刚刚，广州拍出了今年第一宗宅地。
越秀，以8.8亿元摘得海珠滨江中新侨地块，楼面价3.2万/平。
2024年，越秀在广州拿下了7宗地块，是广州拿地数量最多的房企，且集中在市区，偏爱成熟板块的地块。
可以看到，越秀对于广州楼市的未来，相当有信心和看好，尤其是对海珠的重注。
算上今天的新面孔，越秀近一年拿的8宗地块，有4块在海珠，占到广州投资的半壁江山，熙悦江湾、桂悦东晓、大干围地块、新侨地块。
出来的产品，越秀云悦、珑悦西关、桂悦东晓市场反响还不错。
新侨地块，不排除也会延续广府系的思路，做市场认可度高的产品。
实际上，这块地，吸引的不只是越秀，还有珠实，昨天也报了名。
那么，低调的新侨地块，为什么两家国企都来了？
一方面是，新侨地块的单价比较友好。海珠西北部的沿江板块（滨江东、西、中），这么多年只卖出了一宗越秀滨江·樾项目，楼面价4.5万/平。
对比下来，新侨地块虽是二线望江，但价格也便宜了很多，参考同样3.2万/平的东晓地块，周边板块成熟的氛围和市场，还是有空间施展拳脚。
另一方面，海珠市场不错，越秀桂悦东晓初步认筹市场反响好。这给了开发商信心，海珠购买力和认可度是够顶的。
市区有特点的小型地块，越来越吃香，新侨地块2.75万方建面，200来套房子，开发商压力比较小。
新侨地块的争夺，也给2025年的广州土拍开了个好头。就看接下来年二十八出让的陆居路，能否迎来如意郎君。
总的来说，新侨地块是一宗优缺点都相当突出的地块，江景、区位、氛围都是海珠数一数二的新地块。
·看地段：地块位于滨江中板块，多年没有新供应了，周边新一点的房子楼龄都在15-20年。
旁边的仲恺农业学院，是雅思的老考点了。
不远处的孙中山大元帅府，则是下楼遛弯的绝佳地点，是全国重点文物保护单位，国家一级博物馆，门票免费。
此外，周边还有晓港公园、海印公园、海珠体育中心等。
虽然没什么高大上的写字楼，高逼格的商场，但主打一个宜居，配套醇熟，烟火气十足，美食也不少，附近还有市二宫，江南西商圈。
·看江景：离珠江350米，且旁边小区不高，高层视野一览珠江新城。
一线江景豪宅华标品峰、华标涛景湾，虽然有100-160米高，但新侨地块和两个项目有距离，二线江景基本不会太遮挡。
而且，地块面积8000平，总建面2.75万平，并未对楼栋高度做出限制，可以根据开发商需求做调整。
东北向，可以看到完整的广州塔和珠江新城CBD。
这块地，更合适做偏改善的高层产品，容积率3.5，在海珠一众地块内也不算高。
而且，地块与临近的几条主干道有距离，和滨江路、江湾路、仲恺路都隔了小区，新侨地块会更舒适、安静。
即便是低层不望江，也能享受到珠江带来的配套，从地块步行5分钟以内，就能到滨江路。
看氛围：周边是相对纯粹的住宅区，少写字楼和产业，有大院式小区和普通二手小区，很成熟。
周边大院式小区虽然老，但称不上破，老街坊带来的是成熟的配套，属于老广严选的居住板块。
至于普通的老二手，板块的标杆二手华标、中海名都，外立面保持的不错。
新侨地块，将是滨江中板块首个新规项目，能和周边二手拉开差距。
比如说，成交比较活跃的中海名都，望江125平户型，对比新规后的129平户型，在整体的户型设计、面宽、舒适度，都是有代差的。
目前，周边的二手定位更好的豪宅成交价和挂牌价约为5-8万/平，更刚改的小区和户型，在4-5.5万/平左右。
地块3.2万/平的地价，未来卖到单价5-6万/平，就有不错的利润空间了，放在板块来看，和周边二手对比起，还是很能打的。
不过，地块存在的一些硬伤，会影响地块未来的客户群体。
首先，新侨地块的地铁通勤并不方便，距离最近的地铁站，2号线市二宫站约1.2公里，需要接驳。
地块更适合习惯自驾通勤的客户，去往中大纺织城、老越秀、珠江新城、体育中心都是15-20分钟左右的车程。
其次，地块的教育还不明确。
周边小区多，所以小学不少，大元帅府小学、前进路小学、南武中学附属小学...
数量是够的，但顶多沾个教育资源“丰富”的名号，算不上“优质”。
不过海珠已经明确，今年要实现公办学校100%纳入集团管理，相信牌子不会差。
当时东晓地块刚出让，很多人也在担心学校的问题，后来也官宣了海珠外国语实验中学附属小学。
可以期待下，新侨会绑上哪位新贵。
至于初中，地块小升初大概率在第一组别，竞争力是够的。
还有一个隐藏bug，虽然旁边老小区楼层不高，但是离的很近，低楼层的视野会很差，高地楼层应该会做出价差。
未来，新侨地块定位会偏刚改/改善。
一方面是控总价，如果做大面积，高总价的产品，会影响周边二手置换的意愿，和豪宅比的话，区位也会弱一点。
另一方面，如果纯做低总价刚需客户，地块的学铁商优势，并不明显。
换句话说，这块地会比较挑客户，懂他的老广，会为他周边安静、成熟的氛围和江景买单，地缘客会是地块的主要客户群体。
同时，越秀、天河、海珠上班打工人，像越秀的公务员，板块门槛太高，上不了车，自然会向外考虑。
3.2万/平的楼面价，让地块在未来卖有一定的操作空间。
附近的桂悦东晓，88-105-117平，吹风价6万+，1#锁房已经锁了9成，2#准备开始诚意登记，市场认可度是有的。
新侨地块，能否续上海珠这把火。
如果对新侨地块感兴趣，想在海珠买房，一些不方便公开说的扫码私聊。
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