◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
“又丑又扎心！能不能把这房子炸了重造，换个靠谱的天街之类啊？”
家住城东新城的阿萍，每次从地铁彭埠站D口出来，忍不住对着眼前密密麻麻布满球体的巨大立面吐槽。
让密集恐惧症的她更郁闷的是，转眼一年多，这商场“开是开业了，又似乎没开”，几乎有半个都空空如也……
没错，很多人可能猜到了，它是东站旁造型“过目难忘”的港龙悠乐城。烂尾十年归来，至今水土不服。
而就在一路之隔的彭埠站A口、港龙正对面，有一个体量只是它零头的街区式商业——三花国际，反倒日常人来人往，生意有声有色。
数据显示，开业五年来，三花国际平均出租率达约97%，去年底时则为满租！
再举个例子，占据了直面彭埠站A口最好位置的麦当劳，每年营业额超1000万，放到全杭州门店中都能名列前茅；尤其是每天早餐时段，生意相当好。
这不禁让许多人表示看不懂了：
作为同一个地铁站的上盖商业，共享同一波人流，23万㎡的“大个子”港龙悠乐城，为何打不过对面名不见经传、体量才2.7万㎡的三花国际？
都说“瘦死的骆驼比马大”，老话这次失灵了。
02
讲真，身为城东住户，这是我第一次踏进港龙悠乐城。
逛完一圈，偌大的Mall里空空荡荡，约一半左右店铺都空着，傍晚饭点人气也三三两两。只能说，很少见到正经购物中心开成这幅模样，枉费了1、4号线双地铁上盖的好地段。
地下一层到地上七层，一共八层楼的经营面积。
目前来看，地下一层店开得最满，主打餐饮、小吃和超市等，但基本没看到大家耳熟能详的品牌。超市引进的是雨润发，面积2000多㎡，傍晚人气还可以。
位置最黄金的一层，开出了约十家店铺。较成气候的还有三层，招进了一长溜才艺培训类店铺，包括舞蹈、围棋、画画等，共十多家。
其余的二层以及四到七层，开出的店铺均仅个位数，主力店影院也尚未开出。甚至，当我从高楼层往下走时，下行扶梯是停开的……
仔细端详一层的店铺和布局，画风也一言难尽。
先是一家海鲜火锅餐厅，在寸土寸金的一层，霸气排开了30多米长的门面，我从未见过哪家购物中心如此“舍得”；再是一层中庭连续设置了几处充气乐园、儿童游乐区等，但也几乎没有孩子在内玩耍。
重头戏是中央拉出了一处大型黑色围挡，上写“MAYS MAGIC香港梅西百货驻中国区奢侈品集合首店开业在即”。
据知情人士透露，这围挡拉了已快一年了。
之前，项目也在官微上发布消息称，“将携手梅熙百货引入Armani、Dior等一线奢侈品牌”，今年10月重新开业。
且不说到底是梅西还是梅熙，让人傻傻分不清楚；但在武林广场招奢侈品牌都困难的背景下，这里想引奢侈品牌，可能性实在渺茫。
再一转身，你会发现围挡正对一家抓娃娃店，侧面还有连正经店铺都不是的男装摊铺，场面顿时有些荒诞喜感了……
03
和港龙两两相望的三花国际街区，则要热闹得多。
傍晚五六点，彭埠站A口川流不息，三两成群的人们从三花国际穿行而过，或径直找家店坐下来就餐。
有刚下班的上班族、住附近的小夫妻，还有结伴放学的学生，有人遛狗，有人遛弯……暮色四合，小摊贩们纷纷出动，卖烤肠的、卖水果的、卖鲜花的，一派闹哄哄的烟火气。
三花国际街区体量不大，为2.7万㎡。整体呈围合式布局，中央设计成下沉式庭院，街区动线简单而清晰。
目前一共约60家商家，近六成都是开业至今的“元老”，已在此开满五年有余，殊为不易。
比如位置最好的麦当劳、星巴克，平价的杭锅儿筒骨火锅、舟东奶酸菜鱼，家庭聚餐爱光顾的顺味温州海鲜、钱江大院等。
还有二楼通宵营业的海底捞，生意一如既往的好，一般晚七点开始等位排队。
