改善客们，钱包可以先准备好了。
两个多月前，保利以59亿+拍下的琶洲南三兄弟，很快就要入市了。
展示区预计今年4月就会开放，首开面积段 120/140/190平。
初步方案，我们已经拿到了。
几个重点：
一、天字系产品，主打“松弛感”豪宅，做琶洲CBD旁的城市度假绿洲。
这个产品系，大家都很熟悉了，天悦，天瑞同款，保利的高端产品线。
落位到地块，高端在哪，有两个比较让人印象深刻的记忆点：
1）外立面，大面积使用了玻璃幕墙+铝板配置，颜值很高。
2）门楼，88m长*10m高，很气派，广州“门王”。
二、三块地一体化开发，合宗规划，拒绝割裂。
两大好处：
1）大盘气质突出，动线规划更合理。
三块地加起来，总占地面积约6.66公顷，体量12.8万方，连片开发，可以对土地进行统一的整合和高效利用。
总图动线设计上，将大部分车行出入口，快递、外卖、搬家等外部车流线，都设置在外围一圈市政道路之上，降低对居民生活影响，也保证了社区内部的私密性。
2）景观营造更有发挥空间。
20栋楼，层高16-32层，北高南低的楼栋分布，很好构建出了天际线；
而跨地块形成的景观走廊，东西长约260米，宽约55米，同时将西南侧的城市公园绿地，引入到中庭景观，形成内外绿植景观渗透。
三、全南向T2板楼，搭配2.5容积率，居住舒适度拉满。
广州楼市，一直都是塔楼大行其道，纯板楼项目本就不多，T2板楼更是罕见，中心区满打满算，估计也就10个左右，毕竟会牺牲掉一部分经济利益。
而像琶洲，虽然像琶洲樾，华樾，也是，但定位更高。
琶洲南三兄弟，作为一个改善项目，能做到这一点，还是挺难得的，对买家来说，能买到更方正的户型，更好的采光和通风。
四、首推02地块，120-140-190平四房。
02地块，也就是我们常说的大地块，是全盘综合素质最优，配套和面貌最成熟的一个组团，旁边就是学校用地。
面积段方面，120平起（90+套），最大190平（120+套），主力是140平，大概有280套。
比预期中更大，总价段，估计和海珠现有的改善项目，以及天河绢麻厂会有一定重合。
我们有咨询的粉丝，对比的也是大境，珑璟台，绢麻厂几个项目，很纠结。
以前没这么多项目的时候，选了也就选了，预算合适，需求匹配，闭着眼就上车了。
现在选择多了，反而更难了。
对琶洲南三兄弟来说，竞争，当然会有，有自身的特定优势在。
比如地段，珠金琶黄金三角，有琶洲金字招牌傍身，也是海珠少有的还可以连片开发的区域，又在广州“一环”11号线辐射圈内，本身就有足够想象空间。
比如产品，虽然不是“超”新规，但保利的产品力，还是靠谱的，实用率120%无压力。
比如120平的，估计相当于市面上144平的。
但货量有限，门槛低，估计要拼手速。
感兴趣的朋友，可以加拆神助手。
比如配套，之前地块刚上架的时候，很多人都觉得太“荒”了，要啥没啥，连路都不好走，和市场认知中的琶洲南，还差了一截。
但保利拿地进场后，很多配套，都在逐渐兑现了。
上周我们也到琶洲南跑了一趟，从现场情况来看：
1）连接地块与琶洲核心区的便桥，已经基本搭建完成，施工人员透露，预计年后就能通车。
到时去项目，从琶洲会展就能直接通过来，便捷，有牌面，不用走村里。
值得一提的是，从会展的商务区，跨江一直延伸到项目的市政公共道路，都是由保利统一协调规划。
既可以保证对外输出整体、协调的公共形象；也能实现业主最大化的私域感，完成最为彻底的归家身心转换。
2）上个月，保利拿下的学校地块，也已经开始动工，将建成私立国际学校，计划引进香港维港集团VTHEDU，提供国际性高端教育资源，补足教育短板。
3）地块北面，靠近黄埔涌一侧的琶洲南留用地地块，多栋高楼已经接近封顶，外立面也初见雏形，预计最早一批复建物业，会在今年7月前建成并交付使用。
4）我们也从项目了解到，地块旁的赤沙输变电迁改工程一期，也已经提前进场开工。
这些都是实打实，要落地的，很多也都明确了时间轴。
增量，还有，包括学校，商业和地铁。
整个琶洲南区，除了先行的三兄弟，后续还有大量商地以及教育用地等要来。
其中的教育用地，就在地块东侧，不是私立，是公办。
地铁方面，除了现有的8号线、11号线，还有在建的12号线，通达性会很强。
这样的配置，放眼整个广州来看，都是少见。
至于很多人担心的供应量的问题，至少从现阶段来看，冲击不大，这一片，除了东边还没出的宅地，也就赤沙旧改了。
且不论什么时候能改完，即使是明后年就改出来入市，对市场的影响也是有限的，这个我们23年就讨论过了。
总部集聚，新贵扎堆的琶洲CBD，还消化不了区区一千多套房子？
说起来，2024年，保利在广州拿的地，除了已经售完的广钢鹤洞（雅郡），其余的像面粉厂、绢麻厂、琶洲南三兄弟，定位都是改善往上的，甚至是顶豪。
可以说，制霸了珠金琶，今年改善+豪宅买家置业，注定绕不开保利。
这些项目，各有千秋，市面上的烟雾弹也不少，包括产品和价格。
大家有什么问题，或者一些不方便公开的讨论的，扫码私聊。
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