上星期，我们和大家总结了荔湾的2024→荔湾，杀疯了。
荔湾的表现，的确很惊喜。
我们有一个粉丝，在广钢和悦府之间抉择，最终还是选择了悦府。
正如这位MOMO所言。
本来是番禺和黄埔，万博和老黄埔之间的网红PK，已经逐渐演变成了万博和花地湾、广钢之间的对比。
围绕珠江新城、市区通勤置业的铁三角，番禺成为了出货相对稳定的那个。
作为一个还在抉择花地湾和万博的买房人，我个人更倾向万博的理由很简单，商业好、氛围年轻、通勤方便、教育有在改善。
对更喜欢人际交往，更Chill一点的人来说，番禺的确是更好的选择。
番禺的生活方式和节奏，和荔湾的确是不同的。
今天，我们就来聊一聊，“生活节奏慢一点”的番禺，是如何稳住2024年市场的。
1、网红板块价格坚挺，刚需打不过市区了
2024年的番禺成交，量价均有回落，且幅度不小。
番禺全区成交112万平，成交均价3.9万/平，套均价444万。
作为对比，2023年的成绩是125.7万平，4.3万/平，套均价504万。
一方面是，市区出现不少优质地块和项目，抢走了不少客户。
另一方面，作为广州的成交大头，在市场整体不顺的情况下，受到的影响是比较大的。
降价，依旧是最有效的去库存手段。
万博板块的改善盘，洛浦板块的豪宅盘，虽然价格有波动，但整体市场是很稳的。
换句话说，围绕珠江新城置业的高端客户群体，是很有韧性的。
两个事件：
·长隆万博悦府，广州销售榜单年度TOP2，超级全能的六边形红盘。
对万博感兴趣的朋友看完华润悦府，能做的就是回头算账，摸摸包能不能够得上，能上就会买。
这也是万博连续第三年，有项目位列广州TOP3，悦府成功接过了旁边和樾府的万博老大哥权杖。
·星河湾半岛五号复式网签总价2亿+
一套约1260㎡的复式，刷新了近7年，北上广深顶级豪宅的总价网签纪录。
这就发生在番禺。
像南天名苑、星河湾这类超级顶豪，在广州依旧是独一份。
但是，更刚改的群体，类似400-600万左右的群体来说，在市区出现更优质的上车盘以后，是容易变心的。
毕竟，对于这个价位的番禺来说，番禺广场、创新城和花地湾、广钢对比起来，都不算有优势。
看这个榜单就能清楚发现，番禺的400-800万区间，在成交TOP10榜单中，出现了空白。
番禺在这个价位段的竞争力，不算很强，不少客户都被市区抢走了。
当然，像悦府123、111、108，万博城的140、121、103，耀胜的108、112，瑞麓府的140，竞争力都在线，但整体货量并不算多，且集中在万博。
跳出万博之外，番禺就比较难寻能顶上来的第二梯队。
万博网签均价5.8万/平，而在万博之外，大学城、市桥、创新城的网签均价都不超过3.7万/平。
在9-10月，新政策的连续刺激下，改善和刚需都跑出了很不错的成绩，反倒是中间第二梯队，表现平平。
而像亚运城、星汇锦城这种刚需盘来说，降价后或者说低总价上车，在200万价位段，依旧是相当能打的存在。
番禺成了两头甜，改善更改善，刚需更刚需。
2、新增供应，仍是大敌当前
番禺的供应问题，依旧是一只黑犀牛。
番禺地方太大，且旧村聚集，潜在供应不少，这也是不少朋友买番禺时最担心的一代新人胜旧人。
换句话说，这种不确定性，担心被背刺的确很影响买家入手。
2024年的番禺，在有意控制新增供应面积。
这是近5年来，第一次供应面积少于网签面积，还是远低于。
去化，依旧是主旋律。
在新供应中，很多都是大盘或是旧改，像广地花园、亚运城释放出来的新组团，而不是全新盘。
很多都是最熟悉的陌生人。
今年的潜在新盘、新地块中，能对市场有重大冲击的项目少，但很多项目在价格和产品上，或许能给出一些惊喜。
绿城、万科、龙湖，三家民企/混合所有制房企的拿地，也证明了番禺楼市的活力。
·万博-锦绣香江新组团
产品：改善大平层
优势：万博CBD、城市界面新、商圈中心
以万博为例，优势很明显：商业、通勤、长隆、人气，尤其是年轻人氛围，是真的很好的。
在万博地铁站出站，我第一次见到，出地铁没有人从旁边插队的，RESPECT。
但是，长隆万博人气太旺，导致的地面塞车、地铁塞人，也是真的。
长隆万博该有的通勤，都给到了，但体验好不好就另说。
锦绣香江内部定位，是超级改善大平层，内部价格定位看得挺高的。
万博大趋势是全面改善、豪宅化，不做低总价产品了。
想拔高万博天花板，就要等等长隆三期地块的调整和推进，这里将全面取消住宅搞配套，搞大花园。
目前，三期地块已经清空干净了，静待开发。
未来，新建面积达43公顷的超级乐园，结合新中轴线南延，打造公共绿地。
其中，中轴公园面积9公顷、旅游交通广场面积13公顷，以及主题街区15公顷，集文旅、商业、餐饮、工作室、住宿等于一体的开放式特色游乐街区。
同时，希音和埃安两家超级独角兽的发展，也是决定板块天花板的重要因素。
·番禺广场-绿城中银南地块
预计户型：105、118、138
优势：番禺广场TOD、城市界面好、商业居住氛围成熟
番禺广场地铁上盖，3+18+22，学校有东兴小学、德兴小学，商业有万科里、永旺梦乐城。
东兴小学已经纳入德兴小学教育集团，后者为省一级；地块还可以南向望番禺广场TOD、有江景。
地块所在区域的确是整个番禺广场最好的地方，闹市中难得的新地块。
预算400-600万左右的同学，可以关注下。
·龙湖-洛浦地块
优势：两面江景、沙溪地铁站、地价1.46万/平
地块距离沙溪地铁站约700米，18号线直达琶洲、珠城；
旁边有沙溪小学、沙滘中学，后者已经宣布纳入仲元附属教育集团。
还是岛内第一个新规户型。
项目最能打的景观和价格。岛内建筑都不高，可以两面望江，北望珠江新城。
同时，1.46万/平的地价，很可能是走刚改方向的产品，意味着产品总价不会太高，与岛内豪宅南天名苑是不一样的产品价格体系。
番禺本地置换客和附近老板，以及18号线工作/上班的人群，可以考虑。
·万科-南站地块
优势：自带九年制学校、南站首个新规、综合楼面价1.2万/平
南站板块的首个新规产品，综合还自带一所36班九年制学校，可以期待下南站的整体发展。
·广州地铁-亚运大道地块（广州新城地块）
优势：地铁上盖、九年制学校、超高实用率
配建36班九年制学校，4000方商业；容积率较低，只有1.39，居住舒适度相对较高。
处于番禺广场和亚运城板块的中间，周边还是需要发展。
日前，项目工程方案已经公布，户型面积段也是定位刚改。
明年的新盘在价格竞争力上，会相当强。
无论是龙湖、绿城、地铁，还是万科的项目，其楼面价低于周边地块，位置和配套也不算差，还带着新规产品，能卷出新花样。
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