阿萍告诉我，浙大城市学院毕业的她，过段时间就要来舟东奶酸菜鱼，怀怀旧再大快朵颐一番；女儿则最爱海底捞，常被小玩具和拉面小哥逗得很开心，生日总嚷着要去海底捞过。
和麦当劳类似，这里的星巴克和海底捞都十分能打，营业额能排进杭州门店前列。
9月，这里新开了一家海底捞旗下品牌——焰请烤肉铺子，还是杭州首店，令不少餐饮业内刮目相看。
店面足有500㎡，服务是海底捞式的一贯贴心：服务员帮忙烤肉，洗头、编辫、看京剧变脸，晚上九点多后更化身酒吧氛围，目测免不了刮起一阵“杭儿风”。
04
大家知道，号称拥有“百万方商业”的城东新城并不缺商业，缺的是好商业。
时至今日，这一带“扛把子”仍是3.6万㎡的东站万象汇，城东人民对港龙悠乐城的恨铁不成钢，也就很好理解了。
事实上，单是彭埠站这一十字路口，四面都规划了商业。
除了港龙和三花国际，还有环翼城和杭州之翼。其中，环翼城商业体量较小，4万㎡的杭州之翼经营状况差强人意。
北面还紧挨着7月新开业的德信中心，商业街区体量5万㎡。目前来看，除了几幢地上独栋招进了一些餐饮、服装店等，地下两层的下沉式商业全空着，说明依然任重而道远。
彭埠站直线1公里内，还有万象汇和东站西子国际，至少汇聚了密密麻麻七、八个商业体，体量超40万㎡。
这等贴身厮杀之下，三花国际是如何闯出一条生路的？
究其实，诀窍在于摸准主力客群，找准项目定位，最终踏实地走了实惠性价比路线。毕竟小体量商业常有，而天目里、玉鸟集不常有；一般来说，街区商业还是靠辐射周边500米到1公里范围。
三花国际四周聚集了大量写字楼白领和酒店式公寓租客，单单三花国际自身就有1200余套LOFT，入住率超98%。
因此主力客群为20-30岁以内的年轻人，直播网红也不少。
街区那家24小时的乐刻健身，后半夜常能见到妆容精致的小姐姐，下楼来跑步机上快走放空的场景。另一个特点是奶茶店多，已有古茗、喜茶、茶百道、蜜雪冰城，马上会新开一家大面积的霸王茶姬。
同时，附近住宅小区也已海量入住，最近的花语天境和德信中心均已交付，旁边还有更早的万科中央公园、新中宇维萨、东望府等。
由此，周边住户占比约三成；他们更多会光顾海底捞，以及带包厢的钱江大院、顺味海鲜等。
其余的杭锅儿、奶酸菜鱼等，价位则大多集中在人均60-80元，主打一个性价比。
如今的杭州，连购物中心都早已供应过剩，更别说两三万方的街区式商业了。三花国际或许提供了一个不错的参考样本。
▍今日登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
晓风明月轩
板块：钱江世纪城
房源：120套，194-239㎡
均价：46000元/㎡
登记方式：首套冻资108万，二套180万，全款726万
登记日期：9.5-9.7
绿城·春桂璟庐
板块：富春
房源：8套，138㎡
均价：24100元/㎡
登记方式：按揭验资45万，一次性90万
登记日期：9.6-9.8
中天·樾青岚
板块：青山湖科技城
房源：29套，169-288㎡
均价：26554元/㎡
登记方式：线上登记
登记日期：9.6-9.8
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C E N G L O U · C H I N A
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编辑∣二叔
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