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由于资本价值、租金和空置率的压力持续存在，写字楼市场情绪进一步下滑至负值，远低于调查平均负值 25 点（第一季度为负值 23 点）。
未来两年零售和办公物业的资本价值将下降，但中央商务区酒店和工业物业的资本价值将增长。
悉尼CBD金融区出租率仍高达92%
悉尼中央商务区写字楼市场的分化日益加剧，顶级企业租户纷纷退守该市商业核心区的抢手空间，导致其边缘地带的空置率飙升。
目前，达令港沿岸中央商务区西侧的出租率已达到 73%，而从马丁广场一直到环形码头的城市金融中心区的出租率则保持在 92%。
悉尼CBD西侧即靠近达令港一带的写字楼，其中以DARLING SQUARE 为代表。
悉尼CBD北侧即从马丁广场（Martin Place)、环形码头（Circular Quay)、和Wynyard Station 这3个火车站包围的黄金三角区，是悉尼最具代表性的高级金融写字楼区，比最新的巴兰加鲁（Barangaroo) 写字楼区更胜一筹，其中最新的例子是著名顶级律师行 Gilbert + Tobin 将把其悉尼办事处从巴兰加鲁的 International Tower Two 迁入悉尼CBD北侧核心区.
其中，位于悉尼CBD北侧的 1 Bligh. One Farrer. Australia Square, 175 Ptt St, 25 Martin Place, 60 Castlereagh St 是目前悉尼最顶级和出租率最高的写字楼（见上图示）。
墨尔本和布里斯班也出现了类似的情况，CBD写字楼市场在大流行后出现了大洗牌，对办公空间的需求减弱以及远程办公的兴起加剧了对高知名度办公场所优质空间的竞争。
因此，位置较差的老旧楼宇正在失去市场。
全国最大的商业地产资产管理公司 Charter Hall 的负责人大卫-哈里森（David Harrison）说，黄金地段的现代资产出租率上升的差异也在其他中央商务区和城市边缘市场显现出来。
他告诉《澳大利亚金融评论报》："我们看到，即使在悉尼核心区和墨尔本‘巴黎末端’市场以外的边缘市场和辖区，现代资产的出租率也很高。
在布里斯班，我们看到金三角以外的现代资产出租率也很高。'"同样，核心地段的老旧资产也在挣扎，因为租户搬迁并预先承诺租住现代或全新的资产。对于 Charter Hall 等国内大型基金管理公司来说，这将是一个巨大的收益，因为投资资本自然会追随租户需求高的地方。
Harrison先生说："因此，现代、高出租率资产将获得更强的定价能力，因为它们的租金增长幅度更大，最重要的是，在整个周期中，交易市场的流动性也更强。“"对于老旧资产而言，无论花费多少翻新资本支出，情况可能都不是这样。
Charter Hall 与 Dexus 和 Mirvac 等在澳大利亚证券交易所上市的同行一样，正在抢占先机，逐步剥离老旧资产，将尽可能多的资本回收利用到下一代位于市中心的摩天大楼中。
这种转变在 Dexus 的年度业绩报告中表现得淋漓尽致，该公司在报告中说明了其剥离的大部分办公楼都位于悉尼中央商务区的西区。
所有的写字楼市场都不一样，所有的写字楼也不一样。需求集中在最佳地点的最佳空间，"首席执行官 Ross Du Vernet 告诉《金融评论》。
我们认为这种情况会持续下去，由于悉尼的大量未承诺供应还需要数年时间，我们预计市场空置率将在 2025 财年达到顶峰。
另一方面，Charter Hall 的 Harrison 先生称之为 CBD 办公楼市场的''分叉''，这种对品质的追求正在推动下一代办公楼的发展，例如 Mirvac 耗资 20 亿澳元开发的皮特街 55 号项目，该项目俯瞰环形码头，已经吸引了顶级律师事务所 MinterEllison 的入驻。
同样，Charter Hall 也在其 Chifley South 开发项目中迅速招满了蓝筹租户，如 Gilbert + Tobin 律师事务所，该事务所将把其悉尼办事处从巴兰加鲁的 International Tower Two 迁入商业核心区。
悉尼写字楼市场未来两年仍将下跌
据一项行业调查显示，商业房地产行业的前景突然变得黯淡，零售业的预期受到生活成本压力的拖累，而写字楼市场则因价值下跌而受到干扰。
6 月份，NAB 商业地产指数急剧下降至平均水平以下，两年来首次扭转了上一季度转为正值的趋势。
NAB 的报告指出，随着经济步入增长乏力期，商业条件减弱，市场前景也随之下滑。
所有房地产市场部门的情绪都有所减弱，尤其是零售房地产。除西澳大利亚州外，其他各州对未来的信心也都有所下降。报告称，维多利亚州在所有行业中表现明显不佳，尤其是办公楼和零售市场。
这项季度调查访问了 300 多名从事房地产行业的专业人士，包括房地产经纪人、开发商、基金经理和投资者。
本周公布的官方 CPI 数据显示，总体通胀率已降至 3.5%，部分原因是政府提供了能源退税。但澳大利亚统计局的最新数据还显示，潜在的价格压力依然强劲，凸显了澳大利亚央行对高通胀持续存在的担忧。
在 NAB 所称的 “消费支出疲软的环境 ”下，零售房地产的信心下降幅度最大。
零售业空置率虽然下降至 6.4%，但仍高于调查平均水平，预计明年将攀升至 7.1%。此外，零售业租金前景也有所回落，预计未来两年租金将下降 0.8% 至 0.3%。
不过，西澳大利亚州的预期较好，预计未来两年零售租金将分别增长 1.8% 和 2.8%。
调查显示："由于资本价值、租金和空置率的压力持续存在，写字楼市场情绪进一步下滑至负值，远低于调查平均负值 25 点（第一季度为负值 23 点）。
不过，从好的方面看，由于 6 月份入住率下降，酒店客房收入增长放缓，因此，中心商务区酒店业的市场情绪依然乐观，尽管低于上一季度。
根据 NAB 的调查，工业地产市场情绪也略有下降，但在稳健的基本面支撑下，继续保持远高于平均水平的趋势。受访者预计，未来两年零售和办公物业的资本价值将下降，但中央商务区酒店和工业物业的资本价值将增长。
来源：hhttps://www.afr.com/property/commercial/bleak-outlook-for-commercial-property-nab-20240829-p5k6dg
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