征收范围内的房屋有的是住宅，有的是经营性用房，也有的是养殖场、加工厂等，但无论征收是由谁组织实施的，无论征收什么性质的房屋，征收方都要结合实际的情况给予被征收人合理、公平的补偿，保障被征收人原有的生活水平不降低，日后生计有保障，不能使被拆迁的人越拆越穷。
不过，房屋性质不同，其补偿标准也是不一样的，一般住宅类的国有土地上房屋，从原则上来说应按照拆一还一的原则给予被征收人补偿，但要注意的是这里的拆一还一指的是土地价值，而非指房屋面积，如果被征收房屋所占土地价值较高，安置房土地价值相对较低，就需要与被征收人结清房屋价值的差价。
对于选择货币补偿的，其被征收房屋价值的补偿是不能低于被征收房屋周边类似房地产的市场价格，最终是多少，需要结合房屋的实际情况及当地相关政策规定，由评估机构评估确定。上述是对住宅类房屋相应的标准。但实践过程中，我们发现有的老百姓会将好端端的住宅性质的房屋因交通便利，房屋又靠近马路边等各种原因，将其改变为商店、旅馆等经营性用房。
房屋性质从住宅改为经营性用房，那么从原则上来讲被征收人所获得的补偿标准也就发生了改变。那么，如果被征收人将住宅类房屋改为了经营性用房，要是遇到拆迁后，应该如何对被征收人进行补偿呢？下面我们就结合《南宁市武鸣区国有土地上房屋征收补偿安置实施细则》来为大家浅析一下
根据该《实施细则》中的规定，2004年1月1日前，改变用途且正在作为经营性用房使用的，被征收房屋可按不动产权属证书标注用途（或按第六条确认的规划用途）给予补偿，也可按以下标准给予货币补偿：
1、被征收人将住宅房屋自行改变为商业铺面、旅馆、旅社、酒店和办公用房，具有营业执照和已办理税务登记的，按项目相应用途房屋分类评估单价的70%给予货币补偿；未办理税务登记的，按项目相应用途房屋分类评估单价的60%给予货币补偿。
2、被征收人自行将旅馆、旅社、酒店和办公用房改变为商业铺面，具有营业执照和已办理税务登记的，按经商业铺面分类评估单价的60%给予货币补偿；未办理税务登记的，按商业铺面分类评估单价的50%给予货币补偿。
一般情况下，如果房屋最开始登记的就是经营性用房，那么拆迁补偿就需要按照经营性用房拆迁的百分之百来对被征收人进行补偿，不能打折，比如周边市场价格是每平方米四千，那么在评估机构对此类房屋进行评估时就需要参考这个价格进行评估，不能低于这个价格。但如果房屋刚开始登记的是住宅类房屋，后期又将房屋用途改为了经营性用房，那么拆迁补偿就会远远低于房屋原本就是经营性用房的拆迁补偿。
从上述的规定中我们可以看到，如果被征收人在2004年之前将住宅类房屋改为了酒店、办公用房或者是小商店、小商铺、旅店等等，虽然办理了营业执照，也有依法纳税，但是被征收人拿到的补偿却是经营性用房评估单价的百分之七十，如果有营业执照，但没有依法纳税的话，那么被征收人只能拿到百分之六十的拆迁补偿。
3、被征收人将仓储、厂房及其它用途房屋，自行改变为商业铺面、旅馆、旅社、酒店和办公用房，具有营业执照和已办理税务登记的，按项目相应用途房屋分类评估单价的50%给予货币补偿；未办理税务登记的，按经相应用途房屋分类评估单价的40%给予货币补偿。
属于划拨土地的，补偿价格根据土地使用权人享有的划拨土地使用权权益依法评估确定。
按上述确定的比例给予货币补偿后，再按照相应用途房屋标准一次性支付12个月的停产停业补偿费。
如果被征收房屋原用途为厂房、加工厂、仓储等，后来因地理位置优越，擅自将此类房屋性质改为了超市、旅店、旅馆、酒店或者者是办公用房等等，那么被征收人拿到的拆迁补偿将会更低。按照该条规定的来说，被征收人拿到的补偿只是相应用途房屋分类评估单价的百分之五十，如果没有依法纳税的话，那只能拿到相应用途房屋分类评估单价的百分之四十的拆行补偿。
不过，对于在2004年之后将房屋用途改变的，其补偿标准又是不一样的。根据该《实施条例》中的规定，2004年1月1日后，将房屋改变为其它用途并且正在经营使用的，按对应或者相同用途房屋标准一次性支付12个月的停产停业补偿费。该房屋仍按不动产权属证书标注用途补偿。
改变房屋用途的时间，由被征收人提供市场监管、税务部门的有关资料及其它能证明其改变用途时间的资料确定。被征收人拒不提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的，改变房屋用途的时间视为2004年1月1日以后。
也就是说，对于是在2004年之前改变用途的房屋，在拆迁后，停产停业损失费可以按照相应用途的标准一次性支付（这是法定的补偿款项，包括前面几种情况，一般也应当要给予停产停业损失费，不予停产停业损失费，不合法），但是对于房屋本身的补偿，则仍然是按照产权证上登记的用途进行补偿，即房屋原用途之前是住宅，后改成了商业用房屋，但是在拆迁之后，不能以商业用房进行补偿，而是需要以住宅类房屋进行补偿。
凯诺律师这里需要提醒大家一下，不管房屋性质改成什么类型的经营性用房，停产停业损失费是不能少的，实践中，如果广大被征收人遇到了相关部门以房屋原用途是住宅等为为由，不予这部分补偿，那么被征收人则可以依法主张这部分补偿。
总之，征地拆迁关系着被征收人的切身利益，实践过程中一旦发现征收方的征收行为不合法，补偿标准不合理，改变房屋用途时间认定有问题等，那么被征收人一定要马上咨询专业律师，避免自己的合法权益被侵害。
推荐阅读
北京凯诺律师事务所
北京市凯诺律师事务所，拥有一支专注于以“征地拆迁案件”为主的行政诉讼律师团队。由执业二十余年的贾启华律师领衔，代理业务遍及北京、福建、黑龙江、安徽、广东、广西、天津、河北、河南、山东、湖北、湖南、浙江、江苏、四川、内蒙古、吉林、辽宁、新疆等30个省、自治区、直辖市。
长按识别二维码关注我吧！
微信号：kainuolawyer
点击“阅读原文”
