上，白云就有10宗宅地，如果加上区里的宅地，数量估计要翻倍。其中，有主打山景牌的凤凰山地块和原颐和地块，有回炉再造的嘉禾望岗居住地块，就连好几年没上新的白云新城，都一口地放出几块宝地。当然，这只是待上架，能不能招来房企买单就是另一回事了。
毕竟，现在大家的眼光都盯着市区的地，越核心越好，越便宜越好，越高确定性越好，最好三者兼备。这种情况下，白云想要加入市区战局，就必须拿出点诚意了。
就好比广州衡器厂地块，前几天公布了控规调整方案，将初版拟调整的商住用地改为二类居住用地，容积率从3.5降到了2.5；整体采纳了1月中闭门讨论会上房企的建议，降低开发成本，增加可操作空间。随着广州衡器厂地块调规，接下来的挂牌动作估计也快了，白云能不能打响头炮，很快就能见分晓。可以推测的是，如果你想在白云买房，今年的机会估计会特别多，惊喜也会特别多。这些新供应，其实就是对白云现有的价格、产品、配套体系进行迭代，加上白云今年是全线发力，这代表的是一轮新资产洗牌。如果你想买豪宅，可以等等白云新城几宗地，或设计之都中建·白云之星，项目将推出首期8号地块建面约128-226平产品，学铁商齐全。![]()
关注刚改的，等等广州衡器厂地块；刚需买家，白云湖等板块也有新供应；白云是一个很特殊的市场，区域大，内部分化严重，不同区域的买房攻略需要仔细分析，如果你想在白云买房，先加上拆神助手，我们慢慢聊。
