根据《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等其他相关的法律法规，因公共利益的需要，可以征收集体土地，也可以征收国有土地上房屋、单位。不过，在征收范围内的房屋，有的是有审批手续的，有的是没有任何审批手续的，还有的是手续不齐全，只取得了一部分手续的房屋。
房屋情况不同，那么在征收过程中也会产生不一样的结果。如果房屋有建房审批手续，有房产证，那么毋庸置疑，被征收人则可以直接获得合理、公平的补偿。一般国有土地上的房屋是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似周边房地产的市场价格，而宅基地上的房屋，从原则上来说是不能低于被征地农民原有的生活水平，具体需要与征收方协商。
但是如果房屋没有任何的审批手续，没有建房规划许可证，没有房产证等，结合实践中的来看，多数情况下都会被相关部门按照“违法建筑”进行处理，尤其是在农村，这种情况时有发生，相关部门不仅会要求被征收人自行拆除房屋，而且最后一分补偿也不会给到被征收人。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。所以实践中，只要房屋没有任何的手续，那么基本上是逃不过房屋被认定为违法建筑的命运的。当然了，对无证房屋的认定可不是一锤子买卖，要严格按照要求认定，因此，房屋在被认定为违法建筑时，对认定程序一定要注意。
而对于房屋只有部分手续的，则需要结合实际的情况及地方规定来确认，但总的来说，证件齐全的房屋和没有任何证件的房屋以及只有部分审批手续的房屋在补偿上面是有很大的差异的。下面我们就结合《南宁市武鸣区国有土地上房屋征收补偿安置实施细则》中的规定，来具体看一下，对手续不齐全，没有手续的房屋都是怎么补偿的。
1、规划、土地、建设、报建等均未取得批准的，一般是不予补偿的。也就是说，如果所建设的房屋没有土地使用权证、没有建设划许可证，也没有任何的报建材料等等，一旦被征收，那被征收人拿到拆迁补偿的概率会非常非常小。
2、1984年1月5日以前建成的单位自管成套公有住房、直管成套公有住房和私人自建房，取得规划、土地、建设报批准手续之一的房屋，按认定建筑面积的100%以该征收项目同类房屋分类评估单价给予货币补偿。
那也就是说，被征收的房屋如果是在1984年之前建的，且还有上述相关材料之一，那么征收方就不可以将此类房屋按照“违法建筑”进行处理，需要按照合法建筑给予被征收人相应拆迁补偿，比如说如果被征收房屋周边市场价格是每平方米5000的话，那么给予这类被征收人的补偿也不应低于这个价格。
实践过程中，如果相关部门以房屋没有证件，没有土地使用权证等为由拒绝给予补偿，或者是降低补偿标准等，那么则是不合法的，被征收人可以拒绝在补偿安置协议上面签字，同时也要拒绝搬迁。
3、1984年1月5日至2004年8月15日前建成的单位自管成套公有住房、直管成套公有住房、房改房和四层以下（含四层）的私人自建房，取得规划、土地、建设、报建批准手续之一的房屋，按认定建筑面积的85%以该征收项目同类房屋分类评估单价给予货币补偿。
相对于1984年之前建设的没有相关审批手续的房屋来说，1984年到2004年之间建设的手续不齐全的房屋，在被征收以后，被征收人能拿到的补偿已经被打了折扣，如果被征收房屋周边市场价格是5000，那么评估机构在对房屋进行评估时可能会按比这较低的价格进行评估，其最终的补偿数额自然是没有合法建筑或是有前面一种情况的房屋的补偿高。
但这里凯诺律师要告诉大家，此类房屋相关部门不能不予任何补偿。实践中，有的征收方可能总会认为房屋是2000之后建设的，而且没有产权证，那么就是违法建筑，相关部门的这种做法显然是不对的，手续不齐全并不代表着就是违法建筑，拆迁补偿就要被打折，我们前面已经提到，对于有手续和手续不齐的房屋，一定要结合实际的情况来调查，认定，不能一律按“违建”处理。
4、规划、土地、建设报建批准手续齐全，但未取得房屋所有权证或不动产权证的房屋，按认定建筑面积的95%以该征收项目同类房屋分类评估单价给予货币补偿。
5、2004年8月15日后未取得规划、建设、报建手续未登记的房屋不予补偿。2004年我国相关的法律法规相对于来说已经较为完善，按照法律上规定的，无论是村民建房，还是建设加工厂、养殖场等，那么均需要按照法定程序办理建设规划许可证，办理农用地转用审批手续等等，在未办理相关手续就占用土地建房，那么则就违反了法律法规，所建建筑就是违法建筑，一旦拆迁，如该条规定所述，则会不予补偿。
所以，这里凯诺律师提醒大家，无论是何种原因需要占用土地建房，那么一定要办理建设规划许可证、建设工程规划许可证以及房产证等，避免房屋被相关部门认定为违建。
不过，对于2004年之后建设的没有任何手续的房屋，相关部门也需要按照法定程序先调查清楚情况，之后才可以作出相关的决定，倘若该无手续的房屋是因相关部门的原因导致，或者是因招商引资等其他原因所造成，那么从原则上来说，相关部门就不宜直接认定为违法建筑而不予补偿。
6、对于征收手续不全房屋为住宅房屋时，可按上述确定的补偿比例进行产权调换并按规定获得相应奖励。
总之，凯诺拆迁律师最后想要告诉大家，无证房屋、手续不齐全的房屋，征收方一律以违建不予补偿肯定是不合法的，如果一律认定为违法建筑，那么很有可能有以低成本征收来实现征收的目的，要么就是想以拆违的方式来促进拆迁，但不管是哪一种，对被征收人来说都非常不利，被征收人一定要尽快咨询专业律师，并通过行政诉讼等方式来保障自己的权益。
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北京凯诺律师事务所
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