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据摩根士丹利资本国际公司（MSCI）称，澳大利亚中央商务区写字楼价值的跌幅超过了全球金融危机期间的跌幅，迄今已下跌了 22%，而且可能还会继续下跌。
自新冠大流行以来，租户需求的减弱、对灵活工作方式的接受，以及最重要的是，利率和债券收益率的飙升（商业资产的估值就是以利率和债券收益率为基准），这些因素结合在一起，使顶级写字楼也失去了价值。
办公楼价值进一步下跌
老旧、无人问津和空置的办公楼价值进一步下跌。包括 Dexus 在内的全国最大房东的资产负债表都出现了累计减值，其写字楼投资组合已从高峰期下跌了约 25%。
“MSCI 房地产研究区域主管本杰明-马丁-亨利（Benjamin Martin-Henry）说："最新的[财报]结果比许多人预期的要严重，这表明我们离该行业的周期底部还有一点距离。
“其中一些减记相当严重，导致整体水平大幅下降。
根据摩根士丹利资本国际公司（MSCI）的分析，与全球金融危机期间峰值到谷底 19% 的损失相比，更广泛的写字楼行业自上一个峰值以来累计损失了 22%。
这一下降影响到了所有市场和级别的写字楼。Martin-Henry先生表示，即使是一些优质的CBD写字楼也经历了大幅减值--超过了全球金融危机期间的跌幅--价值下降了16%。
“这种下滑的主要原因是资本增长急剧下降，增长率为负 8.5%，这是自 2009 年以来最糟糕的年度业绩。他说："令人担忧的是，虽然大多数全球市场正在进入复苏阶段，但澳大利亚的经济放缓似乎正在加剧。
分析师们还担心，写字楼行业将遭受更多的痛苦。摩根士丹利（Morgan Stanley）分析师上周表示，在过去两年贬值超过 22% 之后，他们预计 12 月下半月办公楼将 “进一步下行”。
另外，麦格理（Macquarie）分析师表示，融资成本仍然居高不下，这意味着写字楼等传统房地产市场的 “增长有限”。
围绕写字楼行业的悲观情绪削弱了投资者的热情。2024 年前六个月，悉尼的写字楼交易量比去年同期减少了 35%，比五年平均水平低 40%。
尽管在 6 月 30 日之前出现了大宗交易，上市写字楼业主 Mirvac 和 Dexus 出售了马丁广场 5 号、柯林斯街 367 号、米勒街 40 号和乔治街 255 号等建筑，总价值超过 11 亿澳元。
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上个月，Charter Hall 以约 3.95 亿澳元的价格将乔治街 333 号出售给德国集团 Deka Immobilien。由于包括 Cbus Property 在内的众多收购者对该资产进行了长达一年多的围追堵截，在经历了漫长的出售过程后，最终敲定了这笔交易。
Dexus 售出柯林斯街 425 号写字楼
墨尔本最新的一笔写字楼交易凸显了业主正在遭受的打击。Dexus 以约 4000 万澳元的价格将柯林斯街 425 号出售给精品房产投资集团 OneEast Capital，较其峰值折价约 20%。
Dexus 去年通过收购 AMP Capital 的房地产和国内基础设施基金业务，获得了柯林斯街 425 号的控制权。
根据 MSCI 的数据，柯林斯街交易发生时，墨尔本的买卖价差（卖方与买方预期之间的差距）从 2024 年初的 20% 扩大到了 35.7%。
投资者对在墨尔本收购办公楼仍持谨慎态度，因为墨尔本的远程办公比其他城市更为普遍。2024 年上半年的交易量同比下降了 30%。
Martin-Henry先生认为，虽然写字楼价值受到重创，但一些市场出现了生机勃勃的迹象，包括悉尼中央商务区，那里的买卖差价有所改善。
“我们看到悉尼写字楼的价差缩小了，但缩小的幅度可能没有人们预期的那么大。他说："悉尼写字楼成交量的激增是由几笔交易推动的。
高力国际评估业务董事总经理德怀特-希利尔（Dwight Hillier）也认为买卖双方的预期差距正在缩小。他预计年底前会有一些大型写字楼交易。
“我们可以看到写字楼市场的低谷即将到来，时间可能在 12 月 24 日至 3 月 25 日之间。资本开始对这一迫在眉睫的机会做出反应。买卖价差正在缩小，"Hillier 先生说。
Dexus 拒绝就柯林斯街 425 号的出售发表评论。
资讯来源：https://www.afr.com/property/commercial/remote-work-hits-office-values-harder-than-the-gfc-20240906-p5k8h5
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